商办项目加速入市 京沪正酝酿对商办项目新一轮调控

　　针对商住项目的调控风声再度袭来。有消息称，京沪正在酝酿针对商办项目的新一轮调控。

　　虽然未得官方证实，不过近期，商办物业项目表现出很高的入市积极性。亚豪机构监测显示，从3月入市项目特征来看，23个预计入市项目当中商办类多达10个，包括中国铁建·原香汇、天健广场、首创中心·天阅公馆等，售价从20000元-80000元/平方米不等。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，这也是推动商办项目积极入市的重要原因。自去年5月5日通州双限之后，商办市场风声鹤唳。去年8月17日，北京市规划和国土资源管理委员会和住房和城乡建设委员会召开的商住房专题会议上，“不再新增商住”、“商办用地暂停上市”成为主题。今年1月14日，北京市委常委、副市长陈刚曾表示，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治。从这一系列轨迹来看，北京针对商办产品继续收紧的思路仍在延续，而1月份上海暂停128个商办类项目销售，使得北京商办调控之风更是越刮越紧。

　　商住项目加速入市

　　最近，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个尚未入住“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道还有煤气管线。这15个项目中，4个已销售已验收未入住，3个已销售未验收，8个在建未销售未验收项目。

　　据报道称，上海“类住宅”较为集中的闵行、嘉定两区开始试点，整治“类住宅”项目。闵行区前期共锁定27个疑似“类住宅”项目，整治方案按照建设、销售、验收、入住四个阶段加以区分。但开发商均需自行整改至规划许可核准的方案，恢复商办用途原状。而对于“入住阶段”的判定，是否应以住户拿到房产证为准，目前尚待明确。

　　不过该内容并未得到官方证实。

　　上海市所谓的“类住宅”即指商办物业变成具有居住功能的物业销售，多年来广受限购人群和投资者的追捧。上海市这一做法再次引发北京商办市场紧张。近期，北京市商住项目再次传出，商办物业恐将调控的传闻。

　　值得注意的是，近期，北京市商住项目入市态度非常积极。亚豪机构监测显示，2月第三周（2月13日-19日）北京商品住宅市场共有5个项目入市，相比前一周多出两个，5个开盘项目的共同特点是产品类型均为商办。从入市项目报价来看，商办项目普遍秉承平价跑量策略，5个项目开盘报价的最高涨幅仅为7%，其中泰禾中央广场与首开龙湖天琅均为平价推盘。而除去首开龙湖天琅以低密度产品为主之外，其余4个项目套均待售面积均在70平方米以内，最低为35平方米。小户型、低总价且不限购的优势使得这些项目去化较快，据悉其中远洋新仕界开盘当天去化率达到94%。

　　商办物业被限之路

　　从2010年“6·28”监管令、2011年“5·16”商改住禁令再到2016年以来严控商住市场基调，北京市此类“擦边球”商住产品一直处在风口浪尖。

　　2016年11月，21世纪经济报道记者实地走访发现，北京市商住项目如今在推广和销售环节都非常谨慎。北京市顺义区严格要求商改住项目不得设置样板间。此前已经设计了样板间的开发商不得不将样板间“锁”起来，或者只能“偷偷看”。

　　近日，21世纪经济报道记者再次调研房山区多家商住项目。这些项目的内部人员表示，正在排卡中，并且销售状况不错。一些商住项目内人员谨慎表示，样板间已经删除。

　　绿地房山启航国际三期一位销售人员向21世纪经济报道介绍了基本情况后，便极力推荐记者周末就去看房，一再表示该项目所剩房源已经不多。在问及是否有限购限贷政策时，该销售员告诉21世纪经济报道记者，目前除了通州，其他地方的商住两用房暂时都没有限购限贷，但是根据不是特别准确的消息，有可能全北京都会限制，并且今后有可能都不再批这种商住两用的地项。

　　郭毅分析认为，自去年通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而今年1月上海暂停商办项目销售的现实更是将这一类型产品推上风口浪尖，收紧调控已是箭在弦上。2016年北京房企在商办类物业获得的销售额高达1304亿元，占商品住宅销售额超过三成的比重，而一旦调控祭出，对于房企来说将是巨大打击。因此自2月中旬商办集中入市的趋势即开始显现，而3月份商办项目“抢入市”的现象将更加明显，这也或将成为商办产品“最后的盛宴”。

　　2016年5月5日，北京市住建委、通州区政府联合发布通知，对通州地区的房地产限购政策再次加码，首次将商务型公寓列入限购范围之内，且通州新建的商业、办公类项目今后不得再出售给个人。从调控的影响来看，以通州双限为例，调控前2016年的前4个月，通州商办产品月均成交量为2150套，而调控之后的5-12月月均成交量则跌至352套。

　　21世纪经济报道记者采访发现，不少开发商认为通州商住限购将可能成为北京市商住调控推广样本。

　　郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高涨，对于开发商而言，住宅产品的盈利空间有所收窄，且去化周期不断拖长，在此基础上，商办产品成为弥补业绩缺口、提升利润的重要途径。而一旦商办项目调控深化，销量受阻，势必会对房企现阶段的开发模式产生冲击，因此在调控靴子落地之前，大批商办项目开始抓紧推盘。