“僵尸商场”涅槃重生？百货转型购物中心出路在哪？

　　原无锡大洋百货将于今年8月全线开业，变身国网智慧广场，中山路与人民路相交汇的锡城商业最核心地带终于补齐了西北角；东门保利广场比邻中央车站商务区，通过重新装修，成为一座情景式公园版购物中心，将于明年初开业。

　　这两块商业地块均在2013年陷入“僵尸”状态，同样有着数百名利益纠葛的业主，历经4年左右，同一企业接手，走出了一条可复制的分销式产权商铺的“重生”之路。其背后的纷繁复杂也宣告了一个时代的商业地产销售模式的修正与更新，这对投资者来说更是一堂跌宕起伏的风险投资课。

　　昨天，天安大厦裙楼和保利广场的外围都已有彩钢板圈地，改造处于进行时态，意味着两处商业地产即将凤凰涅槃。

　　黄金地段钻石收益高期待，与市场租金形成反差

　　2013年上半年，大洋百货租约到期。共同持有一至七层2.3万平方米天安大厦裙楼的484名业主也期待着新一轮的租期开启。按照历年来工资上涨的原则，租金似乎也该涨一涨，然而谈判却破裂了。在众多业主眼里，这里拥有无锡最核心商圈中的黄金地段，本该有着晶光四射的钻石收益，这家不来接盘，总会有其他人来接盘，然而重启这块地产的道路却走了4年之久。

　　2013年底至2014年初，崇安寺街道介入，搭建政府招商平台。当时有些企业看中这一地块，有意接盘，但租金谈不下来，不断流产。崇安寺街道书记吴红武介绍说，这一地块原本不该由政府插手。但当时有些业主出现了上访等不稳定的因素，政府这才开始从维稳的角度出发，寻找多方共赢的局面。

　　遭遇同样的问题还有保利广场，8万平方米的体量同样因原运营公司债务等各种问题导致上百家商铺逐渐关门停业，矛盾高发。这里共有397个小业主，属于典型的产权分割销售综合体。出现经营问题，矛盾的群体性、突发性和业主维权主张的不统一性等特点决定了处置的高难度。2013年，通江街道成立保利广场协调处置专门工作组，有序开展信访维稳、重组盘活工作。

　　重组遭遇涉诉房产、消防难题，司法创新债权回收法则

　　据介绍，天安大厦和保利广场都属21世纪初期非常流行的分销式产权商铺。业主购买下商铺后，一手签销售合同，一手签十年甚至更长时间的包租合同，每年有7%-10%的租金回报，超过普通理财产品利率。许多人正是看中了其丰厚的回报，纷纷入手这类商铺。然而天安裙楼除了其中一个大业主所有的房产外，许多都是一间房屋大小的楼面有10多位业主共有，业主持有面积彼此之间也没有物理隔断，只是一个虚拟的界限，根本无法单独使用。保利广场的情况稍好一些，但同样业主众多，仅广场内的家乐福所在位置，业主就有120个。

　　在重组的中途，天安大厦裙楼有个较大的问题，一楼、六楼、七楼有地产被用作抵押贷款，成为涉诉房产。这些房产面积有些正在案件审理中，有些正在拍卖中，有些则成了抵押品。如果这样，天安大厦这部分商产仍无法统一使用。对此，法院不断和债权单位协商，希望他们不单遵循债务收回的原则，而且创新式地建议其视同业主待遇，遵守将来委托代管单位的整体代管，打通整幢裙楼，实现统一利用和利益最大化。

　　保利广场改造的障碍在于消防，要通过内部的一些分割设计，使之符合要求。这些也在后续过程中一一克服。

　　千余次业主协调会，90%以上业主通过达成共识

　　每个业主的产权所在楼层、位置不同，对各自租金的期许并不相同。江苏国网集团董事长丁志刚表示，作为无锡最大的一家手机经销商，市中心的黄金商圈仍是手机销售最佳商圈，他们有兴趣进入到天安大厦裙楼的重组之中。不过，锡城呈现出由单核向多核商圈的转变，再加上电商冲击，人口红利下降导致了销售趋势的下降，业主们一开始给出的价格太高，他们无法接受，从2014年介入谈判，到2016年达成的租金，中间一度出现了8个月的“休克”状态，谈判无法继续。

　　崇安寺街道综治办主任徐子辰介绍，这几年，各方经过220多轮的业主协商。街道工作人员几乎都是“白加黑”的模式，晚上一吃完饭就直奔大楼，一层层和业主商谈。2016年10月，共有356名业主参加业主大会，以97%的通过率产生了业主公约，选定了由江苏国网集团下属的筷乐公司成为接盘人，总改造资金达1.3个亿。

　　丁志刚介绍，天安大厦的七层裙楼最终选择“去百货”化，更名为国网智慧广场，与周边激烈的百货业态错位发展，形成一个依托移动公司的智能终端销售主题大楼。里面主打以物联网为基础的智能家居、智能家电、智能健康和早教中心，其中一楼还将开出200平方米的物联网体验店，可以让市民近身体验物联网在生活在运用。同时针对85后、90后这样的年轻一代，新辟苹果、华为等体验店。2017年6月，国网智慧广场80%的商铺将开业;8月，所有商铺开业。这是丁志刚给出天安大厦裙楼“复活”的时间表。

　　保利广场的重组则更加艰难，通江街道主任邵健表示，成立业主自治组织后，每个区域、楼层都有QQ群、微信群，每个群都把他加入其内。大型业主会议一周开两三次，小型业主会议有700起以上。2015年11月，业主们终于达成了合作意向，并经过一年多的方案设计、磨合，才有了今年的结果。当时，全体小业主签订了委托经营协议，签约率约94%(双方约定签约率超过90%即委托协议生效)。

　　保利广场则更名为保利I-park mall”，由无锡威尔富商业管理有限公司(其背后的资本方仍为无锡国网集团)运作，力争于2018年初开门迎客。威尔富的总经理杨明介绍，项目改造总投入约1.5亿元，全新的保利广场计划打造成一座情景式公园版购物中心，室内将建无锡首个高层旋转娱乐滑梯，拥有天空农场等体验式的购物环境，主打精品超市、餐饮。新的广场内将保留乐福超市，百姓关注的保利卡将依法处置。

　　分销式商铺时代暂告终结　也是一堂风险提示课

　　天安大厦与保利广场都是当年无锡较早一批的分销式产权商铺。丁志刚认为，这也是特定时期的一种历史产物。产权过于分散，使得原本该统一的经营遭遇了巨大的危机，这并不只在无锡上演。2015年前后，全国陆续叫停了这种商铺的售卖模式，然而这种分销带来的负面影响，有人预计将需要10年左右的时间去消解。

　　“一铺养三代”，曾是民间流传的一条黄金投资法则，然而在新的时代面前，这一法则似乎也显示出了其危机所在。两处商业地产的许多业主放下了原有的高预期，从原来的租金价格上调，到现在租金低于原有价格。有人表示，这种业主心态的调整使得原本的颗粒无收变成了有所收成。当然，目前有部分天安裙楼业主和保利业主对现状仍不满意，未肯现身签约。

　　有关人士提醒说，这类商场的风波与曲折，本身就是一堂风险警示教育课，提醒人们注意市场瞬息万变，没有什么是包赚不赔的，投资和市场大环境密切相关，个体预期要符合市场规律。

　　成功摸索一套可复制经验　更多存量资产将获盘活

　　在吴红武看来，天安大厦裙楼成功重组，达到了促进社会稳定、区域经济发展、保障民生的目标。而其中通过经济手段、自治手段、司法手段的运用，则是一套行之有效的经验。据介绍，在天安裙楼和保利广场的“复活”过程中，市场经济起到了决定性的作用，合理的价格成为接盘方和业主们达成共识的关键。通过小业主自治组织成功搭建，成立业委会，业主们自我管理、教育、说服，是共识达成的基础。另外，司法手段的创新运用，各级政府部门的沟通和协调，也是一支强心剂，使得“复活”之路能够顺利走下去。在丁志刚看来，正是天安大厦裙楼的成功重组，使得他对保利广场这一“同类项”有了信心。

　　梁溪区分管商业的副区长顾伟介绍，盘活商业存量资产是在重振中心商务区实体商业的大背景下进行的，近年来，由于电商冲击和城市空间格局拉大的外围综合体分流，中心商务区的商业资产出现多处闲置。为此，梁溪区在总规基础上，专项制定文商旅融合发展规划，鼓励业态创新，引导城俚厢商业错位经营和特色发展。同时，加强招商引资，整合该区招商资源，有针对性地引进运营商，加快盘活存量步伐。在梁溪产业政策制定过程中，专门制定盘活存量相关扶持政策，针对盘活存量中涉及的特殊问题，采取一事一议方法，专题逐项解决。

　　目前，梁溪区已盘活开业的存量商业资产有德根酒店、东林大酒店、鸿运大厦、南禅寺地下商城等，今年年内有望盘活红豆万花城、天安大厦、保利广场等。市中心的东方巴黎、新世界及市中心某知名楼盘正洽谈和盘活中。