三大业务驱动 招商蛇口重组调整加速“去地产化”

　　重组上市后的招商蛇口业绩实现了快速增长。

　　2016年前11个月，招商蛇口即实现了全年650亿元的销售目标。在上市一年内，招商蛇口在组织架构、业务结构上进行了一系列调整。“招商蛇口自重组上市以来，不管从拿地方式到开发模式，再到整体运营，都已不再是单纯的地产公司。目前，虽然地产业务仍占较大比重，但我们正在向社区、园区和邮轮三大业务均衡发展努力。”招商蛇口总经理许永军表示。

　　东方证券研报指出，除了前海蛇口片区外，招商蛇口房地产储备丰富，未进入结算的货值预计达到4972亿元，其中81%位于房地产市场较好的一线和核心二线城市，公司在深圳区域的货值占总体的37.6%。对公司土地储备、房地产开发项目、持有的投资性物业进行重估，预计增厚1470亿元。

　　加快释放土地储备红利

　　作为前海蛇口自贸区的“最大地主”，招商蛇口重组上市一年以来，在不断加快释放片区土地储备的红利。

　　兴业证券研报指出，招商蛇口拥有深圳蛇口及前海的土地使用权合计536.28万平方米，预计可规划建筑面积约1300万平方米。是自贸区最大的企业建设主体。2015年年报披露，截至当年末，其在蛇口片区共计拥有土地使用权面积240.14万平方米，其中尚未开发建设30.44万平方米；在太子湾片区有53.28万平方米，尚未开建46.28万平方米；在前海片区有242.86万平方米，尚未开建228.28万平方米。

　　尽管在前海蛇口自贸区有丰富的土地储备，但是招商蛇口管理层认为“资本市场的市值还没有完全反映公司的真实价值”。在2016年半年度报告中，招商蛇口提出要优化开发前海片区的土地，“让市场更清晰地看到公司的价值”。另打算引入优秀的合作伙伴，加快开发太子湾片区的土地。

　　2016年9月21日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司，与前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司，以各出资5亿元、各占50%股权的合资方式，成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，专门开发前海片区纳入合作范围的290万平方米土地。据知情人士透露，这是国内首度央企与地方政府合资运营区域。

　　按合作协议，双方在合资公司的股权比例为50：50，但合资公司由招商局实现财务并表。招商蛇口对此表示，合资公司将加速推进土地整备、公司团队组建等，并规划、导入片区产业。对于此次合作，招商蛇口高层就曾表示，这是复制“前港-中区-后城”的“蛇口模式”的又一尝试。

　　在太子湾片区，招商蛇口引入香港郑裕彤家族的新世界发展有限公司，双方以合资方式共同开发太子湾的四宗地块，总面积9万多平方米。其中，高立宗地和长诚宗地，面积均超3万平方米，将用于开发长期持有的商用物业，招商蛇口持股49%；商鼎宗地和乐湾宗地，面积均不到1.5万平方米，将用于开发销售型物业，招商蛇口持股51%。

　　根据公开消息，太子湾片区的开发模式，也仍按照“蛇口模式”进行。对于此次合作，招商蛇口方面表示：“本次交易将为太子湾片区引入品牌商业地产运营商，有利于提升太子湾片区的区域价值，充分提升太子湾片区及公司的品牌形象。”其董秘刘宁此前曾对媒体表示，“引入优秀的合作伙伴，是希望加快太子湾开发，不能捂着等土地自然升值。”

　　拿地方面，刘宁曾表示：“2016年上半年公司拿地节奏较好，集中在一线城市及重点二线城市，后续若发现拿地机会，亦会积极参与。”在具体拿地方式上，其指出通过招商局集团的资源，通过与包括央企合作等方式，未来占比都不会少。事实上，2016年4月19日，招商局集团高层就与新世界发展集团高层有过会谈，双方均表达过期待合作的想法。新世界则是目前为止在前海自贸区投资最大的港资企业。

　　即使在自贸区拥有大量待开发的土地储备，招商蛇口仍参与竞争深圳的优质土地。2016年8月29日，招商蛇口和华侨城联合体以总价310亿元，拿下深圳国际会展中心（一期）建设运营权，以及总面积超52万平方米的11宗商业用地，刷新了深圳新总价地王的纪录。招商蛇口董事长孙承铭对此表示，这不只是一个地产项目，也是一个产业项目，可拉动会展业、旅游业及上下游相关产业的发展，契合两家公司作为城市开发运营商的发展目标。

　　逐步“去地产化”

　　2015年业绩发布会上，招商蛇口将全年的销售目标定为650亿元。据招商蛇口12月最新披露的公告显示，2016年1-11月，公司累计实现签约销售面积418.67万平方米；签约销售金额656.72亿元。2016年前11个月，招商蛇口已提前完成全年650亿元的销售目标。

　　一直以来，招商蛇口以房地产开发销售业务为主的“社区开发与运营”板块成为其最主要的收入来源。公告显示，2015年招商蛇口社区开发与运营板块的收入为419.26亿元，占总营业收入的85.18%，比2014年增长2.09%。对于招商蛇口而言，“去地产化”和推进“港、产、城”联动，仍会是其未来几年里发展的主要方向。

　　“未来招商蛇口的业绩或许还将进一步增长。根据招商蛇口未来三到五年的规划，其将把社区开发收入从85%左右降低到60%，园区收入比重从目前的15%左右提升到30%~40%左右，游轮产业从3%-5%提升到10%。此外，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，未来收入也将持续增长。”许永军在接受媒体采访时曾表示。

　　事实上，为了逐步实现“去地产化”，招商蛇口合并后便定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带。“蛇口工业区吸收合并招商地产后，招商蛇口的工作重心由单一的地产业务，升级到园区、社区与邮轮三大业务并行。”许永军在多个公开场合表示。

　　2015年招商蛇口年报显示，作为整体上市后的业务新重点，园区开发与运营板块的收入同比增长了69.62%，收入为69.64亿元。虽然占营业收入比重仅14.15%，但值得注意的是，招商蛇口的利润增长正是主要得益于园区开发业务的拉动。招商蛇口园区运营毛利率为47.04%，同比上升27.55%，是社区运营的两倍。

　　在招商蛇口董事长孙承铭看来，园区开发之后的产业运营非常重要，是核心能力的体现。园区开发与运营业务方面，此前董秘刘宁曾透露，招商蛇口在全国已有10个园区同时运营，运营面积超500万平方米。园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等业态。2016年，招商蛇口还专门成立了产业新城及园区发展公司。

　　招商蛇口方面认为，园区业务的最终目的是完成人口的迁移和导入，建立新的聚集中心，从而对于商业以及住宅产生需求。因此，拥有产业吸引能力和不动产销售能力是园区开发企业的必要素质。凭借其多年的园区开发与运营经验，未来，招商蛇口将推进园区产业的异地复制和落地。

　　“园区这三年发展好了以后，会为未来的七八年创造巨大的财富。游轮则能带动各种人气，带动商旅和城市。”许永军强调。

　　2016年11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口举办开港仪式，这是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目，意味着招商蛇口的邮轮业务正式落地。此外，招商蛇口目前已经在深圳、香港、上海、天津、厦门、三亚、大连、广州、海口等城市进行邮轮码头布局。

　　东方证券研报表示，邮轮产业是招商蛇口业务的一个亮点，一方面国内邮轮旅游行业发展空间广阔且增速高，2015年邮轮旅客出入境同比增长43.9%；另一方面“前港后园”模式使得邮轮产业能带动邮轮母港及产业新城的发展。