许家印三线土地抉择：恒大54亿接手深圳控股佛山项目等

　　深圳控股花了几年时间，终于处置了又两个位于“三四线”城市的项目，作价54亿元。

　　5月24日，深圳控股欣然宣布，其三家全资附属公司深业南方、深业置地与恒大广东，深业鹏基与恒大南京订立了股权转让协议，从而出售三水地产、三水酒店、三水投资及鹏基资产共四家公司的全部股权，总代价54.25亿元。

　　协议的签定，意味着深圳控股终于脱手了其位于佛山三水以及江苏泰州两个项目，出售事项预计为其录得约29.12亿元的税后净收益。

　　而接盘方恒大，虽然近年也加大进军一二线力度，却接过了深圳控股不要的摊子。

　　深圳控股如愿甩包袱

　　据观点地产新媒体查阅，根据4月21日深圳控股发布的挂牌出售公告，其原计划出售的为五家全资附属子公司，分别为三水三家公司、鹏基资产及鹏翔公司，三者的挂牌底价（包括股权及股东债权）分别为28.15亿元、26.04亿元、2.29亿元。

　　三水三家项目公司即三水地产、三水酒店、三水投资，共拥有位于佛山市三水区的项目，项目地块规划为低密度居住用地及商服用地，其中，未开发部分土地约1,073亩，截至2017年3月31日，已开发部分剩余未售别墅139套（建筑面积6.50万平方米）。

　　鹏基资产则透过其全资子公司拥有位于江苏省泰州市周山河新城的“上林苑”项目。项目地块规划为商住用地，其中未开发部分土地约275亩，在建部分的建筑面积105,563平方米，已竣工部分截至2017年4月14日剩余未售住宅46套（建筑面积4,969.75平方米），剩余未售商业22套（建筑面积5,423.94平方米）。

　　鹏翔公司拥有位于江苏省泰州市姜堰区一块待开发的居住用地，面积为159亩，其中可建设用地面积约136亩，绿化面积约22亩，计容建筑面积227,546平方米

　　根据5月24日公告，恒大将接手除鹏翔公司之外的四家公司全部股权及债权总价54.25亿，以及股东债权利息。

　　于公告中，深圳控股称，公司一直重点推进对三四线城市项目的处置，而三四线城市房地产的回暖为集团三四线项目的退出创造了良好条件，出售事项符合公司处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略，并可录得出售收益，对公司的财务状况产生积极正面影响，为公司日后发展提供更佳财务基础。

　　深圳控股还称，其预计公司会因出售事项录得约港币29.12亿元的税后净收益。

　　观点地产新媒体了解到，在几年前深圳控股便提出要剥离三四线项目。2013年11月，深圳控股与佛山三水政府相关部门达成协议，完成了三水云东海项目尚未付款及未交付地块的退出工作。就三水云东海项目部份未交付地块（占地面积约58.5万平方米）而言，该集团不需再支付相应地价约人民币7亿元。

　　2014年，深圳控股再度处置了位于四川成都北部新区及佛山三水的两个项目。其中的三水项目，为占地面积9.0万平方米的云东海酒店用地，减少支付地价1.2亿元。

　　在2014年年报中，深圳控股提及其有意处置位于马鞍山、常州、泰州、姜堰、三水、河源等低效项目，建筑面积约430万平方米。其后，该公司已于2016年1月将广东河源约62万平方米未开发土地回售给政府。

　　其实，从盈利情况可以从侧面看出三四线项目不被深圳控股看好的原因。2016年，该公司深圳项目平均毛利率约为49.9%，其它一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅约为11%。

　　而且，该次出售的两个项目在去年的销售情况也并不理想，佛山三水云东海项目的销售额为0.88亿元，单价7205元/平方米；泰州上林苑项目销售金额1.5亿元，单价5418元/平方米。

　　截至2016年底，深圳控股三线城市项目依旧占据其土地储备计容建筑面积48.8%的比重。基于对三四线城市项目的不看好，截至2016年12月31日，深圳控股还对旗下三四线城市项目做了拔备约8.57亿港元。

　　恒大的三线转身

　　很长一段时间以来，外界已经形成恒大的土地布局偏向于非核心城市的印象，接手三水项目似是情理之中。但结合恒大近年来进军一二线城市的趋势，恒大的选择亦在意料之外。

　　根据恒大2012年年报的说法，彼时恒大采取的还是深耕二三线城市的策略，当年其合约销售额的99.2%来自于长沙、重庆、太原、成都、武汉、沈阳等二三线城市。

　　到了2013年，恒大便宣布，其由三线城市向一二线城市转移的战略目标“初战告捷”，初步实现了一二线城市项目与三线城市项目的总体平衡。四年过去，恒大再度于年报中宣布在项目布局优化战略上取得成功。

　　2017年3月份举行的业绩会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧曾透露，在2016年6月至8月份，恒大进行了史上第一次大规模库存清理，项目主要位于三四线城市，库存清理完成了99.3%。

　　从销售贡献上看，2013年至2016年，恒大一二线城市项目销售占比呈现逐渐递增的趋势，分别为44.2%，55.5%，59.4%，67.4%。

　　土储方面，公开资料显示，截至2016年末恒大共计2.29亿平方米，原价值3600.7亿元的土地储备中，一二线城市土储原值2689.5亿元，占比74.7%；面积1.33亿平方米，平均楼面地价2026元/平方米。

　　恒大在2016年年报中提及，2017年，其区位布局仍旧以一二线城市及经济发达的地级城市为主。同时，进一步加强收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式。

　　不过，2017年至今，恒大尚未通过公开市场渠道在一线城市收获一子。相反地是，它斥资参与了几宗三四线项目的并购。

　　消息指，2017年开年恒大便收购了光耀地产于惠州光耀将军湖百万花城后期未开发的三块地，占地13万平方米，据悉，春节前已完成土地过户手续。

　　3月20日综合媒体报道，恒大集团近日正式完成对山东即墨温泉板块麦尔文艺墅项目的收购，青岛第三盘落地。麦尔文艺墅项目位于山东即墨市温泉镇大田路以北、北北行村西北侧，可开发体量47万平方米，由青岛豪洲置业有限公司开发，2011年8月首次开盘。

　　4月13日，据国家企业信用信息系统显示，恒大地产集团济南置业有限公司在3月30日完成对青岛海文置业有限公司的股权收购，以8000万元价格获得其80%股份，成为控股股东。同时获得即墨龙瑞岛约685亩地土地的开发权。