保利物业申请新三板挂牌获受理 物管服务盈利点待挖掘

　　早期的物业价值是以品牌溢价形式加成在房价中，独立出来的物管虽然布局“互联网+”、智能家居等多元化业务，但固本守正、扩大规模仍是物业公司们的实际选择，传统物管服务仍然是营收的支柱。

　　3月1日，保利地产发布公告称，保利物业申请新三板挂牌已获受理。

　　在此之前，中海外、碧桂园等地产商们也争相将物业板块独立分拆，谋求新三板、港股或A股挂牌，以扩大其在资本市场上的版图。

　　这波物管上市浪潮始自2014年花样年拆分彩生活上市。然而早期的物业价值是以品牌溢价形式加成在房价中，独立出来的物管虽然布局“互联网+”、智能家居等多元化业务，但固本守正、扩大规模仍是物业公司们的实际选择，传统物管服务仍然是营收的支柱。

　　在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，如何提升多元创新业务的业绩贡献度，助力物业公司挖掘产业链，是这些物业公司上市后面临的长期问题。

　　物管市场蓝海

　　保利地产在前述公告中称，本次申请尚在审查过程中。去年10月，保利物业完成股改，并曾透露过物业分拆上市的意愿。

　　据保利物业提供的数据，现在保利物业旗下有分、子公司25家，业务分布在北京、上海、广州等全国70个城市，合计有49个外拓项目，管理面积超过1亿平方米。

　　此前，由中国物业管理协会和中国指数研究院共同发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》(以下简称“研究报告”)显示，保利物业名列中国物业服务百强企业榜第三，仅次于万科物业与绿城物业。

　　与保利物业同样选择的公司并不少。据21世纪经济报道记者统计，截至1月底，在新三板挂牌的物业管理公司共有41家，包括美的物业、格力物业等知名企业。而在去年6月底，这个数字只为27家。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新三板准入条件相对宽松，无具体营运指标限制。且物业公司大多本身规模不大，但被认为是富有创意与活力的行业，容易在新三板上脱颖而出。未来随着保利物业规模扩大、并购数量增加，存在转到A股或港股上市的可能。

　　在难度更高的A股或港股上市，则是许多实力雄厚的物业公司扩张版图的选择。

　　目前在港股上市的物业公司包括中海物业、中奥到家、绿城服务、彩生活、祈福生活服务，而包括碧桂园、万科在内的地产公司也有推进物业分拆上市的计划。

　　碧桂园物业正在冲击A股，去年9月其发布招股说明书，计划募集资金11.25亿元，若进展顺利将会成为国内第一家在A股上市的物业公司。

　　万科目前已完成物业分拆，万科物业和万科集团成为股权控制关系，两者关联交易的比例也正快速下降，只待合适的“政策时机”上市。

　　地产商们的争食源于物管市场的发展和盈利潜力。光大证券研究报告指出，在房地产市场中，前端价值被无限期收缩，土地和商品房的垄断程度差异决定其不可逆转，但后端价值物业管理仍为荒地，吃螃蟹的就是引路人。

　　第一太平戴维斯统计显示，到2020年，国内住宅物业面积将达300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。源源不断的新房将进入存量房市场，市场规模将持续扩张。

　　传统业务支撑营收

　　已完成物业管理独立运作的公司们，如何培育新的盈利增长点?打破“一费包干”的传统物业管理收费模式，是这些公司的共同选择。

　　保利地产方面表示，保利物业在原有的物业管理与服务外，还提供资产增值、亲情社区生活配套，社区健康管理、青少年成长教育等多元化服务，以平台模式运营社区经济。

　　保利物业还运用“互联网+”思维对接社区服务，基于“家庭大数据”研发芯智慧平台，并开发社区居家养老产品“和院健康”APP。

　　严跃进表示，上市的物业管理公司，经营思维会更多元化，比如通过开辟智能家居、社区金融、社区医疗、资产管理等服务，或尝试物业费用资产证券化的模式，寻找新的盈利增长点。

　　但与众物业管理公司计划以多元化业务深挖价值链野心相反的现状是，传统物管服务仍占据物业公司营收的绝大部分。多元化业务只是传统物业管理的补充，且未成熟的盈利模式可能带来风险。

　　据前述研究报告，2015年物业百强企业传统物业服务收入增长明显，全年物业服务收入总值945.67亿元，均值为45032.04万元，同比增长率为33.23%，业绩贡献达到83.27%，是百强企业营业收入的主要来源;而其多种经营收入总值189.94亿元，均值为9044.92万元，占营业收入的16.73%，增长率仅3.94%。

　　在有些物业公司的经营中，甚至出现多元化业务亏损连累主营业务的情况。

　　以中奥到家为例，公司去年中期毛利率为29.1%，同比下降6%。上半年亏损600万元;到去年前三季度亏损376.1万元，并未扭转上半年以来净利润下降的局面。

　　中奥到家指出，毛利率减少主要是社区O2O平台产生毛损所致，该平台为住户提供包括高频率商品消费及交付、日常生活服务等在内的社区电子商贸服务。而社区电商服务和房屋经纪服务是被大部分物业百强企业视为开展多元业务的重要方向。

　　在这样的背景下，做大物业管理的规模仍然是物业公司发展的实际选择。物业百强企业2012年至2015年管理面积持续上涨，复合增长率达33.90%，2015年管理面积均值为2361.48万平方米，同比增长46.76%，管理规模扩张明显。

　　以2016年中期的数据来看，在港股上市的中奥到家、绿城服务、彩生活的管理面积同比增长率均达到10%以上，其中绿城服务的管理面积增长率为32.5%。

　　保利房地产集团总经理刘平表示，物业是社区消费、社区金融的真正载体，房地产生态链的综合运营和投资平台。

　　但是如何延伸物业管理的价值链、挖掘增值服务价值，实现平台升级和盈利点增加，还有待持续探索。