赢商看两会| 经济向好 财政助力将温和利好商业地产

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赢商网 http://www.winshang.com2017年03月10日17:15来自:世邦魏理仕
核心提示:商业地产经历了十年的高速发展,目前已经过了触地就赚、拿地就赢的时代。

  商业地产经历了十年的高速发展,目前已经了相当庞大的规模。商业地产触地就赚、拿地就赢的时代将一去不返。如何化解商业地产面临的风险是目前急需解决的问题。

  2017年商业地产走向如何?世邦魏理仕中国区CBRE研究部主管谢晨两会政策热点进行了解读。

  3月5日2017年政府工作报告发布,标志着中国经济2017年预期目标和战略重点的确立。2017年中国GDP的增速目标进一步下调到6.5%左右,表明经济发展中的结构转型和风险防范将被置于发展速度之前。报告在对2017年全球政治和经济不确定性和中国经济转型中的挑战作出充分预估的基础上,亦传递出不少经济发展新的动向与积极的信号。

  李克强总理将2017年中国GDP的增速目标进一步降低到6.5%左右,表明经济发展中的结构转型和风险防范将被置于发展速度之前。2017年广义货币M2和社会融资规模余额增长目标相应下调至12%左右(2016目标值为13%),控制经济中的总杠杆率–尤其是企业杠杆率是今年的重要战略目标之一。在实施稳健中性的货币政策同时,政府将赤字率维持在相对较高的水平(3%),通过为企业进一步降税减费以及继续带动基建投资来稳定增长。

  2017年的新增就业目标调升至1,100万(2016年目标值为1,000万),服务业对就业的拉动效应在制造业去产能和高校毕业生数量创新高之际将显得尤为重要。零售消费增长预计达到10%左右,消费将继续成为稳定经济成长的基石。制造业升级正逐步成长为引领中国经济未来的新驱动力,新材料、人工智能、集成电路、生物制药、第五代移动通信等保持高速增长的战略性新兴产业被着重提及。除此之外,二孩政策、房产税等议题也是两会期间的热点。

  这些对于房地产市场有什么影响?

  财政助力:减负和双创利好企业办公需求

  2017年的政府工作报告提出,全年将进一步为企业减税降费5,500亿元;与此同时,双创工作将围绕设立双创示范基金及鼓励专业化众创空间继续推进。国家财政对减负和双创的背书料将利好办公需求,尤其科技类企业将继续成为今年写字楼市场的主力需求之一。此外,报告明确提出将修订外商投资产业指导目录,大力优化外商投资环境,进一步放宽包括服务业在内的外资准入。我们对在年初的市场展望报告作出的2017年全国主要城市写字楼新增需求同比增长10%的预测持有信心。

  二孩鼓励政策?消费增长的X因子

  城镇化(2017年全国目标将有1,300万人口转变为城市居民)和收入水平提升历来是消费增长和升级的根本动力所在,而两会期间关于二孩鼓励政策的建言和讨论令其有可能成为另一个X因子。2016年全面放开二胎后,全年新生二孩约840万,占全部新生儿的比例已升至45%(2013年仅为33%)。世邦魏理仕认为,2016年消费对中国经济增长的贡献率已达64.6%,是经济转型中最重要的稳定器。消费新生人口的快速增加将直接刺激婴童和家庭服务型消费,并进一步推动购物中心的业态结构转型以及主题乐园等市场的成长。

  因城施策:住宅去库存结构性纠偏

  对于备受关注的住宅市场,本次工作报告证实了大部分三四线城市库存仍高,因此总体的目标依然是因城施策去库存。而在收紧调控的一二线城市,住宅销量已出现明显回调:今年前两月,一线城市除广州持平外同比下降10%-70%,已实施限购的部分二线城市同比跌幅在50%上下。我们认为,2017年全国住宅销将有10%左右的调整,而一二线城市的主要看点在于加大土地供应补库存和抑制房价过热。此外,人大表示今年将不会实施讨论已久的房产税相关立法也意味着全国性的房产税不会在今年落地。

  稳定信贷:温和利好商业地产投资

  中国政府将GDP增长目标下调至6.5%左右的背后一定程度上反衬出中国经济进入稳步转型通道而对其硬着陆的担忧正在消散,这无疑也增强了投资者对中国房地产的信心。事实上,世邦魏理仕此前发布的2017年亚太区投资者意向调查显示,较好的经济基本面是投资者选择中国市场的重要原因之一;同时,中国持续快速城市化进程也的确蕴藏了巨大的商业地产投资潜力。

  尽管去杠杆基调下社会融资总额增长目标调降为12%,但由此而来的增量绝对值达到18.7万亿,高出2016年5%左右。因此,我们认为整体仍显宽松的信贷供给将为大宗物业投资市场提供足够的流动性。而此前出台如私募基金禁投房地产过热城市普通住宅项目,以及近期保监会降低保险公司单一股东持股比例等规定,都有可能间接使回报稳定的优质商业地产成为部分溢出资金的锚。

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