新城商业“激进”打法？ 租金与规模一年翻番目标背后逻辑

　　（赢商网报道） 从320亿到650亿，再到850亿新目标，在前日香港业绩会上，新城控股董事长王振华给资本市场展示千亿拼图的部分场景。

　　按照公告，新城控股2016年销售额同比增幅达103.8%，远超过34.8%行业整体水平。在主流观点看衰今年楼市表现时，其逆市提出30.6%增长要求，则被国信证券解读为“弯道超车”。

　　“今年货值有1520亿元，按照58%的去化率来算就是850亿，去年我们的去化率是60%，所以对今年850亿的销售非常有信心。”王振华表示。

　　上述讨论大比例聚焦新城的住宅开发业务，而作为“双轮驱动型”房企，其在商业地产版图上的轨迹无疑是圈内人士关注的另一话题。

　　在新城的计划表中，2017年，公司新开业吾悦广场11个，租金及商业管理费收入超过10亿元。

　　规模从去年的5个到今年的11个，租金及商管费从4.41亿到10亿，翻番的目标似乎预示着新城商业的“激进”玩法。

　　赢商网从新城控股副总裁欧阳捷口中获悉的是，“加上轻资产项目，新城今年新开的吾悦广场应该不止11个，而对激进的判断，不能单纯靠数量，需要综合公司的现金流情况及商场运营能力。”

　　租金与规模一年翻番

　　2016全年，新城控股实现营业收入279.69亿元，实现归属于上市公司股东净利润30.19亿元，分别比2015年增长18.67%和64.42%。

（图片来源：新城控股年报）

　　如上图所示，279.69亿营业收入中，房地产开发销售（包括综合体销售）收入为270.49亿元，而物业出租及管理收入则为4.41亿元，占比甚微。

　　新城于公告中指出，4.41亿的租金收入主要来自公司截至去年底累计开业的11个吾悦广场，出租率达98.96%。其中海口、南昌、安庆、金坛、成都等5个吾悦广场为新开项目，首日客流量均在30万人次左右。

（图片来源：新城控股年报）

　　在公布的2016年11个吾悦广场租金收入中，位列第一的是常州吾悦广场，全年租金收入为7356.87万元；位列末位的是去年12月底开业的安庆吾悦广场，租金收入83.51万元。

　　虽然仅有地产销售收入的零头，但新城这4.41亿的租金物管收入却较上年同期的2.98亿元增长了47.81%。

　　而其设定的2017新目标无疑在延续这一高增长态势，新增开业项目从去年5个增至11个，租金物管费则从4.41亿到10亿。

　　对此，欧阳捷在接受赢商网采访时透露称，加上轻资产项目，公司今年新开业的吾悦广场应该不止11个。

　　“提出的目标都经过了严格测算，租金物管费的增长是建立新开业广场数量增加以及原有吾悦广场业绩提升的基础上，今年有些广场业绩可能要提升40%以上。”欧阳捷称。

　　当然，新城商业规模的内生增长不止于上述这个目标，还有更多来自商业竣工面积、新开工面积及土地储备的背后支撑力。

　　据赢商网了解，2017年新城全新新增土地储备工40幅，总建筑面积1,424.22万平方米，其中，商业地产新增363.25万平方米，集中在天津、昆明、扬州、绍兴、温州、南通、嘉兴、泰州、临沂等城市。

　　竣工及新开工方面，公司2017年计划竣工项目40个，建筑面积约607.67万平方米，其中商业综合体项目325.25万平方米。此外，计划新开工项目36个，新开工建筑面积643.03万平方米，包括商业综合体项目171.58万平方米。

　　“激进”目标背后逻辑

　　客观的数字，官方的解释，新城商业向前延伸的轨迹似乎并未没有挡道的石头，或是需要清除的藩篱。

　　但在商业地产仍是迷雾重重的2017，新城为商业设定翻番的递进梯度似乎还带点“激进”打法。

　　“2016年，新开购物中心约600家，累计开业约3000家，而2017年还将新开900余家，届时累计达到3900余家。”新城控股在年报中预测。

　　而联席总裁陈德力早去年11月公布的商业2020年蓝图的“激进”意味无疑更加浓厚，“到2020年底，吾悦广场将达到120家，开业数量将达到100个。”

　　对于这个有些尖锐的问题，欧阳捷回应赢商网称，“对激进的判断，不能单纯取决于扩张数量，需要综合公司的现金流情况及自身商场运营能力。”

　　欧阳捷解释称，如果公司自有现金流能够与商业地产开发相匹配并覆盖掉成本，那无论公司一年新增多少个项目，都是一种正常规模增长。

　　透过新城2017年现金流量表却可看出，公司去年经营活动产生的现金流无法覆盖投资活动使用出去的现金，二者间相差约6亿元。

　　“本期合营企业大幅增加，在其初始阶段给予的资金往来增加导致现金流出增加 。”新城如是解释投资现金流骤降的原因。

　　但其通过筹资活动产生了近66.4亿元的现金流，这无疑是今年目前确定的11个吾悦广场开业的资本保证之一。

　　其实，为了做好千亿冲刺，新城去年也一直在通过多种方法拓宽融资渠道。报告期内，成功发行80亿私募公司债，加权平均成本仅为4.74%，并对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。

　　除了现金流为正外，欧阳捷还指出，利润率是判断激进的另一标准，“如果这一数字为正，就说明该公司的扩张节奏正常”。

　　按照新城控股的数据，公司2016年的净利润率为10.8%，但按照昨日开发布会的新城发展给出的数据，其净利润率仅有4%，这无疑处于行业低水平。

　　A股与H股计算方法的不一样是出现这种结果的主要原因，但未来如何拉升被商业拖累的利润率则是新城在快速扩张的时需要考虑的问题。

　　对此，公司执行董事兼公司秘书陈伟健在业绩会也坦承，由于新城多做了一些商业综合体项目，投入较大从而拉低了净利润，但“随着一二线城市布局加大，成本不断加大，未来净利润会不断提升。”