港铁退出天津项目公司 但收获物业中一个商场

　　港铁，香港一家开创了“轨道+物业”盈利模式的轨道交通标杆企业，近期卖掉了其在内地仅持有的两个物业中的一个。

　　首创置业发布于3月23日的公告显示，其全资附属公司天津兴泰与港铁物业（天津）第一有限公司订立框架协议，计划以13亿元向对方收购其所持有项目公司天津城铁港铁49%的股份。

　　资料显示，该项目公司负责开发位于天津河北区小王庄津浦北路北侧的一宗地块，地块总面积约6.69万平方米，规划总建筑面积约43.60万平方米。

　　据观点地产新媒体了解，这个项目是港铁在国内所持有的两个物业项目之一，由港铁联合天津城铁于2013年获取。不过，港铁此次出售股权也并非“全身而退”，还计划后期以13亿元回购项目中的商场部分。

　　天津项目转手

　　作为全球为数不多的在地铁业务上能够实现盈利的轨道发展商之一，港铁“轨道+物业”模式发展模式享誉在外。

　　据观点地产新媒体了解，此次港铁出售股权的项目为其与天津地铁于2013年8月摘得的地块，20.75亿元的总价曾刷新了当年年内天津的总价纪录，楼面价8213元/平米。

　　该项目也是港铁在北方第一个参与开发的物业项目，挂牌公告显示，宗地内有地铁6号线地铁站出入口及附属设施。

　　到了2015年，由于天津写字楼市场需求疲弱，加上建筑工程复杂，项目的造价估算上升，港铁于年报中透露，正与地下铁道集团商量解决方式，可能改变部分设计方案。

　　在2017年3月份最新公布的年报中，港铁称正在探讨方案，包括透过引入第三方改组天津城铁港铁建设有限公司及有关项目，这一说法也很快在3月23日首创的公告中得到印证。

　　不过，港铁并不是“全身而退”，在协议中还提到，天津兴泰已有条件同意在商场建造完并获得相关预售许可证后，促使项目公司向港铁以13亿元出售及交付商场。简言之，港铁以一宗地块换来项目中的一个商场。

　　目前港铁透露，该商场面积约9.1万平方米，且有关交易有助进一步扩展公司于中国内地的商场租赁组合。

　　据观点地产新媒体了解，除了天津的这一地铁上盖物业，港铁在内地的物业仅有位于深圳的龙华线（4号线）车厂上盖项目——天颂。该项目于2011年由港铁获得，也是港铁在内地的第一个物业开发项目，采取的便是“铁路加物业综合发展经营”的开发方式。

　　如今，港铁退出了天津项目公司，也意味着港铁未能在此项目如愿复制其“R+P”模式，虽然最终亦能收获物业中的一个商场。

　　有市场人士告诉观点地产新媒体，由于天津的商业市场前景发展并不如深圳，港铁选择退出并采取部分持有物业的方式或是出于防范风险与利润考量。同时，这次的退让也是港铁“轨道+物业”模式在内地发展的一个缩影。

　　港铁北上慢行

　　放眼全球众多城市规划轨道交通项目，港铁算是为数不多的能够不依赖政府补贴而实现盈利的公共交通运营企业之一，其采取的“轨道+物业”的运营模式也被当作业内典范。

　　据观点地产新媒体了解，在“轨道+物业”模式中，香港政府将公共轨道交通建设运营权交给港铁公司，同时港铁也获取轨道沿线的部分土地发展权，并引入合作地产商进行物业开发。

　　在这一链条中，港铁实现向上嫁接资源，向下对接资本的作用，进而掌握了链条中的拿地、规划、经营管理等环节。随着交通的发展，沿线物业进一步升值，港铁公司将这一部分利润再用于轨交的建设与运营。

　　可以参照的是，在港铁的利润贡献中，来自物业项目的收入占比并不少。2015年，港铁来自香港物业发展、物业租赁及管理业务的营业利润共占据了34%，2014年该比例为37.8%。

　　目前，港铁在国内经营的铁路业务包括北京地铁4号线、大兴线、北京地铁14号线，深圳地铁4号线，杭州地铁1号线。不过，在运营的这些线路中，港铁仅在深圳4号线发展了一个以“轨道+物业”运营方式的天颂项目。

　　根据港铁2016年报，由于没有新的物业落成，港铁在香港的物业发展营业利润录得3.11亿元，比去年的28.9亿元大幅下跌89.2%。同期，内地物业发展的经营利润为3.66 亿港元，乃来自交付天颂首批单位所得利润入帐。

　　有业内人士分析指出，大型公共交通项目的资金投入对于政府财政能力是一大考验，因而内地一些城市尝试引入有资金与经营经验的合作方相应地减轻财务压力。但在新的合作环境下，开发、运营、土地出让的方式不同，都会对“轨道+物业”的模式产生阻碍。

　　据悉，港铁自2002年便开始涉足参与深圳地铁4号线的开发运营，并于2005年确立采取“轨道+物业”的方式开发，通过限定条件挂牌方式由港铁获取土地并将部分开发收益用于轨道交通建设。

　　但港铁100%独资特许运营4号线的审批直到2009年才获得批复，至于原计划的铁路沿线上的大量土地，则没有了声息。

　　而且港铁从香港政府接手轨道沿线地块时，采取的是不考虑交通条件情况下的土地评估方式，可以赚取地铁通达后的土地升值部分。在国内，土地出让大多采取招拍挂方式，若要获取地块，便要面临与其他开发商争夺并导致地价推高的结果。

　　再者，由于香港的城市布局与商业环境与内地存在较大差异，交通与商业发展能否助力住宅销售及物业租赁，并为轨道开发运营提供资金来源也存在着争议。

　　港铁方面还曾透露，在做“轨道+物业”的综合开发时，建设、运营、物业开发、管理等都交由港铁开展，但内地的轨道交通项目中，上述各个阶段的实施主体不尽相同，无法对项目做统一的协调。