大悦城吴铮:商业地产存量去化需要引入资本化运作

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赢商网 http://www.winshang.com2017年01月12日15:16来自:中国房地产网
核心提示:当房地产市场进入存量房时代,商业地产的存量去化问题同样是业内关注的重心。展望2017年,商业地产还有一个潜力点在于旧改物业的存量盘活。

  当房地产市场进入存量房时代,商业地产的存量去化问题同样是业内关注的重心。展望2017年,商业地产还有一个潜力点在于旧改物业的存量盘活。在大悦城专题阅读)(相关干货)地产副总经理、天津公司总经理吴铮看来,存量商业改造项目虽有先天优势,商业地产存量去化也需要引入资本化运作。

  

  原大悦城地产副总经理、天津公司总经理吴铮

  目前国内许多城市已经出现了商业地产新增供应过剩、项目高同质化的情况。我们注意到大悦城地产的首个存量商业改造项目天津和平大悦城已经开业,应该怎样衡量这类存量商业改造项目的价值?

  吴峥:首先,存量商业改造的项目运作速度比较快,从收购旧项目改造再到开业运营,一两年就可完成。而拿地自建一个项目要三四年时间,还要培养商业,需要一定的“养商期”。而商业地产存量项目位置好,都是位于老商圈,回报周期短、操作性强、“养商期”短,比如天津和平大悦城项目,项目的位置非常好,以前也是天津有名的一个商业项目,只不过由于百货业的业态比较落后,我相信加以改造,以后这个项目会有很好的发展。在一二线城市和部分核心城市,存量商业改造的资源有很多,引入资本化运作后这些老项目也有很多机会。

  在商业地产库存量居高不下的背景下,购物中心还要受到电子商业的冲击,有的品牌已经开始收缩规模,甚至采取关店等措施,你认为实体商业应该如何应对?

  吴峥:预计未来三到五年之后电子商务的行业市场份额会逐步占到20%左右,80%还是属于实体商业,并会在这个阶段相对稳定,电子商务和实体商业二者之间彼此是互有空间的,并非“你死我活”的关系。

  电子商务和实体商业解决的需求点是不一样的。电子商务解决的是目的性购物,而实体商业强调社交属性和社会属性,需要通过“气场”让消费者产生随机性购物,对消费者来说强调一些自我实现的东西,就一定要有一个很好的空间和服务。

  从实体商业的布局需求来看,我认为还是应该选择核心一二线城市的核心地段,或者一些城市副中心来布局。目前来看以买东西为目的的单一购物空间很多都不行了,但是以玩乐、体验、休憩、互动为主的空间还是缺乏的,实体商业要打造的就是这样的空间,一个城市核心的公共空间。

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