坐天观井：全国版图中的武汉房地产业何去何从？

　　2017年2月24日，由大家顾问主办的“武汉房地产业大势分析会暨大家顾问2017战略发布会”在武汉万达嘉华酒店圆满举行。

　　作为连续七年蝉联武汉本土代理行业第一的专业房地产营销服务机构，大家顾问一直以优秀的营销策略、营销创新和销售执行能力广受业内赞誉。因而此次大家顾问召开创立12周年首场发布会，吸引了数百位武汉房地产业内领袖，以及三十余家房地产行业媒体的出席。

　　本次发布会以“时间的力量”为主题，由大家顾问董事长尹香武先生、执行董事高虹女士、总经理祝青女士三位，分别从不同角度与与席嘉宾共同分享了大家顾问对武汉房地产行业市场趋势的研判与思考。

　　大家顾问总经理祝青演讲主题——《时间的力量》

　　大家顾问至今创立12年，经历了武汉房地产从起步到发展，到腾飞的全过程，大致分为四个阶段：

　　第一阶段。2005年大家顾问创立，将“为武汉地产注入专业力量”作为座佑铭。在初创的热情下，大家顾问保持一月一创新的高频输出，通过水岸星城的高位营销、柒零社区的情感营销、谓语城的文化营销等等一系列营销创新，奠定了策略领先的市场地位。

　　第二阶段。是2008年全球金融风暴下房地产大萧条时期。那个时期，大家顾问在策略上一方面深挖客户价值，实现与潜在客户在超越情感之上的思想主张层面的共识，二是为了争脱恶劣市场下对命运的束缚，呐喊出内心的渴望，替行业发声，给到城市向上的力量，而这些，在当时，都取得了非常好的效果。与此同时，大家顾问实现了从单纯的营销顾问向全程营销代理的服务升级。在销售端上，提出“人人都是销售员”的倡议，全民皆兵，练就了一支狼性精神的团队。以至这个狼性团队在所有联代项目上，都以6：4为及格线，并且所有项目年度销售占比上都超越对手，现在的大家顾问是武汉市场一线销售力最强的公司。

　　第三阶段。是2011年开始，随着城市升级、住宅限购、开发商由住宅向综合体转型等大环境，大家顾问也开始实现由住宅营销代理向包括商业、商务、工业地产等全产品代理的转型。在2011年—2013年的这个时期，通过数十个综合体项目的专业积累和团队升级，大家顾问也完成了从单一住宅代理商往商用综合体全产业服务商的华丽转身，并成为了综合体及商用物业营销代理经验及客户资源最丰富的本土中介机构。

　　第四个阶段。是2014年的互联网+浪潮下，大家顾问大胆提出“告别泥沙俱下的黄金十年，未来十年将是房地产的钻石十年”，如何拥抱互联网+地产，变革创新，跨界营销，是这个阶段思考和实践的重点。Zama宝，房地产+理财；福莱中心，全国首创房地产+保险；福星华府/钰龙中心，房地产+众筹；这些营销创新不仅在项目上获得实效，更被成功输出到深圳市场。

　　从2006年至今，每年大家顾问都有些项目是中途接手，但越是在限制性条件下，越能激发团队的兴奋点、创新性，通过策略创新、项目价值重塑、调整销售模式，大家顾问已成为中途接手扭转局面能力最强的营销代理公司，也是为武汉提供原创性营销创新最多的营销代理公司。

　　2016年，大家顾问首次完成破百亿的战略目标，越入新的发展阶段。持续营销创新的同时，更进一步扩大客户构面，与城投集团、联投集团、地产集团、鄂旅投、华润置地等名企达成全方位合作。

　　最后，祝总总结到：“去投机化，脚踏实地、恪守专业是大家顾问12年一直坚守的生意原则，我们热爱武汉、深耕武汉，致力于创造武汉房地产营销领域的独立价值，我们担得起布局武汉城市圈房企的信任。我们在这里回忆过往、思考当下、预测未来，希望能给再座的朋友带来一些启发，带着收获前行。引用我们十周年志中一席话送给在座的一直在行内不断坚持和精进的朋友们：时间自有神圣处，好的回报在远方！”

　　大家顾问执行董事高虹演讲主题——《像老板一样思考，像仆人一样服务》

　　高总首先提出，经历2016年疯狂去库存的一年，地王潮从此成为不可逆转的事实，武汉房地产进入到区域集中、价格集中、品种集中，客户集中的资源高度垄断期，武汉二环内加速度高密度的建设逐步完成，城市更新的速度以超出普通人想像的价格速度阻止更多人口进入，高房价覆盖能力最大的时候到了，我们再没有卖便宜房的机会了。

　　站在2017年的起点上，营销就是解决项目与城市空间的定价能力，而创新的目的是获取客户的时间，创造资源与条件，促进交易。 如何发现这个阶段营销创新触点呢，高总分享了五个方面的思考：一、房子是城市化股票；二、房价分化不可阻挡；三、住宅品类从功能品向奢侈品转变；四、购房者从消费思维到资产思维；五、经营客户,要当农夫，不当猎人。

　　对于大家顾问，高总提出将继续“重视一线业务”，2017年大家顾问将进行品牌转型，从营销技术转型成管家服务，把服务开发商和终端购房者的需要作为首要的和最重要的承诺。“像老板一样思考，像仆人一样服务”。

　　高总认为：中国即将迎来万亿级的存量市场，未来武汉的楼市将发生两个变化，一是二手房交易量将超过新房，二是存量土地供应，旧改城市更新将超过增量土地供应，城市更新，对营销从业者的要求更高，谁愿为首，就必做众人的仆人，服务经济的大门正在打开，勤勉开明是一个人的美德，也是未来一个服务型组织取信客户的能力。

　　大家顾问董事长尹香武演讲主题——《坐天观井：全国版图中的武汉楼市何去何从？》

　　最后，行业殿堂级的地产大咖——大家顾问董事长尹香武先生带来了“《坐天观井：全国版图中的武汉楼市何去何从》”的主题演讲。

　　尹董首先指出了现在大众普遍对于房地产的五个误区，包括房地产会崩盘、房地产短周期理论、国内国外房价比较理论缺环、武汉的湖景资源平民化、武汉是个平原城市等。随后，他用翔实的数据和精密的理论揭开了这五个误区背后的真相。由此，他指出武汉人需要坐天观井，切实认识到武汉的优势所在：

　　尹先生从两个大层面对武汉楼市进行了分析：

　　一、齐夫法则：中国进入都市圈化时代，武汉都市的中极化分析

　　依据“城市化→大城市化→都市圈化”这个大国空间布局的路径规律，中国目前正在“大城市化”加剧，“都市圈化”起步的节点上。总体上，中国未来的都市圈只会是这5极：①东极：上海长三角都市圈；②北极：北京京津唐都市圈；③南极：广深珠三角都市圈；④中极：武汉都市圈；⑤西极：成渝都市圈。中极----武汉都市圈，汇聚湖北全省5852万人中的65%也就是3800万人将是必然的趋势，而武汉市承载其中的2500~3000万人也是应有之义。而当前，武汉是1100万人口弱，也就是说还需要扩大一倍以上。按照2016年的房地产产能，全力开工的话，武汉还需要20年房地产建设才能满足人口汇聚的空间需要。

　　二、从量变到质变：全球历史上最大的城市房地产市场，武汉楼市接下来的可能变化。

　　1、武汉是国内综合素质最好的城市，未来，将容纳2500万人口；

　　2、武汉房地产市场已经成熟，2015年开始，武汉二手房的成交套数，相当于新房的三分之一。现在，二手房成交与新房成交比，超过三分之一。三环内，占比是1:1。二环内，二手房成为主要力量。

　　3、武汉将迎人口回流潮，大学生就地城市化。今年，武汉市委书记提出，未来5年，武汉将留住100万大学生毕业生；

　　4、武汉将出现“地地地王”，三年内，政府将从土地市场退出。三环内，没有土地可卖。想卖的土地，开发商不愿意要”，剩下的土地都将豪宅化。

　　由此，他得出预测，武汉的楼市将出现“内环顶豪化，二环豪宅化，三环高端化”的格局。

　　尹董认为，未来3年内，武汉的房价将是“4321”走势。内环房价，4万元；二环内，3万元；三环内，2万元；三环外，1万元。5年内，武汉房价“54321”格局。内环房价5万元；二环内，4万元；三环内，3万元；四环内，2万元；四环外，1万元。

　　最后，他指出，现在的困难是不可持续的，今年要做的最重要的事高位站岗，限价保市，创新一切，期待五四三二一。

　　本次活动从召集到举办只用了短短的5天时间，线上线下报名非常踊跃，吸引到了武汉房地产行业内数百位优秀开发商人士及业界知名媒体的共同参与，为武汉房地产行业人士带来了一场思想饕餮盛宴。