2016上市房企租金图谱：千亿棋盘 谁是失意者与潜力股？

　　（赢商网报道）楼市万象，2016年注定是个载入史册符号，“千亿”在房企的销售版图中不再是神话。但打开22家上市房企租金图谱，赫然出现的租金收入总额“1006.21亿”却值得玩味。

　　这张千亿图谱是由8家港企、8家民企、6家国企（央企）拼接而出，深浅交错的颜色描绘着胜利者笑颜与失意者黯然。

　　在这张图谱上，仅有万达商业、九龙仓闯入百亿租金俱乐部，然后位于50-100亿区间有五家房企，分别为恒隆、太古、新鸿基、恒基兆业及华润置地。

　　而剩下的近70%的企业2016年揽下的租金收入均不及50亿，且多数位于20亿以下。

　　无意进行座次排名，但隐藏在图谱背后的数字、规律及变化却引发了更深层次思考。失意者们缘何失意？谁又以“黑马”之名杀出重围？

　　当然，对资本市场特别是重仓在握的投资者而言，他们最关注的话题无疑是，“谁才是市场潜力股？”

　　百亿租金玩家：九龙仓、万达商业

　　将22家选出的上市房企投资物业租金求和，便得出“1006.21亿”这一总数。虽只是刚刚跨入千亿门槛，但各中细节不乏亮点。

　　从赢商网统计的表格中可看到，租金收入闯入百亿阵营的上市房企仅有九龙仓与万达两家，分别为134.7亿元（包括香港的114.88亿元和内地的20.87元）、195.8亿元，同比增幅分别为6%、29.06%。

　　零售市况持续疲弱当下，九龙仓的租金表现依旧稳健显然离不开旗下商场的“逆势”增长，特别是尖沙咀海港城与成都国金中心。

　　群聚效应、租户组合的支撑下，海港城2016年实现租金收入55.12亿元，约占九龙仓在港租金收入近半。虽然出租率因叶一堂策略退出而降至96%，但商场整体人流还是录得轻微增长。

　　“商场扩建部分将于2017年体现全新概念。The Cheesecake Factory在香港的首间店铺可望于2017年中开业，势必吸引大批顾客。”面对着租户调整带来的人流减少压力，九龙仓使出了这样一些招数。

　　作为内地首个IFS，成都国金中心交出的成绩单也在一定程度上证明了九龙仓内地战略的成功。2016年，该项目的商场收入增加11%至6.33亿元，年末的出租率达98%。

　　与此同时，2016年成都国金中心商场商户销售额增加17%至38.5亿元，人流量也上升了19%。

　　相较九龙仓一贯的稳健，万达商业高达29.06%的增长比例，则让诸多同行艳羡不已。2016年万达商业总收入1430.2亿，其中租金收入195.8亿，完成计划的102.3%。

　　一直以来，“兵贵神速”都是万达集团董事长王健林信奉的商业法则之一，这也让万达商业租金这几年都可以保持年均30%高增长。

　　2014-2016年万达商业租金收入（数据来源：万达商业年报及2016年工作报告）

　　据赢商网了解，2016年，万达新开业了50个万达广场，另开业了2个万达茂及18个高端酒店，“全部按计划时间表开业，无一延误”。

　　回A未达，停牌继续，前路布满不确定，但王健林给万达商业定一个小目标，从2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。

　　“如果实现这个目标，不仅是创造世界纪录的问题，万达商业的市值也不可估量。”王健林在2016年工作报告会上表示。

　　增速背后则是万达追求净利润结构改变，即租金在净利润中的占比提高，“租赁业务在净利润中占比从2017年开始每年提升5个百分点”。

　　掉队的失意者：恒隆、世茂房地产

　　有九龙仓、万达这样挥舞着胜利旌旗的“微笑者”，同样就有恒隆、世茂房地产为例的一批“失意者”。

　　纵贯上述总表的“同比增长”一栏，会发现只有两处标黄的数字为负值，其对应的企业是恒隆和世茂房地产。

　　2012-2016年恒隆租金收入（图片来源：恒隆2016年年报）

　　从2012至2015年，恒隆的租金收入每年同比保持微增，分别为10%、9%、12%及7%。至2016年首次出现负增长，中国内地及香港物业组合的租金收入则按年减少0.2%至77.37 亿港元。

　　谈及原因，恒隆董事长陈启宗于致股东函中毫不避讳指出，“除了市道疲弱外，其他负面因素亦在影响我们的表现。”

　　这些“负面因素”尤其针对恒隆在内地多个商业项目，包括上海恒隆广场地库因进行优化工程而关闭，上海港汇恒隆广场亦因优化工程导致部分商户关闭。

　　除了优化工程拉低租金收入外，沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场经营不善无疑是恒隆内地租金收入下滑的主因。

　　这些因素综合作用下，恒隆2016年来自中国内地物业租赁营业额按年下降4.7%至39.95 亿港元，占整体物业租赁的租金收入的51.6%。

　　更甚者，受沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场负面影响，恒隆的投资物业估值缩水2.86亿港元。其中香港物业租赁估值增加5.23 亿港元，但中国内地的物业租赁估值则下跌8.09 亿港元。

　　恒隆是港资“失意者”代表，那对应的内资房企则是世茂房地产。2016年，该公司的投资物业租金收入为7.1亿元，租金收入下降3.9%。

　　世茂房地产2016年投资项目明细（图片来源：世茂房地产2016年报）

　　“主要是由于上海世茂于2016年出售北京财富时代给乐视控股，租金收入减少0.25亿元。此外，由于上海世茂国际广场于2017年开始装修，部分租约到期未续约。”世茂房地产于年报中解释。

　　由于投资物业公允值收益下降和2016年出售附属公司的净收益减少，世房去年的经营利润同比减少5.1%。因此，像万达一样，为了增强市场抗风险能力，未来世房将逐步提升投资物业在集团运营利润中贡献。

　　隐形的潜力股：新城控股、远洋

　　看过万达“一览众山小”气派，也初遇了恒隆租金“尴尬”，过去的已成事实，对资本市场特别是重仓在握的投资者而言，他们关注的下一个话题则是，“谁才是市场潜力股？”

　　喊出口号今年租金收入翻番的“黑马”新城控股和投资物业公允值一年净增10.6亿的远洋或可回答这个问题。

　　查阅新城控股年报，2016年，新城在海口、南昌、安庆、金坛、成都5个吾悦广场实现开业，首日客流量均在30万人次左右；全年实现租金及管理费收入4.41亿元，同比增长47.8%，出租率达98.96%。

　　截至2016年末，新城控股已累计开业11个吾悦广场。“随着广场逐步开业以及品牉效应持续强化，公司租金及管理费收入有望持续增长。”平安证券在今日年报中指出。

　　分析恰好印证了新城在2016年报中的展望，“预计2017年新开业吾悦广场11个，租金及商业管理费收入超过10亿元。”

　　这也就意味着，到明年底，新城控股的商业版图要扩大一倍，租金及商业管理费收入的同比增幅高达126.76%。

　　新城控股是“规模”扩张的潜力股，而未来5年将推6个商业项目的远洋则胜在遽增的物业重估收益。

　　赢商网查阅远洋2016年报，期内公司的的投资物业重估的公平值增加（扣除税项及非控制性权益前）为17.63亿元，较上年同期的7.03亿元增加10.6亿。

　　“投资物业的公平值反映（其中包括）现时租赁的租金收入及根据目前市况所假设的未来租赁租金收益。”远洋在公告中指出。

　　如此看来，远洋投资性物业估值收益大增某些程度上代表着资本市场对于未来租金增长的积极预判。而这也恰好与远洋近些年加大商业项目投资战略相一致。

　　进军商业地产是远洋地产主业纵深格局的第三步，商业地产事业部成立于2010年3月。而自去年远洋地产更名远洋集团后，远洋商业开始作为独立业务版块。

　　2016年，远洋全年租金收入约人民币25亿元，其中权益租金收入约人民币17亿元，同比增长达12%。

　　按照远洋此前对赢商网透露，远洋商业已有综合体购物中心、社区商业、写字楼等三项业务，同时也正在积极布局北京、上海写字楼市场。

　　目前，远洋商业首次独立操盘的大型综合体项目“杭州乐堤港”计划于今年开业，现已进入招商阶段。而在未来五年间，连同“北京远洋新光”、“北京颐堤港二期”、“北京 CBD-Z6”等项目，远洋集团将有六个投资性物业陆续推出市场。