新晋“地产一哥”中国恒大:“万亿时代”拉开序幕

中国经营网 赵毅   2017-01-17 14:41
核心提示:业绩突破3000亿元销售额,首年赶超昔日“地产龙头”万科。2016年,许老板带着中国恒大摘得“全球第一房企”的桂冠。

  近日,中国恒大发布公告显示,2016年全年累计实现合约销售额3733.7亿元,全年销售面积4469万平方米。销售额较2015年增长85.4%,超越万科3648亿元的成绩。

  业绩突破3000亿元销售额,首年赶超昔日“地产龙头”万科。2016年,许家印带着中国恒大摘得“全球第一房企”的桂冠。

  三指标均突破3000亿元

  2016年恒大除创下销售历史峰值外,另两项数据也同时突破3000亿元,其中包括销售回款3008.9亿元以及现金余额3043亿元。

  “实现3733.7亿元的销售业绩,与恒大2016年下半年强劲的销售密不可分。”分析人士表示。截至2016年上半年,恒大销售额仍较万科落后约480亿元,但下半年以来,恒大销售业绩一路高歌猛进,在9月份反超万科。数据显示,恒大全年共有11个月的单月销售额超200亿元,7~9月更是连续3个月销售超过400亿元。

  事实上,自2009年上市至2015年,恒大连年保持健康快速增长,销售额从303亿元增至2013.4亿元;营业额从57.2亿元增至1331.3亿元;净利润从11.2亿元增至173.4亿元;核心业务利润从2.9亿元增至110亿元;现金余额从143.8亿元增至1640.2亿元。

  近年来,在保障充足现金流的前提下,恒大亦加快了拿地的步伐。在2016年中期业绩会上恒大集团总裁夏海钧表示,“2016年上半年,恒大共拿了80个项目,总共花了800多亿元。”

  报告显示,上半年,恒大集团新购土地储备8 0幅,规划建筑面积约4236万平方米,平均成本1994元/平方米。恒大方面称,其新获取的80个项目中,一线城市投资额占比10.1%,二线城市投资额占比63.8%,一二线城市项目投资额合计占比达到73.9%,目前已进入全国175个城市,项目总数454个。

  土地储备方面,截至2016年6月30日,恒大共进入175个城市,拥有454个项目,土地储备面积1.86亿平方米,均匀分布于全国各区域。对此,研究机构克而瑞认为,“高土储带动了恒大新开工、在建和竣工面积的增长,直接促使了恒大2016年销售业绩的爆发。”

  高负债背后的平衡术

  在业绩高速增长的背后,恒大一直在扩张与负债之间寻找平衡点。其2016年中期报告显示,借款总额为3813亿元,资产负债率超过80%。

  然而,房企负债率“虚高”已不是个案,存在普遍共性。中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行,平均净负债率为96.09%。

  有分析人士表示,房企的负债水平偏高有着行业的特殊性,如商品房预售制下,预收款须计作负债,导致房企的预售业绩越好,报表上的负债水平越高。另外中小型房企在退出市场时,往往是将项目资产及债务打包转让,恒大近年新增土储的主要方式就是这种承债并购,因此导致自身的负债水平水涨船高。

  这也就意味着,保障充分的现金流是恒大平衡高负债的不二法则。据恒大公告显示,公司截至2016年年底的现金余额为3043亿元,较2016年年中又再度增长44%,2016年全年的销售回款额也达到3008.9亿元,“现金为王”的策略相当明显。

  对此,恒大曾公开说明,其举债所获得的现金大都以较低价格收购稀缺的土地资源,获得了1.86亿平方米的优质土地,目前仅土地储备的市场估值就已经高达5700亿元。

  此外,长债为主、短债为辅的合理负债结构,也显示出恒大适应行业特征的财务平衡术。数据显示,恒大上市以来年末现金余额均能完全覆盖其短期负债,近三年现金余额更是大幅提升到595亿元、1640.2亿元和3043亿元,以确保在行业波动加剧的情况下公司足以应对未知风险。

  对于恒大采取的“规模扩张、现金为王”战略,一位行业人士评价:“恒大虽然负债偏高,但只是将大量的资金沉淀在了优质土储中,并在规模上实实在在做到行业第一,且大量的土储基本确保了未来业绩的继续增长。同时它这种负债发展并非冲动激进,充足的现金很好地降低了风险,做到了企业发展和风险的平衡。”

  2020年总资产超3万亿元

  克而瑞统计显示,2015年下半年,恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中去年12月单月快速收购9个项目,创下行业之最。

  此外,恒大于2016年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块,加上即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目,恒大可销售面积持续增加。据恒大2016年中报披露,深圳土地未来将为恒大带来高达约4000亿元的货值。

  随着2016 年市场快速回暖,开发商蜂拥冲进土地市场抢夺地王。恒大2016年中报显示,截至2016年6月,恒大总土地储备达1.86亿平方米。2016年的中期业绩会上,夏海钧就曾表示,“恒大过去两年已经完成了原始的土地储备,即便5年内不买地,也可以保证未来几千亿元的销售规模。恒大不仅在2016年可以达到3000亿元,未来几年也可以在3000亿元规模的基础上实现快速增长。”

  资料显示,许家印在2016年恒大集团20周年庆典上透露,到2020年,恒大总资产将超3万亿元,地产年销售规模超6000亿元。

  市场普遍认为,房地产市场分化加剧,强者愈强的“马太效应”进一步凸显。财务表现更为健康、资金更为宽裕的企业,将占据市场更多的份额。

  “恒大在剥离部分非核心业务后,利润率有望进一步提高,加之其庞大的土地储备和现金优势,恒大完成3年888亿元的利润承诺已是大概率事件。”业内分析师表示。

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