圈下200平方公里五城一镇 华夏幸福在武汉“搞事情”？

　　自去年下半年以来，以产业新城一体化投资开发运营享有盛名的华夏幸福，在武汉都市圈陆续拿下“五城一镇”开发权，占据武汉东南西北四个方位，总面积达194.62平方公里。

　　如此生猛的拓展力度，在华夏幸福的全国布局里都是罕见，让人不禁充满好奇：华夏幸福打算在武汉“搞”多大的事情？

　　小盟特对华夏幸福近年来迅速扩张背后的两大核心能力进行深入分析，并试着解读华夏幸福未来在武汉都市圈“五城一镇”近200平方公里的开发前景。

　　华夏幸福两大核心能力：产业培育和资本运作

　　华夏幸福近年来的快速蹿升，从外部环境来说，得益于国家加大力度鼓励社会资本投资、鼓励PPP模式提供公共建设及服务，为华夏幸福在全国范围拓展项目、争取地方政府合作上营造了积极氛围。

　　从华夏幸福自身来说，要想抓住这个宏观发展机遇，必须具备两大核心能力：一是覆盖产业链发展全过程的产业孵化培育能力，这对地方政府一直是最有吸引力的；二是贯通金融一二级市场的强大资本运作融资能力，这为华夏幸福产业新城在全国全面开花提供了充足的资金“粮草”。

　　招商素来被外界认为是华夏幸福的核心能力，不过这一核心能力正在向覆盖产业链发展全过程的产业孵化培育能力去转化。

　　向早期企业拓展，储备丰富企业源：在国内，华夏幸福成员企业火炬孵化创客邦孵化器在全国布局30余个城市；在全球，华夏幸福联合太库科技，已在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林等6个国家10个地区地设立了10余个孵化器。

　　建立多层次投资基金，为不同成长阶段企业提供资本支持：华夏幸福已设立总规模超百亿的产业投资基金，包括太库天使投资基金、生物医药产业加速基金、装备制造产业集群基金等。

　　与产学研各层面紧密合作，推动战略性新兴产业加速落地：华夏幸福与40余家行业龙头企业结成战略联盟，与30多家科研院所达成校企合作，与100多家研发机构深度对接，其中包括清华大学、中科院、航天科技集团、京东方等多家产学研龙头。

　　将全球企业资源引入中国：华夏幸福与美国专业招商投资选址服务商康威国际战略合作，为全球中小企业落地中国提供入口和一系列服务。

　　运用大数据为中小微企业提供办公选址等企业服务：华夏幸福作为幕后股东的 “空间家”，通过商办楼宇大数据、办公空间交易大数据、企业客户数据库、商办经纪人开放平台等构建企业服务交易平台；

　　可以看到，华夏幸福的产业孵化培育能力已搭建起功能完备的体系，招商对象从固安时代的生产制造企业扩展到从初创到成熟、从国内到国外的广大战略性新兴产业企业，产业服务也从囿于单个园区的运营服务扩展到涵盖办公空间、资本支持、产业合作、海外落地等各个方面。这样的体系化服务能力，无论是对地方政府还是对国企、民企，都是有着相当大吸引力的。

　　在向全国高速扩张、广受地方政府欢迎的同时，华夏幸福还必须同步解决另一个重要问题——大规模、低成本的资金。自2011年9月借壳登陆A股后，华夏幸福的资本运作能力一路攀升，为其全国高速扩张储备了充足的“粮草”。

　　增发募资82.98亿元：华夏幸福分别于2011年和2016年在A股市场成功进行两次定向增发，总共募资82.98亿元。

　　865亿银行授信：过去两年，华夏幸福陆续获得中信银行165亿、渤海银行200亿、邮储银行500亿的银行授信，总计达到865亿元。

　　综合运用债务工具融资246.91亿元：自上市后，华夏幸福积极运用多种债务融资工具如企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具等进行融资，根据2017年1月公告，华夏幸福目前债券融资余额为246.91亿元。

　　首单100亿PPP资产证券化：今年3月8日，华夏幸福以固安工业园区相关受益为资产的两单PPP资产证券化项目获得上交所受理，额度达到100亿元。

　　由于去年底以来国家对证券市场的监管加强，上市公司通过增发融资将受到更多限制。考虑到国家对PPP资产证券化的支持，华夏幸福未来或将继续积极推动旗下运营成熟的园区资产进行证券化，与银行授信、债务工具一同积聚起千亿级别的资本规模，为华夏幸福的高速扩张提供充足资金支持。

　　近200平方公里的“五城一镇” 华夏幸福打算怎么“搞”？

　　在了解完华夏幸福赖以高速扩张的两大核心能力后，小盟更关心的其实是，坐拥近200平方公里的“五城一镇”，华夏幸福未来将在武汉都市圈施展出怎样的拳脚？

　　先来看看被华夏幸福囊括其中的“五城一镇”简要情况：

　　目前“五城一镇”签署《合作备忘录》都不满一年，在华夏幸福的运作模式里尚处于前期的战略及产业规划阶段，所以基本上没有公布明确的发展定位和招商进度。从公开信息来看，仅有问津新城透露已签约智能制造、健康食品、文化创意、现代服务等领域7个亿元项目，总投资75亿元。（华夏幸福·武汉都市圈“五城一镇”）

　　从“五城一镇”的地理区位来看，除了汉阳四台产业小镇位于武汉市区范围内，其他五个产业新城都位于武汉市区40-50公里范围，从区域交通来看都有着不俗潜力。比如黄陂前川产业新城，位于黄陂区政府所在地前川街道以南，西南距天河机场15公里，东南距阳逻深水港30公里，南距亚洲最大的铁路编组站——汉口北站仅5公里，武汉外环高速、新十公路穿境而过。

　　又比如江夏郑店产业新城，区内拥有亚洲最大的高速互通——京港澳高速和沪蓉高速大互通，107国道纵贯全境，离金口长江深水码头仅7公里，毗邻金口新城和上汽通用产业园。

　　虽然“五城一镇”的土地供应可能最快还得一两年之后，不过根据华夏幸福签署的协议及以往开发惯例，可以大致估算华夏新城所能掌握的土地量。

　　根据新洲问津产业新城开发协议，合作区域内的可出让建设用地的面积原则上不低于合作区域建设用地面积的60%，可出让建设用地中的商住开发用地比例应不低于可出让建设用地面积的40%。

　　另外新洲区确保合作区域有不低于1000亩开发用地的建设用地指标供项目进行先期开发建设。简单据此估算，整个“五城一镇”仅在初期就有6000亩土地供华夏幸福开发，体量相当之大。

　　另外，结合“五城一镇”自然禀赋和区位交通分析，处于市区内的汉阳四台产业小镇未来或将成为地标性城市综合体、多层次商业办公和中高端住宅的聚集地。

　　新洲双柳临近产业聚集的阳逻，同时北接涨渡湖、南临长江，景观优势非常突出，除了产业园区外，或将重点开发低密度生态住宅。咸宁嘉鱼产业新城处于江夏区西南侧，在“五城一镇”中距离武汉市区最远，不过景观优势相当突出，西接长江、东边于江夏区共享斧头湖，未来或有可能开发低密度生态住宅及旅游度假型产品。

　　华夏幸福在武汉都市圈“五城一镇”的布局或许是进入武汉的开发商中手笔最大的，其未来至少一二十年的发展都将与武汉都市圈深深绑定。作为植根华中市场的房地产综合服务机构，湖北地产联盟也将在未来持续关注华夏幸福与武汉这座国家中心城市的“不解之缘”。