不做地产万达商业更赚钱 云南将落地多少轻资产项目？

      编者按：长年以来，中国商业地产城市综合体的开发均属重资产类型，多以基本的商业体为主，周边配套住宅、写字楼、公寓等物业，长期持有不动产，资金负载重;从2014-2015年，区别于“重资产”的“轻资产”模式开始萌芽，以万达、大悦城地产、红星商业等为代表的名企纷纷开启商业地产轻资产化转型，“别人出资，我负责选址、设计、建造及招商运营”,2016年，各商业地产集团轻资产项目新开共计26个，总商业面积超过324.62万㎡，轻资产模式实现落地。展望2017，越来越多的名企开始走上轻资产道路，未来前路如何?赢商网云南站走近昆百大、红星商业、世纪金源、大悦城、万达广场为你解惑。　

      （赢商网云南站报道）迫于房地产开发周期性太强，又迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，想要快速扩大规模抢占市场份额，这让不少商业地产开发企业动起了“轻资产”的小心思。因其投资少、灵活性强、风险低等优点，所以最近这几年，不仅万达、红星、华润、万科、保利、印力、阳光新业等巨鳄均在运作轻资产模式，百联、首创、砂之船等旗下奥莱也启动了轻资产布局，甚至还有阳光城等集团采用小股操盘等灵活的合作模式介入。

　　就万达而言，王健林曾表示，万达已经可以靠品牌挣钱了——过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？万达商业是集团转型的重点公司，要成为商业服务型企业。要完成这样的目标，必须要逐步减少地产投资。2020年以后，原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。万达商业要用实际行动来证明，不当地产商。

　　2020年后脱离重资产 转战轻资产

　　据了解，轻资产万达广场模式——是由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。关于资产与收益分成，计划是项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。

　　至于“轻资产”战略目标，王健林在一次演讲时透露：一是2020年开业400个至500个万达广场，到2025年争取开业1000个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。

　　且值得关注的是，万达轻资产模式将把发展重点放在中小城市上。一是因为不动产投资最核心的指标：租金回报比，中小城市因为成本优势要高于一线城市；二是因为万达丰富的商业资源可以有效解决在中小城市的招商难问题；三是因为中小城市的土地价格相对便宜，万达基本可以选到这些城市的核心地段，而且消费者的忠诚度也更高。

　　王健林为轻资产模式制定了时间表：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。如果合作类项目多了，就减少投资类项目的数量。2020年以后原则上不再做重资产，全部为轻资产。

　　万达商业2017年仍有11个重资产项目，39个是轻资产项目。王健林称，这是因为重资产项目前期已经投资开工。

　　万达广场“变轻”之后，王健林要求，作为集团转型重点、万达广场的操盘手，万达商业也要在2018年提前两年完成转型目标，不再做“地产商”，成为商业服务型企业。他提出，万达商业将减少地产投资。除了万达城配套的住宅外，原则上不再新增住宅开发。

　　在公司年会上，王健林重点解释了万达商业为什么要加快“由重变轻”的步伐：中国房地产开发周期性太强，3年一次调控，企业现金流不稳定，预期经常变化。更重要的是，万达现在已经可以依靠品牌输出挣钱，风险较小，由分成得到的租金含金量更高，“分一块钱，7毛5是净利润”。

　　“万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的估值也就10倍左右，但商业租金的估值是30倍甚至40倍。”王健林说。

　　云南首个轻资产落地 其他地州还将布局？

　　自2014年昆明西山万达广场开业以来，万达商业在云南的拓展步伐就一路高歌猛进。2015年云南第二座万达广场伴随着万达西双版纳国际度假区的开业问世，今年4月云南第三座万达广场也在曲靖正式开工建设，万达正在以惊人的速度推动着云南的商业发展。

　　以昆明为例，除了已开业的昆明西山万达广场外，万达还将在昆明的草海片区打造一个万达茂主题公园，目前项目规划初步方案已编制完成，正在进行修改和完善。而在昆明以外的云南各地州，万达的拓展力度会更大。除了已开业的西双版纳万达广场，以及在建的曲靖万达广场外，万达在云南的玉溪的轻资产项目已经签约，大理、保山等州市也有项目在洽谈中。

　　签约现场

　　去年12月24日，万达集团与玉溪新天地集团签署战略合作协议，共同开发玉溪新天地万达广场。这标志着万达集团于云南布局的首个轻资产项目在玉溪新天地诞生。

　　玉溪新天地商业广场之所以能够与万达集团打成合作，也是因为项目自身有着明显的优势。首先，项目位于玉溪红塔区核心区域，原玉溪市委政府地块，在地段上占据了玉溪市绝对的核心区位。同时整个玉溪市的经济发展水平在云南各地州城市中也名列前茅，主城红塔区的人口规模，更是超过了50万，再加上新天地商业广场一期A,D地块总体量高达40万方，其中玉溪新天地万达广场的规划总建筑面积也有12万方，因此与万达的合作也顺理成章。　　　 

　　玉溪新天地商业广场项目在规划之初，就是要打造玉溪独一无二的城市中心。而这一点与万达布局三四线城市的想法也不谋而合。万达之所以看好三四线城市的原因之一，也是认为三四线城市人口总量大，消费忠诚度高等优势，容易让进驻的万达广场形成商业单中心，从而获得更高的投资回报。　　　

　　玉溪新天地万达广场

　　万达的品牌资源加上运营能力，嫁接到玉溪新天地商业广场庞大的商业体量上，在玉溪打造一个绝对的商业中心优势明显，因此双方通过进一步洽谈，最终达成合作也就是必然。此次万达与玉溪新天地项目最终达成合作，对于云南各地州的商业地产发展而言，无疑是打开了另一条全新的发展之路。　　

　　据相关负责人介绍，玉溪新天地万达广场建成后，将全面拉动周边土地及物业的价值，进一步强化新天地商业广场成为玉溪城市商业标杆、价值风向标的绝对核心地位，实现打造玉溪真正意义上城市综合体的目标。本次新天地与万达广场展开的开发建设、开业运营等方面的战略合作，对包括新天地商业广场在内的周边商业发展有直接的聚合、拉动、升级作用，预计将新增不少于8000个就业岗位，每年新增约1亿元的税收，是进一步加快中心城区改造，实现玉溪城市总体规划布局至关重要，对玉溪城市形象和发展意义影响深远。