易宪容:房地产市场仍走向繁荣 投资者需关注两大信号

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赢商网 http://www.winshang.com2017年04月10日14:37来自:财经杂志
核心提示:易宪容预测称,2017年房地产市场仍会在新一股的调控过程中走向繁荣,但不排除一些突发政策和情况

  “房地产市场专题阅读)需要重新定位,这种调整最重要的政策是什么?在我看来,不是我们现在常说的限购限贷,限购限贷的作用还很有限。”近日,在“房地产走势与大国金融”专场读书会上,中国社科院金融研究所原研究员、青岛大学经济学院教授易宪容担纲嘉宾,与现场读者分享近些年来他个人的最新观察和思考。易宪容素有“平民房地产代言人”之称,也时常一语惊人。在他看来,住房市场是否真正回归到以消费为主导,还得看进一步的政策信号。

  2016年前三季度,除上海、南京、合肥等少数城市外,大多数城市仍以去库存作为政策导向,但自“9·30” 开启22城密集调控之后,以“四限”(限购、限贷、限价、限钱)为代表的调控政策不断在热点城市蔓延升级。

  “去年房地产市场的繁荣是全国性和普遍性的”,易宪容说,近年来的同期数据显示,2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大,地价房价创新高的一年。数据显示,2016年全国住房销售面积达15.7亿平方米,住房销售金额达12万亿。易宪容认为,2016年房地产市场出现了前所未有的全国性大繁荣,不仅销量陡增,房价也出现前所未有的飞升。

  易宪容分析称,房价上涨的动力并不是因为货币“放水”,而是银行信贷的快速增长。在推出更新的调控政策之前,很多地方政府实际上是通过“认贷不认房”和较低的首付比例等政策来鼓励居民利用金杠杆购买更多房产。此外,近年来互联网金融的爆炸式增长也提供了外部金融条件,加上P2P公司提供的“首付贷”等金融工具,更加助推了房地产的投资热潮。投资者最需关注哪两大信号?

  易宪容梳理了2016年出台的政策后发现,中国的房地产市场正在重新定位。2016年5月,人民日报刊发权威人士的讲话,表示“房地产可能会引发金融风险”。12月份,中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性,将房地产市场重新定位回归到居住和消费功能,会议指出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

  2016年“9·30”政策之后,一些城市的住房销量有所减少,但销售价格没有下跌,出现上涨态势。易宪容分析称,过去的十几年来,中国的房地产市场出现了前所未有的繁荣,在当前调控政策密集出台的大背景下,他认为不管是房地产开发商还是个人投资者,利率的变化绝对是最需要关注的。

  “全球市场之所以泡沫泛滥,就是因为利率跌到最低水平,未来的利率会怎么变化?这是影响房地产市场价格调整中最重要的因素,也是房地产市场是否能够回归到为居住产品的关键点。”

  从投资的角度,易宪容特别提醒称,需要关注的第二大风向就是房地产的税收政策。他举例称,为什么投资商铺或者商业地产达不到良好的收益?原因之一就在于商业地产的交易所得税非常高。

  易宪容说,真正要引导房地产投资,还是得通过税收政策来调节。对于近期热议的房地产税,易宪容认为那只是房地产税种政策的一部分,诸如房地产交易税、房地产交易所得税、房地产控制税等也都是房地产税收政策的组成部分,地产投资者以及房地产开发企业做投资时,不能以偏概全,要把税收政策的未来看清楚。

  “房地产市场的重新定位能否真正落实,一看你的利率是不是上升,二看你的税收政策是不是调整。” 易宪容说,利率和税收政策反映了政府对市场的一种预期。

  易宪容建议投资者在财富有了一定积累之后,投资理念应该有所变化,尽量把财富投资放在风险低、流动性好并且安全的地方,以保障获得良好及稳定的收益。

  基于往年的楼市态势和今年的市场信号,易宪容预测称,2017年房地产市场仍会在新一股的调控过程中走向繁荣,但不排除一些突发政策和情况,毕竟房地产是周期性波动的行业,瞬息万变的政策值得密切关注。

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