哥伦布商业孙旭东：社区商业与租售结合是公司两大IP

　　（赢商网报道）四月的广州，空气中弥漫着浓浓的夏日气息。时间定格在上午十一点半，窗外阳光正好。结束现场微对话后，哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东准时出现在第12届中国商业地产节采访室。

哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东（图片来源：企业提供）

　　以与中海合作深圳龙华首个地铁MALL为起点，在接下来近半小时后访谈中，孙旭东向记者讲述了哥伦布商业的十年社区商业征途，以及在消费升级年代又是如何玩转IP与场景化。

　　“招商情况不错，招商率也很高，达到85%到90%左右，但开业时间可能需要核实一下。”问及中海寰宇新天地的最新进展，孙旭东坦言。

　　当然，中海寰宇新天地并不是哥伦布今年的唯一拟开业项目，“我们每年有3到5家运营的购物中心开业，基本每年都有这个指标”。

　　孙旭东介绍称，每年开业的这些社区型购物中心分属于区域型、街镇型及邻里型三大产品系列，对应的项目名称则为繁花城、哥伦布广场和繁花邻里。

　　三者的定位都是满足周边人群日常消费行为，“只是根据面积不同，运营手法上不一样”。例如，区域型走的是“大而全”路线，邻里型选择的业态则是“小而精”。

　　2007年，哥伦布商业打造的第一个社区型购物中心——无锡哥伦布广场正式落地，今年刚好是第十个年头。孙旭东说，“我们就是深耕社区商业的一个农夫，准备在做个十年、二十年。”

　　随着时间的沉淀，社区商业俨然成为了哥伦布上的一大“超级IP”，而对于“IP”，孙旭东也有属于自己的独特解读。

　　“IP就是心智投射。”孙旭东说，做IP是为了让你的顾客能够快速识别你，能够知道你在提供他的需求，或者能够引起某一种价值观的认同和情感的共鸣，这才是现在商业的核心。

　　 以下为赢商网对哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东的专访实录：

　　 赢商网：哥伦布商业牵手中海打造的龙华首个地铁MALL——中海环宇新天地预计将于今年初开业，目前该项目招商情况如何？

　　 孙旭东：招商情况不错，招商率也很高，达到85%到90%左右，但开业时间可能需要核实一下。

　　 赢商网：公司今年的发展计划如何？

　　孙旭东：去年开始，我们每年有3到5家运营的购物中心开业，基本每年都有这个指标。我们还是集中在购物中心运营商及社区型购物中心运营商这个精准角色定位上。  

　　我们自己讲社区型购物中心分为区域型、街镇型及邻里型三类， 现在运营的项目中面积最大的是位于苏州的繁花中心，达11万平方米，这是一个区域型社区购物中心。此外，在苏州还有一个邻里社区购物中心繁花邻里，约为2万平方米。

哥伦布邻街（图片来源：企业提供）

　　赢商网：除了开封项目，今年拟开业项目还有哪些？

　　孙旭东：还有一个是和北京中交地产合作的街镇型项目，在江苏盐城，面积也在5万平方米左右。另外，在苏州还有一个邻里型项目也准备开业。当然，还有几个洽谈中的项目，可能还有一两个开出来。

　　赢商网：哥伦布商业旗下繁花城、哥伦布广场和繁花邻里三大社区型购物中心产品线有哪些区别？

　　孙旭东：总体定位来讲都是社区型，满足周边老百姓日常生活消费，只是根据面积不同，运营手法上不一样。

　　区域型项目（繁花城）体量较大，走的是大而全路线，定位为全业态、全区域购物中心。

　　邻里型（繁花邻里）就需要特色明确，因为面积比较小，定位特点就要很清晰，不能千篇一律，例如有儿童和生活配套主题，也有社区配套和健康主题。

　　因为邻里型的定位也要根据竞争对手和周围消费者的情况，在全业态里面分离出1到2个，或2到3个业态进行运营。

　　赢商网：街镇型呢？

　　孙旭东：街镇型基于两者之间，业态可以稍微多一些，但还是跟全业态不同，必须有一到两个IP性很强的品牌。现在流行讲IP，其实就是一种心智投射，消费者的心要通过1项或者2项的业态投射、定义出来，但全业态就是另一种投射。

       赢商网：您觉得IP对于购物中心的运营和品牌商家的商业模式会带来什么影响？该如何利用IP？

　　孙旭东：IP只是一个英文的提法，如果学过战略定位只是，会发现这其实就是一种身份定位，或者叫做心智投射。比如，说到春秋航空就想到廉价机票，这就是一种心智投射。

　　IP不是一个什么新鲜的东西，只不过大家都在流行讲而已。市场竞争已经非常激烈，有特点才能打胜仗，产品和服务的定位要非常精准。

　　从大层面看，定位越精准，社会资源效率就越高；从经营层面讲，只有定位精准，才能使得产品、服务跟顾客产生共鸣，这样才能获得盈利。

　　所以说，IP就是心智投射。我们现在的消费已经到了很细分的时候，这种状态下需要满足每个人的个性需求，而个性的需求背后是人的生活习惯、价值观。目标客群的价值观在哪里，你的IP和产品定义就在哪里。

　　做IP是为了让你的顾客能够快速识别你，能够知道你在提供他的那种需求，或者能够引起某一种价值观的认同和情感的共鸣，这才是现在商业的核心。

       赢商网：一直以来，哥伦布商业都专注于社区型购物中心这一模式，如何看待当前国内社区型购物中心发展现状？有哪些盈利模式？

　　孙旭东：相较其他类型购物中心，社区型购物中心的盈利能力最弱，因为里面提供的都是满足日常消费的产品，这也就意味着其不可能有很高的利润点。

　　基于这种特征，社区型购物中心提供的各方面服务都要很精准，这样才能盈利，而不能有钱就任性。就像快餐店不需要和高档饭店一样追求装修的与众不用，因为盈利模式不支撑，这就是基本概念。

　　我们一直在思考软性体现和硬性产品之间的平衡，这也就意味着必须把项目做得很好，你才能有盈利点。情感的共鸣点跟经营的盈利点必须和谐统一，不能一天到晚讲情感共鸣点，没有盈利点，谁陪你玩？

哥伦布广场（图片来源：企业提供）

　　赢商网：随着消费观念改变，体验感已经成了时下各大商场竞争力的关键点之一。在您看来，购物中心如何在实际运营中提升自身体验感？

　　孙旭东：从社区型购物中心来看，增加体验类产品的数量和质量，这是一种趋势，甚至我们自己也做了一个七号玩家的纯体验类主力店，面积有七千平方米，其中包含电竞、拳击、攀岩、酒吧等多种业态。

　　体验是一个大概念，但究竟引入什么样的体验，才是社区型购物中心应该思考的问题

　　赢商网：与体验感相关的一个词就是场景化，如何评价“购物中心的场景时代已经到来，未来商业竞争在于场景的塑造”的说法？

　　孙旭东：场景的塑造其实也是体验的一部分，一定是跟着整个购物中心的主题去走。比如社区型购物中心的定位必然要求场景的打造是以轻松、活泼及家庭化主题为主，而其他场景变化是不同的商家根据其产品和服务再进行变化。

　　赢商网：近年来越来越多商业地产商开始转向轻资产输出管理，这对哥伦布是否会造成一定竞争压力？

　　孙旭东：我们专注在社区商业还好，社区商业也没有太多人的关注。我们是农夫，已经在这一领域深耕了十年，准备再做个十年、二十年。

　　我们的特色IP一个就是社区商业，一个就是租售结合型，这两个是在一起的，谈到社区商业肯定就是租售结合型的，租售结合型的物业基本上也只能社区商业。

　　赢商网：现在大家都在谈创新，但创新都应该回到商业本质，即做好服务。在这样纷繁复杂的市场，该如何坚持商业“初心”？如何做好服务？

　　孙旭东：在现在状态下，服务本身就是产品的一部分，没有服务的产品也是不成立的，只是需要找到服务和产品二者间平衡点。

　　因为服务有成本的，产品本身也有成本的，服务在产品的成本中占比多少，这是在定义这个产品的时候需要思考也必须回答的问题。这也就回到上面所提到的产品定位，即目标客群价值观是什么？

　　兰州拉面和和府捞面所定位的客群有不一样的消费价值观，因此服务在二者产品中所占的比重也是不一样的。

　　赢商网：您如何看待消费升级这个概念？哥伦布商业又是如何应对的？

　　孙旭东：消费升级其实是细化，因为现在生活水平提高了，产品丰富度极高，而且只会越来越便宜。在这个过程中间，你希望花更少的钱去选择符合你生活习惯和价值观的产品。

　　我们作为商业运营方，和店家的运营方是不一样的。商业运营方不会考虑不需要考虑周边人群不够，但要考虑的是如何让其中10%或者5%的人能够对商场产生认同感。

　　如果一个购物中心面积够大，你要做的是尽可能找到一个最大公约数，消费者最认同的东西有那几类，就专注做这几类产品。这样生意就会好，过来的人流也会多。