房企筹谋转型:万达加速多元布局 恒大专注地产业务

东地产财经周刊 袁晨晨   2017-02-25 08:08
核心提示:后黄金时代的产业策略选择中,两家代表性龙头房企依托自身资源禀赋,走向不同的发展模式。

  近年来,随着房地产行业盈利能力下降,仅靠单纯的住宅销售已经无法致胜,众多房地产企业纷纷筹谋转型。

  而两家最早转型升级的龙头房企,却在今年给出了两份完全不同的答卷:

  万达退出房地产,加速多元布局文化、旅游、金融;恒大为专注地产业务,去年出售粮油、乳业、矿泉水业务,并形成以民生地产为基础,金融、健康为两翼,文化旅游为龙头的发展格局。

  在这现象背后,究竟是怎样的一盘棋呢?

  万达地产大撤退

  在今年1月14日的万达年会上,王健林披露万达集团在过去的一年调减了600亿元地产收入目标,坚决实施企业转型。在2020年以后,万达原则上不会再搞重资产,全部为轻资产。

  除了万达城配套的住宅以外,万达原则上不再新增住宅开发。等万达城全部开发完成以后,万达商业将逐渐从地产开发行业退出。

  2016年是万达发展的转折之年。

  截至2016年12月31日,万达集团资产7961亿元,同比增长21.4%。

  值得一提的是,2016年,万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过房地产收入;服务业净利润(未经审计)占比超过60%,也大于地产开发利润,万达提前一年实现了转型阶段目标。特别是作为转型核心企业的万达商业,虽然地产收入仍大于租金等其它业务,但预计租赁业务净利润占比约55%,以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。

  此外,王健林还宣布,万达商业向轻资产转型成功。

  2016年开业的50个万达广场中,已有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。这种轻资产模式叫“投资类万达广场”。同时,2016年万达商业轻资产还探索出另一种新模式——“合作类万达广场”,对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。

  恒大转型“房地产+服务业”

  恒大为了能够更加专注于房地产及其他相关业务,在2016年9月底出售了粮油、乳业、矿泉水资产,并同步展开了一系列地产主业大并购,从而奠定了新的“地产一哥”地位。

  今年2月6日,恒大集团董事局主席许家印在恒大集团2017年度工作会议上宣布,恒大已经实现“两个完成”,进入“一个开始”的新阶段,并对未来新3年的发展定调。

  恒大的第一个“完成”,是已经完成了多元化发展的产业布局。过去8年来,恒大一直在多元化的道路上探索与实践,先后涉足文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等产业和领域。在形成以民生地产为基础,金融、健康为两翼,文化旅游为龙头的发展格局后,许家印说,恒大的多元化布局已经完成,未来在多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。

  由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”,是恒大的第二个“完成”,也意味着恒大已经成功转型。

  在新的多元化版图中,恒大健康服务于老人,恒大旅游服务于少年儿童,恒大金融是服务全社会。许家印说,“房地产+健康+旅游+金融”,也就是“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”,未来的恒大要围绕中国13亿人口、也是全世界1/4人口的需求提供服务,贡献价值。

  “到2020年,恒大内部的奋斗目标是,地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿,总资产超三万亿,年利润超600亿。”这是许家印给新三年定调的总目标。

  一盘欲说还休的棋局

  数据显示,尽管恒大去年的销售额已经达到3700多亿,但在整个市场中的占比也依然只有3%左右。许家印说:“增长的空间还很大。房地产业对恒大来说永远是朝阳产业。”

  而王健林则表示,万达已经可以靠品牌挣钱了,“过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场,现在设计运营就可以分得很大一杯羹,何乐而不为?”

  一个向左,一个向右,这两家最早转型多元化的龙头房企,背后究竟是怎样的逻辑呢?亿翰智库研究中心主任张化东认为,这其实是这两家龙头房企各自的战略选择。“虽然恒大和万达都是做房地产的,但其实两家的业务差别很大。恒大本身就是做住宅的,开发投资是它的核心竞争能力;万达一开始就是做商业地产的,以内容提供、运营服务为企业的核心竞争能力。现在,面对接下来的发展,两家企业做出全新的业务规划,其实也都是围绕自己的核心竞争能力来做的。”

  “未来,房地产企业可能都会向恒大、万达这样的业务模式发展,也就是‘游乐城+房地产’的模式,通过最有赚钱能力、效益最高的游乐城来拉动房地产,”优淘城总裁薛建雄则对记者表示,“文体项目的体量通常十分庞大,借此可以在郊区拿到大片土地,项目起来后,再带动住宅销售,最终回笼资金和利润,像恒大的海上威尼斯、海花岛项目,还有万达的万达城,其实都是这样的逻辑,都是‘房地产+’,只不过,万达这两年更侧重文化产业,恒大则是旅游、健康和金融。”

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