你还在mall的红海里厮杀 他们已经开始抢占精品商街

　　机会从来不等人。当一大批餐饮老板在“进MALL运动”中拼得你死我活时，有一小部分人却发现了更好的机会。

　　那就是近两年兴起的更细分的时尚精品商街。这类商场精致、品质高、服务对象明确，堪称商圈中的“新物种”。

　　对于餐饮老板来说，这究竟是不是一个机遇?如何选择适合自己的商场?

　　Q　要不要进商场?

　　A1：进，提升品牌和实力

　　当餐饮成为购物中心最能短期聚集人气的业态，当各地购物中心建设快马加鞭，餐饮“进MALL运动”也随之愈演愈烈。而在这样的潮流下，谁抢占了购物中心，谁就抢占了消费者的注意力。

　　首先，在餐饮“阶层分化”之际，进入商超，仍然是提升餐企品牌和实力的捷径。最明显的，就是品牌知名度提升得很快，假如你在一线城市的几个重点的商场里都有店，品牌传播的速度肯定就比在街边更快一些。

　　其次，从街边店转为商超店，对餐饮企业就是一个“蜕变”的过程。街边店拼勤奋，商超店拼智商，拼管理和运营能力。所以，一些传统小吃品牌升级的主要路径就是进商场，一旦在商场立足，基本上意味着升级成功。

　　A2：商场已开始分层，关键要适合自己

　　随着商场和餐饮之间的依存度越来越高，出现了一种值得注意的现象：一方面商场成为餐饮阶层分化的加速器，另一方面餐饮的阶层分化倒逼商场开始分化。目前至少有三类：

　　一是大型商业综合体。它位于城市的中心，提供的是综合性服务。满足吃喝玩乐游购娱等各种需求。

　　二是社区商场。它散布于生活社区，提供的是日常服务，特点是刚需、高频、及时、快捷、便利。

　　三是精品商业街。它分布于高端人群的集中地，提供更加垂直、细分的服务。特点是品质、时尚感强。

　　▲ 汇艺 · 银河里

　　这有点像零售业的淘宝、天猫与后来者京东自营、网易严选的关系。不存在孰优孰劣，只源于行业的自然分化。

　　开餐厅也是一样，商场各有千秋，关键要适合自己。

　　如果你开的是一个家常馆子，可能就更适合进社区型商场，如北京华堂，而不是办公型的商场，如凯德mall。

　　所以，选商场一定要在对商场类型足够了解的情况下，再做决策。

　　趋势：抢占时尚精品商业街

　　那么，你对商场中的新物种——精品商街了解吗?

　　众所周知，相对于越来越多的餐饮品牌，大型购物中心已是稀缺资源。但另一方面，随着餐饮越来越细分，承载餐饮的商业体也开始不断细分，主要做周边配套的时尚、精品商街开始在各地崛起。

　　比如北京的世贸天阶，紧邻国贸、嘉里等众多顶级写字楼以及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓，致力于服务这些商务人群和高端小区居民。

　　其中，长250米宽30米的天幕是其标志性的特征。该街区集主题餐厅、美食广场、品牌旗舰店等于一体，为CBD内中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施。

　　因为这类白领群体生活节奏非常快，平时没有时间去大型购物中心，他们日常对时尚零售、休闲、精品餐饮的需求就难以满足。所以，世贸天阶准确的服务定位，让该项目一经推出就火爆异常，现已成为北京CBD的旗舰商业。

　　其实，这种需求在中部城市也开始规模化显现。投资商也早已觅得先机。

　　▲ 汇艺·银河里天幕商街

　　比如位于郑州高铁商圈的汇艺·银河里(汇艺时代广场)。该商圈周边有14座写字楼，人口约39万，有28座高端住宅小区，常驻人口约18万，未来3-5年将上升到25万左右。而且很大一部分商务人群来自世界500强企业。

　　但令这些500强企业的白领们头疼的是，中午只能吃沙县，附近想吃点好的都难觅。而汇艺·银河里就针对这种消费痛点，定位于以餐饮为核心，辅以休闲、娱乐、儿童教育等业态，满足周边商务白领及高端小区居民对时尚购物、精品餐饮、休闲等的日常需求。

　　不管是北京的世贸天阶，还是郑州的汇艺·银河里，这些项目与动辄数十万平米的大型购物中心相比，最大的特点就是精致、时尚，服务对象明确。

　　商业观察人士Tony认为，这是消费升级背景下的新商业。摒弃大而全，服务更专注。一旦定位明晰，在前期策划、招商、运营及物业管理方面就越精细。

　　不仅在业态的规划及配置上会做到精益求精;在招商、选商时也会有前瞻性，同时更注重实用性。因为操盘者们很清楚、也很务实地明白自己每天要服务的客户是谁，以及他们需要什么样的服务等。

　　所以，大型购物中心并不是餐饮老板要“进Mall”的唯一选择，精品商街也是城市发展的趋势之一。

　　选商场，要考量这4点

　　那么，为了实现后期的运营超预期，餐饮老板该如何选适合自己的商场?内参君就以郑州的汇艺·银河里为例，分析一下要重点考量的因素有哪些。

　　1、有稳定的人流量

　　餐厅选址最看重的就是人流量，选址就是选顾客。规划合理的商场业态丰富、一站式购物的特点，会吸纳周边客流。尤其是紧邻写字楼、高校、社区等，人流量更有保证。

　　比如汇艺·银河里，除了辐射周边约40万的商务人群和18万常驻人群，项目自身更是具备自带客流的属性：

　　1、刘老根大舞台——(赵本山旗下产业项目——郑州剧场)中原第一家，天天演出，日客流量逾500人;

　　2、区域第一满租的高质量写字楼租户——文化产业大厦，5A甲级写字楼。目前，奥的斯电梯、中国移动、中国平安、恒大、金茂、今日头条、郑州日报报业集团等知名企业已入驻，逾5000名世界500强企业的精英人群在此办公;

　　3、万怡酒店——万豪旗下品牌，入住率高达80%以上，日逾500商旅精英下榻。

　　▲ 万怡酒店

　　2、品牌云集，规模效应

　　一般商场里餐饮区是吸客能力最强的，毕竟是刚需。如果一个商场规划中餐饮业态占比较大，那么规模效应就会愈强。因为，餐饮比重大意味着品类更丰富，消费者的选择度越大，也就越吸引人。

　　汇艺·银河里项目，3万平米，其中60%左右规划为餐饮业态。因为入驻的有很多世界500强企业。可以预见，未来，“500强的餐桌”将是该项目最贴切的标签之一。

　　3、交通配套成熟

　　交通不便利会阻止客流到达，尤其是停车位因素，非常影响顾客体验。

　　汇艺·银河里地处郑州新东站，作为城市新中心，周边配套可谓高大上：高铁站商圈内，地铁、公交和城际列车等公共交通极为便利;有一条500米专属地下通道直达高铁站，地下三层为停车场;甚至还有中原首个写字楼顶层直升机停机坪。

　　4、管理无忧——统一运营

　　很多商家选择进商业体有一个很大的原因，就是街边店的物业管理难度太大，涨租更具随意性，而且容易起纠纷。对很多餐饮老板来说，进商场租金贵点，但能省事就是一大利好，毕竟餐饮运营要管的细节太多，能少一事是一事。

　　汇艺·银河里物业全部自持，实行统一招商、统一管理、统一服务。在统一招商方面，就可以保障餐饮业态结构的合理性，比如相同品类限制数量，保证入驻品牌质量;统一管理，包括统一推广，从外在形象、精心定位，全方向、多层次包装与推广，有利于强化品牌价值，引导消费走向。

　　除了上述特点，汇艺·银河里还有最大的一个特点，就是拥有中原首座双曲面天幕，类似北京世贸天阶的呈现效果。未来将成为城市新中心的时尚地标，是聚集人气的一大利器。