“吐槽”特色小镇:烧钱、搞不清楚开发商的底细

地产壹线 梁爽   2017-05-25 14:51
核心提示:到底政府和企业之间如何合作?民企和国企哪个更适合做特色小镇的运营主体?各方的边界在哪里?

  这是一场以特色小镇为主题的论坛,会场不算大,台上放着几把铺着红布的椅子就算是嘉宾席了。台上嘉宾面向观众坐成一排,挨个做自我介绍。

  一开始嘉宾手脚不知道往哪儿放,但一轮轮发言过后,局促感很快消失,犀利的言论在交锋。

  “浙江80%的特色小镇都死了!”

  “以房地产开发为主导的特色小镇就是耍流氓!”

  “动辄几十亿上百亿的投资,政府搞不清楚他们底细!”

  这是一场特色小镇实干家和政府部门之间的对话,而且批评和反思的声音比赞美声更高。这并不意味着他们做的特色小镇是失败的,相反,他们主导下的上海金融小镇、旗袍小镇等项目,放在全国都是标杆性的。

  “吐槽”是因为关切。从2014年开始,从浙江席卷至全国各地的“特色小镇运动”大潮,裹挟着政府、企业、产业等多方力量。到底政府和企业之间如何合作?民企和国企哪个更适合做特色小镇的运营主体?各方的边界在哪里?这个话题,是摆在所有特色小镇运营者和政府部门前面的关键性难题,也是所有特色小镇的一线操盘者不吐不快的话题。

  “迟到”的控规

  做特色小镇必须从政府顶层设计推动

  “起了个大早,赶了个晚集。”宋正这样形容自己做特色小镇的历程。

  宋正是上海金融小镇的董事长。这个小镇从2010年开始提出设想,2013年开始筹划,一直到2016年7月才得以启动。5年的筹备期里,宋正和他的团队花了3年半时间用来做一件事,就是将金融小镇列入上海的控规之中。

  一个小镇被纳入城市的规划当中,这往往意味着获得了政府在顶层设计上的认可。但这背后的代价是,上海金融小镇从提出时间来看是全国最早的一批,但如今眼看着别的金融小镇都风风火火的做起来了,自己却被动地成为了“跟风者”,不得不调整最初的设想,不再做对冲基金小镇,改做投融资平台。

  “现在全国这么多金融小镇,光浙江据我了解就有9个,江苏最近也搞了一个,北京2015年搞了一个。全国类似金融特色聚集区的就更多了。”宋正无奈。

  上海奉贤属于郊区,区政府萌生出打造上海金融小镇的想法,主要是基于一片树林。

  树林是一个民营企业家在90年代种下的,占地8平方公里,有200亩的水面,民营企业家原本希望拿来做房地产,但最后政策问题没做成,还闹过纠纷,最后由国资委出面收购下这片树林,奉贤才有一块这么大的“宝地”留存至今。

  这块“宝地”拿来做什么?一开始设想是发展生态旅游,但宋正觉得浪费。从区位条件来看,地块距离机场45分钟车程,距离陆家嘴和外滩45分钟,距离迪士尼只要30分钟。奉贤区政府考虑,能不能承接上海金融区的一些功能,成为上海郊区的金融区,同时能改善奉贤区在整个上海财政经济排名和财政收入靠后的状况?于是,从2010年开始,他们开始学习美国华尔街附近的格林尼治小镇,发展对冲基金,希望做“中国的格林尼治”,占地8平方公里的上海金融小镇就这样开始筹划。

  没想到的是,保护这片土地长达20年的树林,也成了金融小镇的拦路虎,最大的难题就在控规。“土地通过了,税务通过了,种树的时候不来找你,你要挖树移树的时候就来找你了。”宋正说,做事太难。

  控规一做就是3年半,前后筹备期超过5年,直到2016年才得以正式起步。宋正发现,曾经跟他们“拜师”学习的北京基金小镇,已经在2015年启动,短短一年时间就集聚了3600多亿元的管理规模。这让宋正羡慕,同时也不得不考虑调整。

  “我们原来的设想是做对冲基金,但现在所有的金融小镇都在做这个,我们不得不再调整。做什么呢?一句话,我们就做资本和项目对接的平台,或者叫投融平台。” 

  如今,8平方公里的“中国版格林尼治小镇”口号变了,他们把面积扩大到13平方公里,致力要做“上海乃至全国最大的投融平台”。

  宋正提到,如今上海金融小镇已经得到市金融办的直接支持,被写入上海“一城一带一镇”的金融布阵中,列入2040年上海市总体发展规划。

  过去是区政府一厢情愿,如今金融小镇上升到全市的战略中,建设进程大大提速,这让宋正更为感慨。

  “如果政府不支持,特色小镇肯定做不起来,或者说做不长,所以,顶层设计一定要有政府来推动,”他总结过去5年的经验,“第二,做金融小镇要牢牢抓住规划。我们的切身体会是,规划有时候就是生产力,你想谈招商,别人一看你这儿没有规划的,你连谈都不用谈了。”

  烧钱的小镇

  “以房地产开发为导向的特色小镇开发就是耍流氓!”

  跟奉贤区5年打造1个小镇形成强烈对比的是,苏州的国企滨投集团,5年来马不停蹄地做了6个小镇。

  张中军是这6个小镇的董事长,他运营的小镇,包括旗袍小镇、玫瑰小镇、戗港小镇、南库小镇、茅山小镇和理想小镇。滨投集团对“女性经济”有敏锐的嗅觉,打造的首个小镇“旗袍小镇”就一炮而红。

  滨投集团在这6个小镇上投资了350亿元,加上招商引资的650亿元,合计总投资额超过千亿。对于目前流行的“特色小镇”风潮,张中军最深刻的感受是,如果没有对巨大的投资额和漫长的回报期有充分准备,特色小镇很难坚持下去,或者最终可能沦为房地产开发为主导。

  “我在浙江看过很多特色小镇,80%的特色小镇都死掉了。做成功的特色小镇是寥寥无几的,因为大家都伤不起。几百亿的投资,存银行还有利息,投小镇前五年基本上是没有回报的,要后几年才能回来。”

  这也是为什么除了华夏幸福、蓝城绿城等实力民营企业,绝大部分特色小镇是由政府控制的国企来做。民企的资金成本更高,对回本和盈利的要求也更急迫,因此大多会选择房地产反哺产业这条路,这种模式有其风险和缺陷。而国企往往能将重心首先放在实业上,做长期打算。

  政府在其中起什么作用?张中军认为,一个小镇动辄投资数百亿元,以政府的能力无法给予这么高的财政支持,政府要做的是分析自己的资源和优势,为企业提供资金引导、资源引导。

  “特色小镇就是一个烧钱的小镇!”他说,“以房地产开发为导向的特色小镇开发就是耍流氓,就像没有产业为导向的金融运作也是耍流氓。”

  “搞不清楚对方底细”

  “以房地产开发为导向的特色小镇开发就是耍流氓!”

  作为新事物,特色小镇对政府提出的挑战,绝不亚于企业。

  当企业家在谋求政府支持的时候,实际上政府也面临着非常多的困惑和考量。上海科技发展研究中心的主任王迎春点出了其中的难处——政府不能走自己招商引资的老路,那么,选谁来当建设主体?

  “现在中央出了小镇的政策,有大量的企业和开发商来找他们(政府部门),动辄几十亿上百亿的投资,希望政府把土地批下来。政府也搞不清楚对方的底细,他们必须谨慎。”

  地方政府关心的不仅仅是投资额,他更关心企业是否有足够的实力完成承诺的招商并持续运营。这也回应了滨投集团董事长张中军谈到的,为什么做特色小镇的主体大多是国企而非民企。

  在王迎春看来,政府在特色小镇的建设中,最重要的是做好小镇的顶层设计以及选择好建设运营主体,这两件事决定之后,政府就要发挥引导作用,包括可以牵头举办创业大赛营造小镇生态、提供高度便捷的公共服务和配套。

  他特别提到一点,在小镇的建设中,政府不能只派产业相关的单一部门来对接,而必须有相关的服务、配套等多个部门综合支持,为特色小镇的创新汇聚足够的要素。

  “特色小镇是机遇,但如果一拥而上,没有很好的筹划或者只是为了拿地去做的话,即使拿了地做了开发,将来的运营会面临很大的困难。这个过程需要政府、企业等各方不断深入互动,认清特色小镇的本质需求。”

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