孙宏斌为何收购天津烂尾楼 烫手山芋还是香饽饽？

　　“终于守得云开见月明了。”廖威告诉见地君，这些年他总是在百度上找星耀五洲的消息，但没想到真的能盼到救星。

　　廖威指的“救星”，是“并购王”融创。上周五（5月12日）晚，一则收购公告，让这个天津最著名的烂尾楼再次进入人们的视野。公告称，融创拟以102.54亿元收购天津星耀80%股权及债权。后者即当年为开发星耀五洲而成立的项目公司。

　　“星耀五洲，世界是你的”，一句宣传语，曾让不少天津市民怦然心动。2007年，一家来自云南的开发商——星耀集团斥资62.9亿元拿下天嘉湖地块，找来著名战略咨询家王志纲为其做策划专案，要将这片包含4000亩土地和7000亩水面的美丽土地，建成一个缩小版的“五大洲”，分别以欧亚、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计。

　　然而，这样豪气干云的规划，并未落到实处。去年9月底，见地策划“回头看”专题，曾到星耀五洲实地探访，庞大的社区里空无一人，到处破败不堪，美丽的天嘉湖区浮萍漂泊，大批游艇还未使用就已褪色、生锈；商业街区内残垣断壁，雨水漫灌，还未来得及安装的电梯躺在露天地面上，塑胶布腐蚀后，露出“2010年9月”的出厂日期，触目惊心。

　　时间仿佛停在“游艇俱乐部即将交付使用”的那一天。风吹日晒下，这些游艇已褪色、生锈

　　下沉广场里，积满雨水，不时有蛤蟆一个个往外蹦

　　当时，中介处挂出来的二手（实际上是新房）高层价不足5000元/平方米，成交寥寥。2017年春节前后，天津市区房价一路高歌猛进，势头影响到三十公里外的八里台镇，其中，星耀五洲欧亚板块的澜海高层，成交价涨到每平米八九千；北美板块的高层，成交价也涨到七八千。

　　即使这样，也不比廖威当年购入价高多少：2009年星耀五洲开盘时，他分别以79万元和46.5万元，买下欧亚和北美各一套高层洋房，折合楼面地价约为7357元/平方米和6039元/平方米。

　　但融创即将“接盘”的消息传出，一切都不一样了。“周末两天，到处都是中介和想买房的人，电梯居然有满的时候了，这还是头一回见。”廖威告诉见地君，现在他每天都会接到20通以上的中介电话，都是劝他卖房的，“我那套欧亚澜海高层，是观景‘楼王’，出价1.1万/平方米了。”

　　但许多人反而不想卖了。“都等了八年了，刚有企业接手，谁愿意现在卖？”4月19日，融信和禹洲各拿下一宗津南区北闸口地块，楼面地价近1.4万/平方米。地块与星耀五洲之间的直线距离仅5公里。

　　“一两年后，那儿的商品房可能要卖到3万/平方米，你让这个围湖而建的现房还保持七千多的价格，可能吗？”有业主在群里愤恨地说。

　　融创捡了个“烫手山芋”？

　　从周一开始，一切似乎又归于平静。

　　“今个星耀没人了。”姜萌在业主群里说。“为什么？”马上有业主追问。“我估计，今天是工作日，大家都回去上班了，之前都是一家人一家人来看，买房是大事，何况现在（收购）新消息也才刚下来。”姜萌一边答，一边往群里扔了一段刚拍的小视频，碧空如洗，天嘉湖面微波粼粼。

　　“多美的家园。”另一名业主感慨道。

　　然而，这么美的家园，究竟因何烂尾至今？说来话长。见地君曾找来当年操盘项目的知情人士，多方探究该项目，发现里面大有“乾坤”。也正因为其中错综复杂的问题，不是一般的企业能轻易“吃”得下，因此这些年无数人有意“问津”，又最终望而却步。

　　其一是官司和债务问题。2007年星耀拿下天嘉湖地块时，就有业内人士估算过，除了拿地的62.9亿元，项目所有工程所需费用不低于200亿元——要知道，那一年万科净利润才48.4亿元，全年营业收入也不过才355亿元。

　　正是在这样巨大的资金压力下，星耀一边走上了高成本借贷之路，一边开始了慌不择路的开发和推货节奏：2009年，星耀五洲总推货量达到78万平方米，同期开工面积更是达到近百万平米。

　　但2010年起天津出台一系列限购政策，令星耀五洲的整体销售情况受到“重创”，连续六年，项目预售回款甚至覆盖不了信托利息。

　　从融创与天津星耀的交易对价可得知，前者收购股权代价只有38亿元，但替后者还的借款就高达54亿元，未付利息还有9亿元。

　　“大债主”的账结了，还有数不清的“小债主”。尤其是2009年集中推售的大批房子，2011年和2012年陆续进入交房期后，星耀因资金断裂无力再投入项目建设，其中的大部分业主，直到现在还没拿到房本。廖威告诉见地君，欧亚板块的澜海高层洋房已交付使用，而北美板块的高层洋房则基本都还是“半成品”。

　　不止一次有“北美”业主向见地君诉苦，当年买下星耀五洲时还没结婚，现在孩子都上小学了，房子窗户还没装上。

　　去年9月份，见地君探访项目时，天津星耀名下已有476条诉讼案件，如今已激增至867条，大多是因延期多年未交房而起。“80%的维权业主都是北美板块的，”另一名业主许媚告诉见地君，北美没交房的有一千多户。”

　　如何合理处理烂尾项目，或许是融创的当务之急。见地君了解到，业主们已经开始担心，融创入主后会弃他们于不顾，甚至有未经证实的说法在业主群里传开：“星耀五洲以后没有了，这块地未来将打造成为融创中国的国际高端社区，密度超低，物业标准极高，对购买人群的门槛要求也高；针对这块地的配套正在洽谈中，对于附近的楼盘都是利好的，但星耀的老业主很可能被分割出去。”

　　这段“传闻”里，实际上一半寄托了业主对融创入主后的期望，一半表达了业主的担忧。“我们毕竟不是融创的客户。”廖威在与见地君交谈中，忧心忡忡地说。

　　其二，是规划和运营的问题。星耀五洲原先规划的室内滑雪场、高尔夫球场、冲浪游泳水上游乐中心、超五星级酒店、万人广场、游艇俱乐部、大型商业步行街、洲际景观公园、世界桥梁博览园等高端设施，都是投资额巨大的项目。

　　比如，单单万人广场上的喷泉，按1万元/天的运营成本计算，一年就要花300多万。更别提给高端房产配套的游艇俱乐部，硬件投资大、回手慢，都得靠房地产销售利润来支撑。

　　目前，天津星耀的法人已由星耀集团董事长颜语变更为王斯恒，后者同时担任项目经理。公开资料显示，王斯恒此前是融创城项目总经理，而融创城，是作为融创“臻生活”高端产品系在天津的首推力作，是一个纯住宅项目，只有一些底商和一个集中商业业态。这是否意味着，融创将会摒弃那些“烧钱”的规划，将星耀五洲改建成下一个“融创城”？

　　这未必不是一件好事。虽然仍有部分业主怀念星耀五洲当年规划的美好愿景，但更多业主则希望融创能更“切合实际”。“我们肯定是希望（社区里的配套设施）越高级越好，但也不想看到融创像当初星耀那样，好高骛远，让项目再次烂尾。”廖威向见地君表示。

　　然而此前天津融创城总建筑面积只有50万平方米，远不及星耀五洲的235万平方米，对于缺乏郊区大盘经验的融创而言，这又是一道需迈过的坎儿。

　　而且，当初被拆除的高尔夫球场，已闲置多年，业主们担心，若融创将其建成高层，势必遮挡住北美高层的视线。“当初我们买楼的钱里还有高尔夫球场的均摊呢。”这或许也是融创需要权衡的地方。

　　其三，是交通配套的问题。想要维持高端娱乐项目运营，需要能够吸引足够多的高端消费人群，但在天嘉湖附近，至今没有郊区轨道规划，当初承诺在星耀五洲设站的轻轨线，仍遥遥无期，导致项目很难吸引来合适的客群。

　　而且，随着滨海新区向东发展，南部优势已大大减退，“津南区发展重心已转移到津沽公路天津大道一侧，延伸到辛庄和咸水沽，项目所在的小站八里台一侧已经很久没有利好消息了。”天津资深地产媒体人姜昊告诉见地君。

　　不过，天津市2017年规划中明确提出地铁八号线将开通，其中咸水沽站设于二八线与津南环线交口处，距离公交207路金才园站直线距离仅二百米，而207路终点站即星耀五洲展示中心。

　　简单来说，由星耀五洲展示中心坐公交到地铁站只需要20多分钟。不过，像星耀五洲这样的超级大盘，仅靠一趟公交车，是远远不能满足通勤需要的。如果未来交通问题不解决，业主出行依然是最大的难题，潜在购房客流也可能会被吸引至咸水沽海教园方向的楼盘。

　　融创“嗅觉”：烂尾楼的“大价值”

　　收购“问题标的”，似乎已经成为融创的“偏好”。

　　“这个行业并购的就是土地的价值。” 孙宏斌有句名言流传很广，“如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。”

　　星耀五洲恰恰是后者。津南区，乃至天津都很难找出这么一块资源禀赋上乘又可以大规模开发的土地。星耀集团当年拿下天嘉湖地块，还包括了7000余亩水域，是天津极其稀缺的湖区资源。因此收购公告一出，一名曾参与过项目开发的高层管理人员即对见地君表示，“是件高兴的事，幸好没臭了那块美丽的土地”。

　　通过这次收购，融创获得了约300万平方米的计容土地资源，未售面积占比近八成，还有极大的发挥空间。

　　在星耀五洲刚刚陷入延期交房困境的2012年，融创还是个年销售额只有小几百亿的房企，如今，融创已跃居房地产企业排行榜第七名，年销售额过1500亿元，资金实力和资本运作能力超群，在过去一年收购较多的情况下，仍然手握698亿元的现金。这样的融创，再回头“吞下”星耀五洲这个巨无霸，已经宽裕许多。

　　更重要的是，土地成本极低，按照权益80%权益计算，星耀五洲未售计容面积的楼面单价为5454元/平方米。对比2016年12月5日，龙湖在咸水沽镇拿下的地块，楼面地价已经达到1.1万元/平方米，而且，这个价格，溢价率还只有11%。更别提文章开头提到的，融信和禹洲拿下的北闸口地块，楼面地价已接近1.4万元/平方米。

　　这个市场的门槛正在逐年上升。在过去的2016年，天津土地出让热度急剧上升，成交楼面均价为5390元/㎡，溢价率为66.84%；要知道，在2015年，天津楼面均价只有2941元/㎡，溢价率也只有6.46%。

　　融创亦在公告中阐释了收购的理由：“将有助于进一步增加本公司在天津的土地储备和市场份额，并进一步巩固本集团在天津市场的领先地位及品牌影响力。”

　　“和星耀比，融创更接地气，应该值得信任。”星耀五洲的一位前操盘手这样对见地君说。

　　当年，“助推”星耀五洲滑向深渊的，还有一个重要的原因，那就是公司内部一系列不合规甚至反常的管理秩序。最突出的表现是，对营销部门极其不重视。不过，以强悍营销力著称的融创入主后，精准的周期判断和高端产品的打造能力，仍然令业内对这桩收购报以极大的期望。

　　然而，作为天津本地房企，融创能否得到更多来自政府方面的支持，是突破当下难题的关键所在。

　　见地君注意到，在一些城市，对烂尾楼的处理在政策上是有优惠的。比如2004年9月，深圳市政府曾出台《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，明确提出烂尾楼可以采取合作建房或直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。

　　后来，不到三年，“子悦台”变成了深圳佳兆业中心，成为佳兆业第一个商住综合开发项目。

　　目前来看，天津尚无此类明文规定。不过，一个很少有人注意到的细节是，津南区政府暂时不打算搬了。当年，津南区政府从咸水沽镇迁址到星耀五洲所在的八里台镇，以示支持，后来双方“默契”被打破后，津南区政府于2012年表示计划将来迁回咸水沽镇。

　　但2017年2月，津南区政府在《政民零距离》栏目中回复市民，目前区政府仍位于八里台镇津港公路和天嘉湖路交口，目前暂无任何搬迁计划。

　　这或许是一个信号。