杭州来福士三国杀 钱江新城十年潜伏凯德商业变奏？

　　赢商网 “十年等一回”，这句话用来形容杭州人民对钱江新城来福士开业的期许一点不为过。

　　自2007年落子钱江新城后，近日终有确切消息传出，“全球第六座来福士，购物中心将于4月27日开门迎客。”

　　双曲面扭转上升的“趣之城”，光是造型已网罗了万千眼球。然而，前有劲敌华润万象城，后有追兵高德置地，杭州来福士似乎一开始就卷入了弥漫着硝烟的“三国杀”战场。

　　“不能一概而论，因为不同的项目入市时间、品质、定位也各有不同。”问及三者间的竞争问题，杭州士邦魏理仕董事总经理马英枢对赢商网称。

　　然而，即便定位各有千秋，但在目标客群及业态选择上，赢商网还是能够发现三者间难以规避的重叠之处，同样高端的style，几近比例的业态构成，以及自持的运营模式。

　　跳出“三国杀”围城，反观凯德在杭州这十年踏出的步调，也渐渐出现了变奏，住宅业务的一直谨慎与商业版块的突然“激进”对照鲜明。

　　特别是“来福士”这张商业名片的运用越来越游刃有余，今年除了杭州来福士外，深圳和上海长宁来福士也将陆续开业。

　　这显然与林明彦掌舵凯德集团后提出“亲中国”新公司战略密不可分，即“综合体项目的发展将成为凯德集团未来在中国的主要策略”。

　　客观的业绩数字无疑说明了凯德上述战略的落地成功。官方数据显示，2016上半年，凯德集团82%的息税前利润都由新加坡及中国两大核心市场贡献，中国占比高达41%。

　　而最新公布的2016财年业绩同比持续增长则提供了另一佐证。数据显示，该公司该年度净利同比增长11.7%，达11.9亿新元；盈利8.653亿新元，增长5.1%。

　　杭州来福士“三国杀”

　　追溯杭州来福士发展史，就回到了十年前的2007年10月。在前一年以“外资大鳄”身份摘得拱墅区宅地首入杭州后，凯德再以10.21亿总价将钱江新城一商业用地收入囊中。

　　据赢商网了解，上述地块位于杭州市钱江新城核心位置，占地面积40355平方米。在凯德的计划书中，地块预计打造为“来福士”品牌下的综合性项目。

　　彼时有媒体报道称，“这已是继2004年上海来福士广场后，凯德置地在内地打造的第四个‘来福士’项目，将在2011年建成。”

　　可理想终敌不过现实的残酷，虽然杭州来福士提前占着“老四”的位置，却被成都来福士抢先一步。资料显示，成都来福士经四年筹备期后，在2012年9月23日正式开业。

　　而杭州来福士的开业时间则一拖再拖，从2011年调到2015年，再从2015年推到2016年，现在才进入2017年开业倒计时。虽然凯德并未从官方角度对上述时间调整做出解释，但市场却有着一些自己的分析。

　　此前，有杭州业内曾公开对原定于2016年开业的来福士广场、高德置地广场以及萧山华润万象汇延期开业现象指出，“虽有政府审批尚未完成、装修进度跟不上、业态调整等原因，但市场低迷、定位不准、招商难才是商业地产项目推迟开业的主因。”

　　伴随上述原因而生的事实则是近些年杭州各类综合体，特别是高端综合体的“集中开业潮”，商业市场竞争日趋白热化。据统计，嘉里中心、杭州大厦501、杭州宝龙城市广场等项目已在2016年开业，而远洋乐堤港、高德置地广场、海港城、龙湖滨江天地等或成来福士的年度对手。

　　当把竞技场从整个杭城缩至钱江新城这个新生地，前有劲敌华润万象城，后有追兵高德置地，杭州来福士似乎一开始就卷入了弥漫着硝烟的“三国杀”战场。

　　“不能一概而论，因为不同的项目入市时间、品质、定位也各有不同。而且随着交通条件、商务配套改善，钱江新城成熟度在上升。”问及三者间的竞争，杭州士邦魏理仕董事总经理马英枢对赢商网称。

　　然而，从赢商网收集到的公开对比资料可看出，三者之间即便各持自家风格，但仍有诸多“意料之中”的雷同点。

　　从上述表格可看出，单纯从体量上来说，来福士相较万象城及高德置地并不存在绝对优势。而在目标客群上，虽然来福士跳出“年轻白领”固化阶层，但万象城和高德置地也有强调覆盖更广的消费群。

　　此外，业态选择上，“时尚、轻奢、高端”是三者选择零售品牌基本的调性。当然，“30%品牌首进杭州”则是凯德相较其他两家更为擅长的招商“杀手锏”，这也是其想复制成功来福士地方。

　　赢商网了解到，成都来福士购物中心开业之初的业态组合中有70%为国际品牌，超过50%的品牌是首次进入成都并开设旗舰店。

　　如此看来，无论是大环境的“焦灼”，还是小气场的“对抗”，杭州来福士选择在这样的节点开业或多或少都将面临着一丢丢的紧张。

　　凯德在华商业变奏？

　　跳出“三国杀”围城，反观凯德在杭州这十年踏出的步调，也渐渐出现了变奏，住宅业务的一直谨慎与商业版块的突然“激进”对照鲜明。

　　2006年5月，凯德置地首次入杭落子拱墅区，并推出区域内首个精装修楼盘——凯德视界。此后，凯德在杭州住宅市场沉寂近5年，在2011年4月推出第二个住宅项目凯德龙湾的首批房源。

　　同年8月，凯德再出手拱墅区竞得和睦地块，这也就是凯德湖墅。据赢商网查阅杭州房管局官方数据，截止目前，视界和龙湾两个项目都已售罄并交付，而湖墅也仅剩70套房源可售。

　　尽管粮仓告急，但凯德对此则表现出一种淡然姿势。对此，凯德中国(杭州)总经理王文豪早前接受媒体采访时已公开表示，“近期杭州土地市场高价地频出，很多地块基本是面粉贵过面包，从凯德的角度来讲，不会盲目去拍这样一个地。”

　　不同于住宅的轻描淡写，王文豪接下来的话语则凸显了凯德当前对于商业项目的重视。“有机会的话，凯德还是会持续收购位置比较好的商业、综合体，包括收购地块来盖，盖到一半或者盖好的现有的物业也可能收购。当然，也不排除集体收购一个公司或者一个资产包。”

　　对商业项目的迫切渴求，背后则是林明彦掌舵凯德集团后提出的“亲中国”新公司战略，即“综合体项目的发展将成为凯德集团未来在中国的主要策略”。

　　根据凯德集团2016年第二季度财报，2016年上半年，凯德集团在中国的资产为200亿新元，占集团总资产的45%。在华商场总数为63个，已投入运营55座；净物业收入同比增长6.1%。

　　客观的业绩数字无疑说明了凯德上述战略的落地成功，而最新公布的2016财年业绩同比持续增长则提供了另一佐证。数据显示，该公司该年度净利同比增长11.7%，达11.9亿新元；盈利8.653亿新元，增长5.1%。

　　据赢商网查阅凯德官网消息，该公司2017年在亚洲即将有8个购物中心（其中6个位于中国）开业，总开业面积达百万平方米，是所有年份中开业商业面积最多的一年。

　　具体看，除了杭州来福士外，深圳和上海长宁来福士也在该份名单中。此外，紧随其后的重庆来福士则将于2018年开业。

　　细究凯德自在中国打出“来福士”这张名片后一系列动作，不难发现，其可分为三个集中开业阶段。2004-2009年，在北京、上海超级一线城市试水；2010-2012年，走出一线，闯入重点二线城市宁波、成都；2017-2018年，一二线杭州、上海、深圳、重庆扩张爆发期。

　　住宅项目的快速扩张依靠的是高周转，而资金大量沉淀的商业要获取规模效应，背后则需要强大的资金支撑。为此，凯德继续玩转这自己擅长的资本工具——私募基金。

　　去年10月25日，凯德集团正式宣布成立第三个综合体私募股权投资工具——来福士中国投资伙伴III(RafflesCityChinaInvestmentPartnersIII)，其规模15亿美元，是凯德集团目前为止发起的规模最大的私募股权投资工具。

　　按照该基金内容，其主要投资目标是中国核心门户城市的高品质综合体。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓表示：“来福士综合体进入中国十余年，所开发的八座来福士综合体都居于城市核心枢纽，已经成为商业模式成熟的综合体旗舰品牌，期待在未来建造更多的优质综合体项目。”

　　值得注意的是，作为来福士综合体中国战略的一部分，在来福士中国投资伙伴III设立之前凯德集团在中国已管理三个针对来福士综合体开发的私募股权投资工具，包括规模分别为11.8亿美元、10.3亿新元、11.2亿新元的来福士中国基金、长宁来福士合资基金和朝天门地产信托。