“不死鸟”佳兆业在香港复牌 业绩三年欲冲击千亿元

中国房地产网   2017-04-03 09:16
核心提示:3月27日,郭英成出现在了香港文华东方酒店,回应外界的质疑与演说佳兆业的未来。

  3月27日,“感受了酸甜苦辣”的佳兆业集团董事会主席郭英成身着黑色西装,打着红色领带出现在了香港文华东方酒店,一一回应外界的质疑与演说佳兆业的未来。

  此前一天,佳兆业补发了5份业绩报告,正式在香港复牌。

  佳兆业这场2016年业绩发布会来得并不容易,多次推迟;佳兆业更是多次处在危险边缘,2014年末至今,从地方大员引爆,以郭英成为中心,众多人物牵涉其中:地方政府、金融机构、海内外投资人、潮汕商帮、供货商、股民、购房者,牵扯利益众多。但它的背后似乎总有只神秘大手,屡次将其从悬崖边缘救回。

  正式复牌之路

  佳兆业年报显示,2016年,全年销售额为298亿元人民币,营业额及毛利润分别为178亿元及23.12亿元,较2015年分别大幅增长62.6%及573.3%。不过佳兆业这三年来净亏损分别为13亿元、12.5亿元及3亿元,净负债率也保持在高位,2014年至2016年分别为51%、54%、43%。

  佳兆业首席财务官黄志强解释称,“2015年亏损12.5亿元是包括重组费用。2016年是恢复的年度,一二线城市销售大幅度增加,交付面积也增加到180万平方米,所以毛利率增加到13%。而工程成本控制有所下降,令净亏损也大幅度下降。”

  这两年对于佳兆业来说颇为艰难,在经历了房源被查封、高管离职、债务违约、项目停工、资产被金融机构冻结等问题后,2015年3月,由于无法披露2014年年报,佳兆业股票停牌。

  长年为佳兆业集团出具“无保留意见”审计报告的普华永道,拒绝用自身信誉继续为佳兆业集团背书,更是在当时的辞任函件中,直指佳兆业年报存在“六宗罪”,主要涉及佳兆业高达约300亿元的“明股实债”问题,以及同样数以百亿元计的关联交易问题,认为佳兆业财务混乱。

  向港交所提交财务报表是恢复上市的前提条件。这份财务报告一拖就是两年,直到去年12月,当债务重组完成后,佳兆业公布了由富事高咨询有限公司(简称“富事高”)提供的独立调查报告。富事高指出,在佳兆业若干前雇员精心策划下,导致了308亿元未偿还负债在佳兆业2014年的会计记录中错误分类。

  按照程序,佳兆业必须解决“对核数师提出的事项进行调查,并解决发现的问题”、“刊发财务报告”、“证明公司有足够运营资金和内部监控系统”等事项后,方可向港交所递交复牌申请。

  虽然这一天还是等了超过4个月,但是“迟来”的业绩报告备受关注,佳兆业不仅补齐了5份业绩报告,还宣布3月27日在香港复牌。

  翻阅佳兆业恢复上市公告,可以发现佳兆业指出了11项内部监控检讨,包括公司聘请了负责内部审议职能的人员,并按照致同咨询建议采取了措施。佳兆业对于富事高所提及的前雇员,已经向警方汇报,并将运用法律手段解决。

  不过对于是如何解决富事高所提及的事项,佳兆业并未透露过多。但是针对舆论所质疑的“佳兆业是否‘甩锅’前雇员,管理层也负有责任时”,郭英成回应称:“调查不是我一人说了算,是依据事实和公告来看的。以公告为主,我什么责任都敢承担,公告说是我的责任就是我的责任。”

  此外,有“玩具大王”之称的旭日国际集团主席蔡志明,2月购入佳兆业股份,股权由0.98%升至5.21%,涉资约5亿元,并令佳兆业公众持股量重新回升至25.04%,符合上市规定水平。

  银行的周旋

  到2016年12月底,佳兆业旗下被封两年的39个项目都已经全部解封。

  “两年来,管理团队对客户和合作伙伴尽忠尽责。公司重组成功,就是因为有良好的信用和一线优质资源,尤其是土地资源。同时得到了相关金融机构,特别是中信银行、中国银行、平安银行、信达的支持。”郭英成表示。

  在郭英成看来,金融机构所给予的帮助不仅仅让佳兆业渡过债务重组难关,更重要的是未来可令佳兆业凭借优质资源在获得融资贷款方面得到更低的利息。尤其是双方可以共同开发现有及未来项目,降低负债率。

  2014年佳兆业多个项目被曝封锁后,引发金融机构跟进踩踏,争相申请查封资产,一时间佳兆业资金链出现断裂倾向。

  出现转机是在2015年10月,佳兆业最大在岸债券持有人中国银行“松口”,双方签署了贷款重组协议。在此利好下,其他银行也陆续跟进让步,不少项目也获得银行方解封得以重新启动销售。

  随后平安银行给予500亿元授信,中信银行给予400亿元授信,对于授信它们看中的是佳兆业位于深圳、上海、杭州等地优质资产。

  此外,郭英成提到的信达也起了至关重要的作用。有消息称,信达背后是佳兆业的债权人,包括中国银行在内的33家金融机构。信达几乎相当于重组的总顾问,推动了佳兆业债务问题的解决。2016年信达与佳兆业新成立了有限合伙基金,规模高达数百亿元,用于推动债务重组和开展新业务。

  对于如何与金融机构进行谈判并获得支持,郭英成三缄其口,仅表示:“合作都是在商言商。”

  除了获得银行机构的支持,深圳市政府层面的支持也不容小觑。不过,究竟是何契机令佳兆业重新获得深圳市政府的认可不得而知,但有消息称,其中起了最大作用的是中信。2016年5月,在佳兆业债务问题日渐明朗之际,中信信托曾率团拜访当时深圳市的主要领导,表示将在填海、地铁建设、旧城改造、产业发展基金等方面谋求合作,为深圳发展提供良好金融服务。

  有中信人士对中国房地产报记者表示:“中信不会做亏本生意,佳兆业有优质的资产,尤其是在深圳。作为债权人,如果佳兆业真的破产了,那才是真的损失。努力为其和深圳市政府修复关系,帮助佳兆业起死回生,是一笔稳赚不赔的买卖。因为中信还能再从中获得想要的,郭老板说的在商言商也的确是如此。”

  中信愿意帮助佳兆业的很大原因,或许就是其手中握有1300万平方米面积的旧改项目,尤其是2016年销售额占比高达22%的深圳,佳兆业所拥有的旧改土地储备在860万平方米。

  事实上,金融机构已经参与到了佳兆业项目开发中。平安银行与佳兆业设立了嘉兴平佳公司,并且发行了多只有限合伙基金,还以股权形式介入佳兆业深圳龙岗区横岗旧改项目;信达与佳兆业合作成立私募基金,以股权形式介入佳兆业位于深圳龙岗区坂田旧改项目。

  佳兆业也凭借贷款到位,得以将旗下项目盘活。从佳兆业如今手握166亿元现金来看,金融机构所给予的帮助是贯穿了佳兆业重组和复苏全程。

  复活旧改生意

  复苏后的佳兆业明显还有一盘大棋要下,在业绩会上,佳兆业提出了3年达到千亿元的目标。

  为了完成这个目标,佳兆业又重新捡起了老本行——城市更新。此前作为“旧改大户”的佳兆业因为牵扯进贪腐案,彼时市场人士还担忧佳兆业是否还会继续在深圳继续做城市更新项目,但佳兆业用实际行动说明,其依然要做深圳旧改前三甲,为此,佳兆业已经默默和深圳市政府修正关系。

  2015年,佳兆业接连获得数个文体中心运营权和城市更新项目,被外界认为与政府的关系正在回归正轨。2016年佳兆业更是成了深圳足球俱乐部的“金主”,有业内人士对中国房地产报记者直言:“足球扮演了房企和地方政府沟通的一个渠道,能增进彼此间的联系。对于佳兆业来说,经历了波折,此时扛起了深圳足球,背后的意义不言而喻。”

  2017年佳兆业就在主攻深圳平湖旧墟项目、深圳雅俊项目、深圳盐田项目及珠海湾仔项目。根据公开数据,这4个项目可售建筑面积或将近100万平方米,在房价高企的深圳和房价正在上涨通道中的珠海,仅这4个项目将为佳兆业贡献数百亿元销售业绩。

  谈及此,郭英成也颇有信心,“未来公司运营是以一二线城市运营发展为主,因为拥有深圳、上海等地优质资源。佳兆业有个独特发展模式,就是旧改,未来1年的时间就能提供300万~400万平方米土地给集团开发。”

  对于旧改操作,佳兆业有十足把握,甚至表示在深耕深圳土地资源基础上,还将寻求北京、广州等城市更新资源。

  两年时间从破产边缘走向复牌,未来3年还要冲击千亿元规模,佳兆业的发展用“命好”、“运气不错”已经难以概括,但是在郭英成脸上终于露出的笑容来看,佳兆业真的活过来了。

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