仲量联行:国内资本涌动 商业房地产投资转向华南

仲量联行   2017-03-29 11:39
核心提示:未来广州整个办公楼投资市场的供应主要集中在这两个区域:广州国际金融城、琶洲电商总部,甲级办公楼市场会有比较好的发展空间......

  近日,仲量联行联合皇家特许测量师学会(RICS)和K11共同举办了“RICS中国资产管理系列论坛—华南站”。本次主题论坛从战略投资,商业和租赁管理,运营与管理,资金管理以及物业管理等各个角度,提供商业地产项目操盘全方位信息,深入探讨资产管理如何在降低资产贬值风险的同时,提升物业组合的潜在价值。

  全球资本流动,中国排名第一

  在开场的主题演讲环节,仲量联行华南区研究部总监曾丽分享了仲量联行《2016年全球资本流动监测报告》。根据这份监测报告统计显示,去年全球的资本流动,中国排名第一。她指出,这一数据反映了我们内部资金走出去的需求越来越多,中国需要不同的投资类型和投资回报来平衡各种资金来源。中国大陆对外投资的主要国家和地区中,纽约、伦敦、香港是三大投资重心。

  就全国投资流动而言,2016年是有史以来成交最高的一年,全年四个业态投资总额达到2000亿人民币。其中,办公楼是占比最高的业态。2016年办公楼的占比是55%,同比增长21%,总成交额达1140亿。这些交易中的中国资金,市场占有率从2015年的67.6%显著上升到2016年的86.8%。

  曾丽表示在2016年除了办公楼投资需求非常稳定,零售、工业和物流的增速也非常乐观。无论是买方市场还是卖方市场,中国资金已经成为投资主体。根据目前中国的投资政策和投资环境,曾丽对2017年也做了预测。她认为,2016年11月份中国外汇局、银监会出台的对资本流出的限制,会是非常重要的影响因素。国内的“热钱”流出受到限制,导致大额投资量只能投入中国市场,从而使得中国以险资为代表的资金继续作为投资主体。这些资金此前比较关注北京、上海这两个主要市场的投入,而2016年开始显现出流向华南地区的趋势。此外,投资者对投资资金性质要求兼顾投资与自用、对回报率降低有一定的接受度,也乐于追逐资本价格的升值,由此会让2017年整体价格成交量继续保持上升。

  “北上”资产荒  投资看华南

  仲量联行华南区投资部总监刘裕通随后分享了广州投资市场的概况和投资机遇。他指出,在过去五年时间里,广州地区房地产交易总投资额中,办公楼占最大的比例。在办公楼投资用途分析中发现,自用办公楼买家超过一半,其中一部分需求是金融机构设立的华南区总部或广州市总部;另外一部分买家则是纯粹投资驱动。而对于买家的分析,有趣的是开发商占31%,是单一最大的买家,且这个趋势在近几年越来越明显。这说明开发商现在除了运营旗下的商业地产外,也越来越多地通过资本平台运作向投资机构融资,在市场上收购优质商业地产。开发商发展方向已经不再是单纯的发展项目,在资产运营方面也越发成熟。

  刘裕通也预测,未来广州整个办公楼投资市场的供应主要集中在这两个区域:广州国际金融城、琶洲电商总部。现在北京、上海已经有“资产荒”的情况出现,因为央企、国企买进项目后不再出售,市场上可以销售的项目越来越少。未来在广州国际金融城或者是琶洲电商总部,还是有一些项目可以为市场提供整体收购的机会。对于外来资本,在广州会有越来越多的成交案例。刘裕通预计未来几年广州甲级办公楼市场,无论是租金值还是资本值,都会有比较好的发展空间。广州甲级办公楼的投资成交规模,预计2017年会比2016年有一定增幅,但是成交类型不一定纯粹在成熟物业的收购上,有可能是乙级办公楼更新改造项目或者新兴区域具开发潜力的项目。

  物业管理  用心应对工作环境变革

  仲量联华南区物业与资产管理部总监李灿兴主持了主题为“工作环境变革对物业管理提出挑战”的圆桌讨论环节,与来自雅居乐地产、中国电信、伟创力、招商局物业管理公司的物业管理负责人围绕这个主题进行了深入探讨。李灿兴拥有超过三十年物业管理经验,他观察到目前工作环境已经发生了很大的变革,例如很多90后同事对工作环境的要求已不同以往、互联网+的出现、超高层建筑的办公楼、用户对于空气质量的要求提高以及共享单车或共享停车位等等。

  “这些悄然发生的变化,对物业管理行业来说已经带来全新的挑战。”李灿兴总结道:“无论是开发商角色或者是物业管理公司,用开放的心态积极拥抱变化,提前做好战略部署是应对挑战的关键。我们对客户也需要更加走心,不管是商场内的商家与消费者,还是办公大楼的租户与访客,都要有更加紧密的沟通,更深层次地满足他们日益变化的需求。”

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