合肥今日12亿拍卖8宗地块 捆绑“烂尾楼+定制出让”

　　年关将近，合肥土地市场迎来最后一拍，1月25日，合肥土地市场出让8宗地块，出让面积813.57亩，参考总价120090.43万元，合约12.01亿。其中长丰商住地块经历拍卖，取消供应，再上市，减面积等“坎坷”历程，据悉恒泰意向拿下地块。另外新站区XZQTD225号商住地块作为市区唯一一宗居住类出让地块，8大严苛出让条件，疑似“定向”出让给中海。

　　从此次挂牌会的出让地块来看，地块出让条件都相当的高，8宗地块出让条件总计高达44条，最多的达到8条，最少的也有4条，出让条件的加码，一方面增加了出让的难度，另一方面地块定向出让的几率大大增加，同时对于地块未来开发所带来的影响就越大。

　　8宗813.57亩12.01亿起拍

　　根据星空地产研究院数据统计显示，1月25日，合肥土地市场举行1月土地收官战，共计挂牌8宗地块，出让面积813.57亩，参考总价120090.43万元，合约12.01亿元。

　　
1月25日土地出让情况一览表

　　8宗地块中，居住地块出让2宗，出让面积307.47亩，参考价格7.27亿元。分别是：长丰CF201627号商住地块、新站XZQTD225号商住地块。

　　4宗商业地块，出让面积374.28亩，参考价格3.62亿元。分别是：包河S1607号商业地、长丰CF201618号商业地、肥西[2016]18号商业地、庐阳N1613号商业地。

　　1宗教育科研地块，1宗加油站用地，合计出让面积131.82亩，参考价格1.11亿元。分别是包河S1608号教育科研用地、庐江县-42#号加油站用地。

　　值得一提的是，8宗地块均为拍卖延期转挂牌地块，其中长丰CF201617号地块经历拍卖、取消供应、挂牌、缩减面积再上市“坎坷”经历;另外多宗地块出让条件较为严苛，出让对象明显，疑似“定向出让”。

　　包河21亩商业地再造研究中心 127亩教育地疑定向文广产业

　　包河区此次土地挂牌会无居住地块，1宗商业地1宗教育科研用地，合计148.76亩，其中包河S1607号商业地出让面积20.99亩，根据规划要求，竞得人须在土地成交后7日内，向包河区政府提供拥有20项以上(含20项)专利技术(其中发明专利不少于5项)证明文件和国家高新技术企业认定文件。否则，取消竞得资格，竞买保证金不予返还。

　　
包河S1607号地块示意图

　　竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设。项目建成后，房屋须全部自持，整体运营。

　　竞得人须在土地成交后2年内，引进1家企业技术中心和1家工程技术研究中心入驻本地块，并与“211”工程大学合作建立博士后流动站。否则，均视为违约，按出让面积以200万元/亩支付违约金。

　　
合肥能源研究院

　　从出让条件来看，地块后期将打造研究中心或者专业研究院，从包河区政府官网消息获悉，2016年11月4日，联合共建合肥能源研究院战略合作框架协议签约仪式在合肥市政务中心举行。广州能源所与合肥市政府和中科大将按照“市场导向、三方共建、政府引导、企业协同”的原则，建立合肥能源研究院，共建所系结合联合实验室，促进科技和产业深度融合。

　　
包河S1608号地块示意图

　　包河S1608号地块出让面积127.77亩，参考价格1.09亿元，规划用途教育科研用地。根据出让条件，建设计容建筑面积不低于10万平方米的科技创新类产业平台，建成后全部自持，整体运营。其中：自持房屋总建筑面积的40%，可根据需要经包河区政府审查并报市批准后分幢或分层销售，也可在自持8年后直接分幢或分层销售。销售对象须经包河区政府审核同意。

　　竞得人须在土地成交后1年内，向包河区政府提供2家以上(含2家)国家新闻出版广电总局直属机构和1家以上(含1家)新能源领域的中科院研究机构入驻本地块的证明文件。否则，视为违约，终止出让合同，无偿收回土地和地上建筑物。包河区政府在收到入驻证明文件后2个工作日内书面函告市国土局。

　　竞得人须在土地成交后3年内，引进20家以上(含20家)文化创意类或科技研发类企业或机构入驻本地块。否则，视为违约，每少引进1家，按本次出让土地面积以20万元/亩标准支付违约金。此款由包河区政府负责监督落实。

　　竞得人须确保引进的企业或机构在项目投入运营1年后开始纳税，年纳税总额不得低于4000万元。否则，视为违约，不足部分由竞得人以现金方式补齐。此款由包河区政府会同税务部门监督落实。

　　
国家广播影视科技创新实验基地规划图

　　从出让条件来看，地块后期将打造文化产业集群项目，据悉国家广播影视科技创新实验基地规划建设在安徽省合肥市包河区域内。打造以桐城南路为主的广播影视技术研发区，以东大圩、大张圩、牛角大圩为主的广播影视节目研发区和新媒体研发区，以包河工业区花园大道为主的广播影视科技成果转化区，以中科大、合工大为主的科技人才集聚区。综合来看，地块或将“内定”给合肥包河文广产业投资有限公司。

　　长丰再造15万方专业市场 股权投资基金制造院落户双墩镇

　　作为此次挂牌会2宗居住地块之一的长丰居住地块，是本次挂牌会出让面积最大的地块，出让面积227.853亩(商业170.34亩、居住57.51亩)。地块北边紧邻宝湾国际项目，南边则是上海铁路物资有限公司合肥分公司。地块周边有淮南路与天水路，整体上处在长丰县与新站区交界的地方。

　　
CF201617地块旁边就是宝湾国际项目

　　目前CF201617地块仅有401路公交能抵达，公共交通资源相对不足。据悉，宝湾国际由央企中国南山集团百亿全资开发，交通部“十二五”重点物流基地，安徽省861计划重点建设项目，合肥市1346计划重点建设项目，项目规划包括主题购物中心，未来会成为项目的商业配套。

　　CF201617号地块竞得人须按批准的规划方案在本次出让土地内西侧商业地块建设地上计容建筑面积不低于15万平方米的专业市场，其中自持地上计容建筑面积不得低于3万平方米。竞得人须在本次出让土地内西侧商业地块专业市场全部结构封顶后，方可预售住宅房屋。此款由长丰县政府负责落实。竞得人须按规划设计条件要求，配建一所6班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交长丰县政府。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。

　　目前CF201617地块地块附近没有住宅产品在售，宝湾国际也只有商铺项目，距离地块不远的北阜时代项目还未开盘，地块周边住宅产品可以说是非常稀缺。据悉恒泰集团有意参与地块竞拍。

　　
CF201618号地块示意图

　　另外一宗长丰CF201618号商业地位于双墩镇境内，出让面积153.82亩，根据出让条件CF201618号地块竞得人须按照规划设计条件和批准的规划方案要求，自持地上计容建筑面积不低于地上计容总建筑面积的20%。否则，视为违约，按本次出让土地面积以100万元/亩标准支付违约金。

　　竞得人须在土地成交后3年内，引进5家以上(含5家)股权投资基金机构和1家以上(含1家)制造企业研究院入驻本地块。否则，视为违约，在限定时间内每少引进1家，按本次出让土地面积以60万元/亩标准支付违约金。此款由长丰县政府会同市招商局负责监督落实。

　　竞得人须在土地成交后6个月内与长丰县政府共同成立不低于3亿元人民币规模的产业投资基金。否则，视为违约，按本次出让土地面积以60万元/亩标准支付违约金。此款由长丰县政府负责监督落实。

　　从出让条件来看，地块将打造成金融类产业项目，据悉由安徽万创控股有限公司总投资15亿元，落户双墩镇的万创云谷产业园项目。园区主要涉及以云计算、物联网、电子商务、大数据、互联网金融、服务外包、大学生孵化等综合功能为主的产业园区。不排除安徽万创再次拿地的可能，另外，地块东边就是左能·泰和街项目，为地块提供了丰富的商业配套。

　　新站商住地8大出让条件 疑似中海定制

　　新站XZQTD225地块位于新蚌埠路以东、淮河大道以南，占地面积79.62亩，规划用途为商住用地，容积率最大为2.5，出让年限商业40年、居住70年，参考地价商业部分85万元/亩、居住部分650万元/亩，参考总价51753万元，竞买保证金2.5亿元。

　　从地理位置来看，新站XZQTD225地块周边有陶冲湖别院、绿地香树花城、家天下北郡、新店花园小区、京商商贸城、文一陶冲湖城市广场等在建住宅小区，后期生活气氛浓厚。合肥一六八中学位于地块的东北方，后期教育资源也有了保障。医疗配套方面，地块东侧不远处便是安徽医科大学第四附属医院的新院区，距离地块只有1.5里左右的路程。同时地块不远处便是3300亩的陶冲湖公园，环境宜人，十分适合居住。

　　
地块周边房价

　　从起拍价来看，13日出让的新站区其他7宗地块的起拍价都在380-420万元/亩之间，但新站XZQTD225地块居住部分的起拍价达到了650万元/亩，足以突出该地块的价值。

　　新站XZQTD225地块最让业内外惊叹的不是其优质的配套和较高的起拍价，而是高达8条的严苛出让条件。其中出让条件中规定：

　　新站区XZQTD225号地块竞得人须在土地成交后7个工作日内，与新站区管委会签订引入1家央企批准新设立、具有建筑行业甲级和城乡规划编制甲级资质、且拥有省级以上政府主管部门认定的技术中心和研究中心的省级以上区域性总部设计公司入驻新站区的协议。

　　竞得人在合肥市注册登记的区域性总部设计公司，须在土地成交后1个月内聘请1名以上(含1名)国家级建筑设计大师(聘用期至少在5年以上)。

　　竞得人须按照规划设计条件要求编制地块规划设计方案，经市规委会批准后，按方案要求实施项目施工设计和建设。项目施工和建设，须使用装配式建筑技术(含预制装配整体式剪力墙结构体系施工技术、钢筋套筒灌浆连接技术)，预制装配率须达到65%以上。

　　竞得人须按照绿色建筑标准实施地块的开发建设，其中的商办楼须取得绿色建筑三星标识。

　　
地块实景

　　上述四条出让规定对竞拍该地块的开发商提出了较高的要求，其中关于新站XZQTD225地块的施工和建设须使用装配式建筑技术的规定，更是对建筑企业进行了定向的筛选。据业内人士分析，65%的预制装配率标准，目前合肥可以做到的建筑公司并不多，长沙远大、黑龙江宇辉、安徽三建以及在合肥住宅产业化做的比较好的中国建筑国际集团。目前合肥的蜀山产业园公租房四期、湖畔新城以及合肥首个住宅产业化建造的商品房中海央墅都是中国建筑国际集团承包建造。

　　2015年12月31日，中海地产以单价430万/亩、总价5.5亿元摘得包河区S1509号地块，也就是现在的中海央墅项目。在该地块的出让条件中同样规定在建设上，须使用装配式建筑技术(含预制装配整体式剪力墙结构体系施工技术、钢筋套筒灌浆连接技术)，预制装配率须达到60%以上。

　　中国建筑国际集团和中海地产都隶属于中国海外集团，因此有相关人士预测，新站XZQTD225地块如此严苛的出让条件，可能就是为中海地产量身定制的。不过目前合肥市在鼓励住宅产业化方面的政策十分优厚，开发商也可以竞拍后与长沙远大、黑龙江宇辉、安徽三建等建筑企业合作，因此并不能排除该地块被其他开发商抢夺的可能。

　　肥西打造品牌汽车4S店 庐阳卖地捆绑“烂尾”项目

　　肥西[2016]18号地块要求竞得人须在土地成交后10日内，向肥西县政府提供4个以上(含4个)包括福特、五菱、长安等汽车品牌在内的授权代理证明文件。否则，取消竞得资格，竞买保证金不予返还。因此地块后期将被打造成汽车4S店的可能性比较大。

　　而庐阳N1613号地块位于庐阳区蒙城北路以西，耀远路以南，出让面积95.09亩，参考价格9033.55万元，根据出让条件，竞得人须按委托中介机构评估的资产市场价格和庐阳区政府具函明确的75.31万元总价，购买庐阳区国有资产管理运营办公室所属的850平方米地上现状建筑物，在签订土地出让合同后30日内一次性支付至庐阳区政府。并无条件按规划设计条件要求和批准的规划设计方案进行改造使用或拆除重建。

　　这一出让条件非常有意思，买地的同时还必须购买850㎡的建筑物，从地块位置来看，正好位于菱湖公园的东面，而前不久，菱湖公园就被爆料出有一栋烂尾项目。

　　
烂尾项目

　　据悉此烂尾的三层建筑，烂尾时间已近五年。从庐阳工业园管委会了解到，位于菱湖公园水中央的房屋面积2200平米，建设于2010年—2011年，2012年上半年园区与新月光有限公司签订协议，准备打造企业家俱乐部，为辖区企业家开展招商引资及交流活动，由于规划变动，故此公司项目早已停工，目前里面仅有简单的基础装修，不具备任何住宿及活动条件。

　　2200㎡，折算成地面面积的话在700-800㎡ 之间，与此次要求捆绑的建筑面积十分接近。

　　不管是捆绑卖楼，还是加码竞买条件，对于开发商来说拿地的压力必然增加，但是对于合肥城市建设来说，节约了成本，带来重大影响。