融创百亿买下天津烂尾楼星耀五洲 亏损巨盘能否重生?

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赢商网 http://www.winshang.com2017年05月15日11:30来自:人民网-房产频道
核心提示:融创中国董事长孙宏斌斥资百亿元“收走”了天津南城星耀五洲,代价是38.77亿元的收购其80%的股权外加63.77亿元的债务。

  融创中国董事长孙宏斌专题阅读)斥资百亿元“收走”了位于天津南城星耀五洲那个“四海一家、大同世界”的旧梦。

  10年前,中小型开发商天津星耀以62.9亿元的总价拿下星耀五洲所在的天津津南区八里台镇天嘉湖地块,成为彼时的全国总价地王。

  拿下该地块后,星耀五洲邀请了10位世界顶级建筑大师及国内外30多家设计研发机构共同萌发了一个大胆的创意:将世界版图适当调整后同比例微缩,从而构成了地理意义上的世界五大洲板块。亚欧、北美、南美、非洲以及大洋洲在各自属地上形成了各具特色的建筑、文化、景观、美食及风土人情,在中国天津实现“同一个世界,同一个梦想”。

  3年后,这个梦想残忍地破碎了,这块承载着世界梦想的水上浮城变成了天津历史上著名的烂尾楼,而3年内4个总计超过百亿元的信托融资也未能让天津星耀躲过资金链断裂的结局。

  10年后,号称“白衣骑士”的孙宏斌拾起了这个旧梦,代价是38.77亿元的收购其80%的股权外加63.77亿元的债务。

  重拾旧梦?

  旧梦重圆并非易事。孙宏斌除了支付百亿元的交易总代价外,还需要直面天津星耀目前亏损的状态。

  公告显示,截止去年年底,天津星耀未经审核的净利润亏损额约为145.4万元,然而,在2015年底这一数据还高达2217.9万元。虽然账面亏损骤减,但是,快速滚动开发,扭亏为盈,是救活烂尾楼的关键。

  而天津星耀曾经高达百亿元的信托借款都未能使得该项目正常开发和运营,可见,星耀五洲在开发进程中所需资金量巨大。

  据公开数据显示,星耀五洲总占地面积约为263万平方米,总建筑面积约为412万平方米,计容建筑面积约为300万平方米,容积率为1.1,曾经计划分4期开发,开发时间为5年。而从2010年烂尾至今,该项目已售计容面积约为65万平方米,未售计容面积约为235万平方米,开发力度缓慢。

  面对后续仍然巨大的开发量,融创是否能撬起这个天津最大的烂尾楼盘还有待观察。

  值得注意的是,不断并购的融创此时已经耗资许多。根据融创中国在2016年年报中披露的数据显示,仅去年一年,公司共对外发起16笔收购(包含对同一家公司发起的连续收购),涉及资金595亿元。今年年初,融创已经花费150亿元驰援乐视,26亿元元入股链家,63.15亿元收购金科股份。

  而根据融创中国去年年报披露的数据计算,其长、短期负债分别为802亿元和326.44亿元,账面现金约698.13亿元,净负债率121.52%。

  地王警训

  据公开报道资料显示,天津星耀的董事和法人颜语成名于昆明,云南的地产圈内对颜语的印象是“敢闯”。据媒体公开报道,颜语早年在昆明卖过米线,摆过地摊,后来接手了和记黄埔旗下写字楼的装修工作而对房地产产生兴趣,凭借昆明新亚洲·体育城而成为云南地产首富。

  2007年拿下全国总价地王成为颜语最风光无限的时候,曾经新亚洲·体育城的成功让其对星耀五洲充满信心。

  在拿下地王之后,颜语迅速找来了中信信托这一实力靠山。2007年12月,星耀联合中信信托发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”,拟募集资金额高达30亿元。

  但是,颜语低估了这个地王盘的耗资能力。2008年11月,星耀集团与中信信托提前终止了上述信托产品,并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代,这也是彼时国内最大的房地产信托基金。

  据公开资料显示,2008年至2011年底,星耀五洲项目共历经4个信托,借旧还新成为颜语惯用的伎俩。但是,星耀五洲的销售并不理想,未能如期进入滚动开发进而回笼资金。

  多年过去后,融创此时接盘的时机较佳。受益于京津冀一体化的发展,加之2016年天津房价的快速上扬。目前,天津房价已经企稳,全市新建商品住宅成交均价为每平方米13438元。在二手房网站上,星耀五洲的住宅的销售均价也上涨至每平方米9000元左右。 

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