2017商业去库存:“类住宅”或成中心区商业去化方向

南方都市报 记者 路漫漫   2017-02-15 09:43
核心提示:商业的机会受限在于住宅库存量下降,以及中心区住宅门槛增高,为商业带来的投资机会,或者是“类住宅”的消化方向。

  在房贷收紧、部分区域新货供应不足的同时,房企新一年面对“缺粮”和后续发展的新问题,“布局”、“拓展”、“拿地”成为主旋律。新年伊始,南都佛山采访25位佛山房地产主要代表人物,昨日在探讨2017年住宅市场走势之后,再关注土地拓展的格局与机会,以及商业去库存的新机会。

  请回答2017,我们继续听听“圈内人”怎么说。

  土地市场

  问:房企有何拿地计划

  答:瞄准中西部区域、三旧改造或综合开发

  “今年土地市场应该是火热的一年,因为需求非常大,去年房地产销售非常好,土地成交又比较少,房企也都面临 缺粮 问题。今年房企手上现金很多,希望政府能够加快加大推地。”中南恒展集团地产行业总经理李旭坤表示。

  外来及本土房企拓展愿望均强烈

  “(佛山)已经进驻了禅城和三水,还要进入南海和顺德。”旭辉控股(集团)有限公司广州事业部营销总监吴昊谈到2017年公司的目标时,放在销售业绩之前的,是投资任务。

  旭辉是去年7个新进驻佛山的全国销售百强房企代表之一,与之同年在佛山“报到”的,还有与其同列前20强的融创、绿城和新城控股,以及同样位居百强榜上的阳光城、泰禾与五矿地产。其中,融创去年在佛山就布局了6个项目。

  新进房企继续扩张布局佛山的计划清晰而明显,同时,也有多个本土房企在今年提出继续拓展的目标。

  多个房企表示将打“错位竞争”牌

  上一期住宅访谈中提到,房企和业界专家对于2017年板块热点的一个共识,就是在东部片区持续受关注的同时,看好中西部发展,这对于消费者投资和房企买地同样适用。

  “禅桂拿地难度越来越大,我们考虑往外走,个人看好三水高明等区域。将来交通带动,会让这些区域有新的机会。”作为本土房企的代表,广东长信房地产控股集团有限公司集团副总裁、投资中心总经理徐伟钊解释了本土房企新的拿地策略,“未来资金集中度越来越高,地价门槛越来越高。2017年本土企业想去 硬碰 ,风险依旧很大。拿地策略上,适当往外走一点,或者与品牌房企错位互补开发。”

  “错位竞争”是本次访谈中,多个房企负责人提到的一个策略方向。这不仅包括本土房企与外来品牌房企之间的区域项目错位,同时,也是不少国内一线房企在近两年就已经开始频繁使用的拿地策略,包括合作、收购等。同时,李旭坤还指出,在土地市场火热的同时,竞争也将非常激烈。所以,除了传统招拍挂,三旧改造、产业提升项目、综合开发等等,都值得探讨。

  “今年三旧改造这一方面也更受关注,尤其是在土地资源有限的情况下。”佛山房地产业协会副秘书长周倩表示,土地今年会保持300公顷的供应量。希望对于地块的价格评估进一步加强,能够从源头把价格控制住。“希望2017年房企在土地市场上要冷静,不要头脑发热,对于市场预判更多地拿数据来说话。”

  2017小目标

  徐伟钊:今年投资公司的重点在拿地拓展。

  胡裕隆:合景泰富在佛山市场希望拿更多的地、有更多项目。

  关卓坤:今年还需要补充新的地块和项目。

  陈敏杰:继续布局广佛核心区。

  李旭坤:今年希望再多拿一些地,中恒海晖城进入开发成熟期,需要继续拿地储备。

  吴昊:公司目标首先是2017年再投资100亿元。佛山市场是我们的起步和深耕,会大量拿项目。

  商业地产

  问:商业去库存机会在哪里

  答:“类住宅”、“商改租”等

  “我给2017年的关键词,是商业!”在访谈中,周倩着眼于商业去库存,“现在我们需要关注商业体量如何消化。去年初住宅去库存,住宅和商业各占1000万平方米,经过一年时间住宅去化任务已经提前完成,但是商业才去了50万平方米,这只是杯中的一滴水。”

  商业去库存被业界视为目前佛山房地产市场的主要去化压力,但同时也是新的机会。佛山中原董事总经理余鸿谈及今年公司升级的战略之一,就是将在商业方面加大投入,“佛山的商业非常多。我们相信 商业可以再造一个中原 。”

  “类住宅”或成中心区商业去化方向

  在业内人士眼中,商业的机会受限在于住宅库存量下降,以及中心区住宅门槛增高,为商业带来的投资机会,或者是“类住宅”的消化方向。

  国瑞商管项目副总经理李承玺总结,今年商业去库存的机会有三点:第一,住宅一段时间可能缺货,价格升幅较大导致投资门槛增高,从而给商业机会;第二,广佛同城未来三五年继续深化,中心城区人口会大幅增加,这是商业的机会;第三,政府接下来可能会出台商业地产去库存的政策。

  佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩进一步分析,在这样的背景下,中心区“类住宅”产品会成为有效的补充。目前很多项目在前期定位时,已经开始在往这个方向走。这将成为商用物业的去化方向,成为住宅的替代品。“比如在深圳,核心区域的 类住宅 可以成为豪宅的替代品。资源稀缺的地方,商业类住宅产品的售价并不低。”

  但是,刘世恩同时也指出,“类住宅”的去化机会也存在一定限制,就是包括入户、学位等限制。“如果后续有相关政策补充,商业去库存不是问题。”

  电商时代实体商业如何生存发展

  网购越发成为主流消费方式,实体商业和实体经济面对的挑战,也成为了包括商铺等商业业态在内的去化难题。除了商业综合体竞争激烈,一度“最好卖”、“利润高”的社区商业,也成了不少项目的“积压产品”。

  “实体经济是土地,电商就是高速公路。但高速公路不能替代土地,它不能建在空中,实体经济是基本。”美的地产粤西公司总经理刘隽分析,电商本身并不创造价值,它主要改变了价值传递的方式。

  其次,电商为实体经济改变了传递路径,我们就要做更多休闲度假等体验的业态,“比如 洗 脚 、按 摩 、修 指 甲 和 做SPA,这些在电商上无法替代。我们关注的不是电商对于实体经济的冲击有多大,而是回归到电商时代实体经济和实体商业应该怎样生存和发展。”

  “服务创新。”广佛智城董事长黄河提到,作为一个商业项目和产业园区,仅仅是原来提供保姆式服务,已经远远不够。在产业导入方面,经验是要首先明确和聚焦一个主题,沿着这个主题上下游去做。比如几年前我们打出电商体验经济这个主题。简单说就是细分一个市场,形成一个聚焦。

  “商改租”政策放开也是机会

  今年1月份,广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提到,“允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。”

  “商改租政策的放开也是商业去库存的机会,目前很多运营商都在关注这类物业。”刘世恩表示。

  周倩表示,本次省政府发文后,各个职能部门已经开始着手调研,行业协会希望发挥这个作用。目前在推进佛山政府对全国已经做得比较好的范本进行考察,比如苏州,学习一些现成的经验和方法。希望这个考察在三四月份能够成行。

  2017小目标

  国瑞升平:商业街区一期产品预计今年3月份推出市场,面积10-80平方米小面积产品为主。

  盛明广场:春节后正式动工了,该项目将现代化和时尚引进西樵。

  广佛智城:今年将在多个板块有全新动作,包括国家级跨境电商超级孵化器将投入运营、永旺梦乐城将开业、产业板块二期部分将运营、全球产品的电商采购中心会在年末投入运营。

  伟业兴隆广场:今年会首先将情景商业街展示出来,同时主力商业也争取在今年开业。

  宏鼎地产:千灯湖商业项目预计将在年底亮相。

  三水东汇城:项目今年要达到可售的阶段,年底将推出首期住宅,也会有商铺。

  平洲玉器街:争取在今年内打造成5A景区。

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