万科的计提跌价与孙宏斌的悲观 事情未必如你所想

朱罗纪   2017-04-02 07:50
核心提示:前几天,万科举办了业绩发布会……

  前几天万科举办了业绩发布会,微信上都是:“万科计提跌价,迎接房价下跌!”然后是融创的业绩发布会,老孙说,“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常、非常悲观”,他说,去年10月之后融创就不从公开市场拿地了,2017年也将以并购为主。

  这些业绩发布会我都没有去现场,所以不知道上下文语境。就像看到关于李嘉诚的那句报道“100万,是买房还是买股票,慢慢想吧”。有的媒体报道为李嘉诚自己说我要想一想再回答,而有的媒体报道为:李嘉诚的意思实际是暗示买房子。

  1、察其言:孙宏斌、万科到底在表达什么?

  但我仔细对照了原话,发现却不是那样。

  孙宏斌的原话是:“长远看,我们对这个市场是非常悲观的……房地产房价肯定没有问题,但是地价有问题就是最大的问题。为什么说悲观?我不是说房价一定降,我是说房价不会暴涨。房价不暴涨,你现在买的地就亏了。我们10月份以后基本上公开市场很少参与拿地。参与了也拿不到地,因为太贵了。对调控,我觉得(严厉程度)会超过任何人想象。因为这样做,对现金流影响非常大。”

  我经常觉得老孙这个人,市场乐观的时候他的腿跑得最欢,市场悲观的时候他的嘴跑得最欢。但他这句话正确的理解应该是:地价抬高,制约了企业的利润空间。以及,企业高价拿了地,政府却搞限价,可能会导致企业资金链吃紧亏钱。他也许是委婉地在向媒体表明他对调控政策的态度,但这说到底他并不是在谈房价,他自己也认为房价不一定降,房地产的长期前景还是看好的,他是在表达房地产的利润被政府切走的太多,可能会让开发商没得做。

  而且,从老孙的实际动作来看,他在房地产的投资上比谁都猛(下面会说到)。

  回说万科的计提跌价。

  

  一共13个项目,主要在长三角五个(宁波、温州、芜湖、南通、镇江),东北三个(大连、抚顺、营口),新疆两个(乌鲁木齐)等等,计提13.8亿。超过了2008年金融风暴时期,创历史最高。从这一点说,的确挺吓人的。

  但这个问题我认为万科董秘朱旭回应的很好了:“计提主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。”话已经说得很清楚了,万科对上述城市的主要定性是:三四线城市。

  我们都清楚,2015年以来的去库存,主要目的就是为了帮助三四线城市去库存。无奈有些城市扶不起来,库存越去越多。那里的价格不是今天不行,而是这几年以来都不行。

  另外,虽然说万科的这次计提是最高的,但是没必要大惊小怪。历史上,万科几乎每年都会有计提跌价准备。从2006年-2016年的11年间,万科除了在2013、2014这两年的年报中没有计提之外,其它的9个年头都有计提跌价。这一次的计提是大了一些,但没那么夸张。

  

  万科的动作的确代表了公司对未来三四线城市投资的收缩态度,但问题是三四线城市这几年来在一直都不构成投资建议。况且,这样的计提太个性化了,一个项目地价高了可能亏钱,销售过慢也可能会导致亏钱。要落到具体项目区看才有意义,拿它来分析趋势,会笑场。

  比如唐山这个城市,房价已经连续多年下降了,供应太多消化不良,万科去那里投资我觉得很奇怪。因为唐山的房价现在还没有赶上2007年的历史最高点,当时房价就去到了7000块。后来基本上是一路下跌,跌到5000多块,近3年的房价都是在5000多块的基础上持续阴跌的。

  如果说万科的计提跌价对我们普通买房人传达出什么投资信号的话,那应该是:珍爱生命,远离三四线。而不是,迎接房价下跌。这是一个结构性的行情,对于一二线城市来说,则没有那么恐怖。

  2、观其行:龙头房企2016年的土地储备都在天量激增

  之所以这样说,就涉及到第二个逻辑。对于万科也好,老孙也好,不但要观其言,还要察其行。

  我对比了万科、中海、恒大、碧桂园、融创这5家最低在1500级的房企的年报,发现了一个共同的特征:在过去的2016年,他们普遍选择在一二线城市砸重金囤地,而且,土地储备规模都有大规模的增长,并且都达到了公司的历史新高。

  比如万科,去年接近9成的新增土地在一二线,新增面积超过3000万平米,我印象中是一年新增土地最多的。现在万科的土地储备可以说是非常优良,全在基本面最好的四大城市群。计提的那些项目,我怀疑等项目卖完了万科就会逐步的撤出来,一心一意伴着深圳地铁去修轨道。

  

  再看融创,2016年至今,融创新增土地储备达到5394万平方米,其中三分之二为收并购所得,目前总土地储备7912万平方米,总货值达到12000亿。这个里面,大部分集中是在一二线城市。例如在广深地区,仅仅是2016年一年,融创就新增土储773万平方米,占集团总土储的14%。

  再看碧桂园和恒大,这两家都是过往的“三四线专业户”,经过了2016年,全部都改头换面,好像都成了中高端开发商了。碧桂园前天的文章已经说了:到2016年底,碧桂园未售部分的土地储备,一二线城市货量约7150亿元,三四线城市约4836亿元。

  恒大的土地储备到了多少?2.29亿平米,1/3个首尔那么大啊,注意那个字念“亿”,覆盖了中国209个城市,582个项目。去年一年,新增了多少?新增项目213个,新增土地储备面积1.02亿平方米。这是什么概念?我活了这么久,没见过一个开发商拿到上亿的土地,更别说是1年新增了上亿的土地。而且,许教授的开发覆盖了中国接近1/3的城市。

  哦,恒大还干了一件事,2016年拼命的买股票。嘉凯城、廊坊发展、粤宏远、金科、万科……逻辑很清晰:都市圈战略。我之前写过文章特地谈过《恒大频繁举牌上市房企,讲的是楼市下半场新的投资逻辑:都市圈+卫星城》。最后买得大家都受不了,保监会让他溜墙根罚站了。那些企业手里,都握着一堆地,比如廊坊发展,手里的土地33万亩,33万亩*667平米=?你算算。等于又造了一个恒大。所以,如果不挨批,没准许教授现在能给我们弄出个新加坡来你信不?

  这是去年7-8月份恒大持股上市公司的情况。

  (注:此表不代表目前恒大持股情况)

(注:此表不代表目前恒大持股情况)

  我已经看到了未来:以后你从全世界路过,不是遇见恒大就是遇见碧桂园。

  也就是说,2016年,开发商们集体干了一件“调仓换股”的事儿。并且,都大大增加了持货量。可能老孙对短期楼市因为政策的严厉打击而悲从中来,但是如果他对长期也是悲观的,你相信他会在1年之内如此疯狂的扫货?

  我们看他们说什么,更要看他们做什么。老孙嘴上说我很悲观啊我很苦啊我刚买了地你政府就限价啊。但实际上,我认为他更像是在向政府喊话:大哥,你把地价降点吧,别搞限价了,这么搞盖房子的要没饭吃了。但数据上看,老孙脚底下实在得狠,没有闲着不拿地,长线看好做多的迹象还是显然的。

  这对于普通的买房者来说,非常有指导意义,省得自己耗死多少脑细胞去研究了。总结下来,十字真言:远离三四线,窝在一二线。

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