房企抢着回A股：王健林、许家印究竟打什么算盘？

　　3月16日晚间，中国恒大发布公告称，与深圳市地铁集团有限公司签署战略合作框架协议，将公司下属企业所持有的万科企业股份有限公司1553210974股A股(约占万科总股本14.07%）的表决权不可撤销地委托给深铁行使，期限一年。

　　业内人士对记者指出，恒大此举背后，或许是为重组深深房谋求更多的支持。

　　而重组深深房，正是恒大回归A股市场的重要一步棋。

　　近年来，随着当下IPO审核加速，内资房地产股（以下简称“内房股”）在港股市场屡遭“低估”，美国宣布进入加息通道更是让内房股的融资优势被削减。

　　调头回A股，成为国内房企的新趋势。然而，由于政策变化，房企融资渠道收紧，房企回A之路增添了更多变数。

　　恒大、万达、富力、首创等这些致力于回归A股的房企“老兵”们，谁能够率先“着陆”？依旧是个悬念。

　　坚持不懈回A

　　内地房企回归A股的路，漫长且曲折。

　　截至2017年，已有万达、恒大、富力和首创等多家内地房企拟回归A股。

　　公开资料显示，2005年在香港上市的富力地产对于回归A股可谓“锲而不舍”，从2007年起开始回A之路，先后四次回A未果，最近一次是在2013年4月。

　　万达商业也曾分别于2007年、2010年两次筹划A股IPO，但均以失败告终。

　　最早于港股上市，同时也是最早启动回A计划的首创置业，已在回归之路上经历了长达13年的长跑，四次铩羽而归。

　　恒大回归A股的想法也是由来已久，试图曲线通过借壳回归A股，与深深房的重组最近有突破的样子。日前，为了加速回归A股的进程，恒大正积极寻找第二轮战略投资者，融资规模约150亿元。

　　此外，频繁买入金科股权而逼近大股东的融创，也被一些投资者认为带有回归A股的考量。

　　房企积极回归A股，背后有多重因素，最主要的莫过于公司被低估值。

　　在港交所挂牌上市的万达商业，就是在挂牌仅仅一年零三个月后便宣布私有化，从港股退市。

　　万达集团董事长王健林对万达商业私有化的说法是，万达商业估值太低，对不起股东和投资人，一定要私有化。

　　A股的吸引力

　　有业内观点指出，房地产行业内，港股更加看重资金的效率和安全性，资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业往往容易受到冷遇。A股房地产企业很少因此而受到低估。

　　上海社科院应用经济研究所城市与房地产研究室副主任顾建发对《国际金融报》记者表示，对比国外市场，国内市场的房产股票热度会更高一些，这样对恒大、万达这些龙头企业来说，有正面的提振作用。“客观来说，对于房地产企业，A股市场目前确实比国外市场美好。中国证券市场是新兴市场，证券化市场有较大发展空间。龙头房企们选择A股重新上市，是必然选择。”

　　智云咨询房产研究员李达对《国际金融报》记者指出，在港上市的内资股在估值方面确实与A股有较大差距。“对比港股，一般A股可能会有50%-60%的溢价。内地投资者对国内大型房企的认可度普遍较高，估值出现溢价也合理”。

　　“当然，房企回归A股，更多是为了融资。”李达指出，港股的监管体系较为严格，融资渠道也相对严格。但是在A股，再融资的方式很多。“定增、并购基金、产业基金等都可实现融资，增加房企的现金流”。

　　有媒体报道称，万达曾预计企业回A后的市盈率将达20余倍，根据万达商业在香港股市退市前12个月的收益率计算，转赴内地上市后，万达股票市值将达到5000亿元。

　　2016年底，引入300亿战略投资的恒大集团，回A估值高达2280亿。加上首创置业以及富力地产在H股的市值，媒体公开数据估算出，以上4家房企回归A股涉及的总体估值至少在7700亿元以上。

　　回A难度系数高

　　回归A股看似很美好，但也很难。从现有的案例来看，成功回归的房企寥寥无几。

　　易居房地产研究院总监严跃进对《国际金融报》记者表示，笼统来说，房企回A股主要有两种模式，一种是借壳，另外一种是IPO。

　　“如果细分来看，广义上的借壳其实是指两种，即狭义的借壳和买壳的概念，尤其是买壳的做法比较多，这取决于对一些壳资源的甄别和购买策略。”严跃进分析称。

　　事实上，自从2010年4月（调控楼市的“国十条”发布）以来，就没有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的案例，房企的增发、再融资等动作也一度被暂停。富力、首创等企业的回A之路数次受阻，恒大也希望通过重组深深房，“借壳”上市。

　　而在此期间，根据业内媒体统计，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市；金隅股份回归A股，则是通过换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司得以实现。而龙光地产借壳回A的尝试，则在去年8月宣告失败。

　　李达表示，在港上市的内地房企之所以屡屡回A失败，主要的一个原因是内地和香港市场之间的估值落差。

　　严跃进认为，2016年下半年资本市场管控比较严厉，A股上市的进程有所放缓。“但今年对于此类政策似乎有放松的可能，或许审批节奏在加快，对于排队等候或者递交材料的房企来说是一个利好，回归A股希望加大。对于此类房企来说，获取一个更有价值的融资平台，或许是回A股的最主要考虑。”

　　同策咨询总监张宏伟告诉则《国际金融报》记者，目前的房地产行业政策调控严格，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了。“这样一来，房企再融资已经没有那么容易；房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升；迄今为止，仍然没有房企直接IPO的案例，在我看来，未来即使借壳上市也将难上加难。”

　　谁先回来

　　日前，在上交所首次发行股票正常审核状态企业基本信息情况表中，大连万达商业地产的审核状态变成“已反馈”，序号位于第89位。

　　与万达商业一起处于“已反馈”状态的包括富力地产(序号102)、同策房产咨询(序号129)、金辉集团(序号143)，而南都物业、碧桂园物业、首创置业的审核状态仍为“已受理”，在已反馈的4家房地产企业中，万达商业序号最靠前。

　　业内观点认为，这标志着万达商业回归A股又进了一步。

　　“万达商业IPO渠道回归可能需要两三年时间，如果是借壳，最快可能只需要一年。”有券商分析师对《国际金融报》记者指出。

　　对于目前“回A”的房企来说，顾建发更加看好恒大，“恒大是通过借壳上市，而且有绿地等先例在前，借壳上市，概率会更大一些”。

　　“就算房企回归了A股市场，他们也将面临融资渠道缩紧的压力。”李达告诉记者，比起回归A股市场，房企谋求转型，才是最正确的发展模式。