杭州地铁奥体站施工中 信达中心未动工后市面临多重挑战

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2017年04月28日09:14 来自:每日经济新闻
核心提示:这个被业内视为杭州楼市风向标的信达奥体项目尚未动工,目前该地段正在进行地铁施工,后市或面临多重挑战。

  去年5月底,万科与信达联合体以123.18亿元的总价摘得杭州市滨江区奥体板块三宗地块,并创造了杭州新的总价地新纪录。一时间,高总价、位置绝佳的奥体地块,吸引了众多的眼球。然而仅仅一个小时后,万科就宣布退出该高价地。对于退出原因,万科彼时表示价格超出了总部授权价。

  去年底,信达地产滨江奥体项目已被命名为“信达中心”,该地块至今仍稳居杭州总价地的榜首位置。而作为全国重要的地产热点城市之一,杭州近一年来限购限贷政策一波接着一波,楼市调控不断升级。

  这个被业内视为杭州楼市风向标的信达奥体项目,目前是否进展顺利?严厉调控是否会影响到项目入市时机?近日,《每日经济新闻》记者深入实地调查,发现该项目尚未动工,目前该地段正在进行地铁施工,后市或面临多重挑战。

  周边仅有两个楼盘

  4月25日,《每日经济新闻》记者来到杭州滨江区奥体中心板块现场。从杭州地铁1号线江陵路站出来,沿奔竞大道向东北方向骑行约20分钟,即到达“信达中心”所在的奥体板块。

  去年5月底,万科与信达联合体以123.18亿元的报价击败融信,成功竞得杭州奥体单元MU-01、02、03地块,溢价率翻倍、楼面价达21576元/平方米,一跃成为杭州新总价的标杆地块,这一纪录至今未被打破。万科退出后,杭州滨江和融创分别参与投资,占比分别为10%、40%。

  出让公告显示,该地块为地铁6、7号线换乘站奥体站的上盖综合体;出让面积15.78万平方米,总建筑面积约57万平方米;其中住宅物业建筑面积约32万平方米,商业物业建筑面积约25万平方米。

  记者看到,“信达中心”地块已被围挡包围,内有大型机械在施工。经询问,正在施工的为地铁6号线奥体站,“信达中心”项目还未动工。

  “信达中心”周边一家中介门店置业顾问小潘介绍说,“地铁6、7号线在这块地的下面均设有地铁站,旁边又是亚运会主赛场,紧邻钱塘江,与钱江新城隔江相望,未来升值潜力大。”

  目前,“信达中心”项目周边仅有龙湖春江彼岸和绿地旭辉城这两个住宅楼盘,沿街开了近二十家中介门店,但对外销售的二手房不多,前者二手房均价4万~5万元/平方米,后者均价3.5万~4.5万元/平方米。

  在记者实地走访中,来这里看房的人不多。前述中介门店置业顾问小潘表示,一是限购限贷,炒房客、投资客少了很多;二是这两个小区产权证都不满两年,购买二手房的话,缴纳的税费加上中介费接近10%,最少也要30万元,“对刚需来说压力太大,而改善和投资的又来不了,板块成交目前不是很活跃。”

  中国指数研究院杭州分院副总经理兼研究总监高院生告诉《每日经济新闻》记者,考虑到“信达中心”所处的地段及发展潜力,住宅物业的起售价应在4.5万元/平方米以上。

  复杂业态考验操盘能力

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉《每日经济新闻》记者,滨江奥体板块房价正常,不存在透支现象。浙江信达地产总经理张智勇认为,未来十年,杭州将加快国际化进程,奥体中心将成为杭州面向世界的一张新名片,是钱塘江的黄金支点。

  当前,杭州商品房存量持续下降。杭州市住房保障和房产管理局数据显示,截至4月26日,杭州市可售商品房11.8万套,可售面积1520万平方米。相关数据还显示,3月份,杭州市商品房成交2.29万套,成交面积228.5万平方米。

  浙报传媒地产数据研究院的数据显示,1月底、2月底、3月底,杭州市新建商品房可售房源分别为10.3万套、9.93万套、9.17万套,以近一年的月均速度消化分别需6.5个月、6.2个月、6个月。

  不过,杭州近期调控动作频频。在需求端,杭州调控政策不断加码,限购、限贷、限卖等一波接着一波。在供给端,未来三年住宅用地供应2.45万亩;出台土地拍卖新规;严格限制自持商品房转让等。

  戴德梁行发布今年一季度研报,预测短期内杭州写字楼市场将供过于求,空置率上升、租金增长率维持在-1.1%~0.6%。

  丁建刚表示,未来房地产市场的走势,将极大地影响“信达中心”的市场表现,目前估计“信达中心”是否能赚钱还很难说,但操盘难度在于项目和两条地铁的衔接,以及各种业态之间的定位和关系,开发能力、业态定位和商业运营能力,将直接关系到项目的成败。

  在高院生看来,信达中心项目涵盖住宅、商业、地铁等附属设施,操盘难度较大。

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