商业双雄交战:大润发、东方广场有一方要输了?

2017年05月25日17:32 来自:南方+ 尹辅华
核心提示:大润发和东方广场交战已久,大润发人气不如从前,东方广场借“三旧”改造扩张商圈范围吸引人流,“商业双雄”如今有一方要输了?

  大润发(需求面积:20000-22000平方米、已进驻41家购物中心、今年计划开10家)集团进入顺德之初,可谓“火遍”各镇街。大润发开通免费穿梭巴士拉客,设置特价区保持商圈竞争力。大润发刚开张的半个多月,销售额超过2000万元,刷新佛山当年商业销售记录。

  东方广场当时的表现同样不差。东方广场首期组团包含28000平方米的明珠百货公司、过万平方米的东方书城,当时项目管理方指出东方广场远期建设目标为80万平方米,建成后远超广州正佳广场(42万平方米)和天河城广场(12万平方米)。

  然而13年之后,东方广场继续成为佛山交通拥堵点,顺德大润发所在的南国中路,因为异常拥堵,即将在下月接受快速化改造。但是两者所在区域都堵,但有一方看似越堵越旺:

  东方广场借助周边“三旧”改造,将商圈范围进行扩张。今年“五一”节在东方广场对面启用的“东方新天地”,就是对莲升片区旧物业进行改造提升成果,现在该项目商铺基本抢购一空。最近十年,东方广场商铺租金已经从200元/平方米涨至1000元/平方米。而顺德大润发仍守着它的“一亩三分地”发展,周边商业体建设速度稍显不足。

  可以说,佛山南北两端的商业变化,可从顺德大润发、禅城东方广场的变迁中窥视一二。今天,南方+借新市民季志华的视角,看这两大商业综合体有何细微之变。

  大润发:免费穿梭巴士直通镇街

  东方广场:超市商品还不算太丰富

  2005年11月,季志华从广州坐车来到顺德汽车客运总站。他的人生至此跟顺德、乃至佛山结缘。

  初来乍到人生地不熟,季志华有点心慌。谢绝了摩托车司机后,沿着南国中路往东走,他看到一个名叫顺德大福源(顺德大润发前身)的商业体灯火通明,很多市民手提塑胶袋在等顺德大润发开出的免费穿梭巴士。

  第二天,习惯逛现代超市的季志华外出闲逛。他发现顺德街头豪车很多,清晖园附近的顺德新世界商业中心已经算是有现代气息的购物中心,但没有大型超市。

  “你到大福源门口等我。”这时,朋友带季志华到超市逛街,让他对顺德大润发有了全面认识。

  “进了大福源,我从家用电器区一直逛到生鲜食品采购区,2个小时的时间我花掉340元,光是排队结账就让我等了15分钟。” 至此,季志华经常来顺德大福源逛,这里除了买东西,还可以搭乘免费巴士去会友,容桂街道、杏坛镇、北滘镇都留下他的足迹,每一个地方所见所闻他还会电话汇报给父母。“大福源为了拉客,还把免费巴士开到14公里外的格兰仕集团生活区。”

  对顺德有些熟悉后,季志华会到周边区域会会亲朋好友,2006年期间他就经常到30公里外的禅城,朋友周灿生知道他喜欢逛超市、商业中心,就时不时会带他到当时禅城既有现代超市、又有多层商场的东方广场。

  “东方广场内的好又多、吉之岛超市商品还不算太丰富,尤其是没有像顺德大福源那样的用穿梭巴士接送更远的客户过来购物。”周灿生至今还记得,季志华每逛一次东方广场,都会留下这样的吐槽。

  大润发:人流渐少停开免费巴士

  东方广场:高峰期堵车也旺场

  确实,季志华刚到顺德大良,恰好是大润发集团将大型超市模式引入顺德,让顺德人耳目一新。当时该管理方认为大良仅有3万多户居民,而支撑起一个大超市,至少需要10万户以上人口,因此大润发选址在顺德客运总站旁边,同时开通伦教、容桂、北滘等地的免费巴士,抢先夺走了这一目标群体,而且还要设置特价区保持竞争力。

  由于工作需要,2007年开始,季志华要在顺德大良、禅城间往返,为了方便起见,他陆续在两地都买了物业:禅城的物业东方广场较近,他逛超市的兴头又被提起来了。

  季志华跟很多从外地来看的他亲戚朋友说,到东方广场购物,在附近它附近的德胜楼吃饭,高峰期不仅堵车,而且也找不到停车位。2010年前后的东方广场也如顺德大润发一样,拉客的摩托车到处停,选择摩的“突围”是很多购物者首选。

  时间一下就到了2011年,东方广场再堵车,季志华要照样去逛街。但是他在佛山的第一站却发生了变化,30公里外的顺德大润发早在2009年8月停开了免费穿梭巴士,因为大良出现了沃尔玛、新一城等商业体,周边镇街也有自己的商业中心,顺德大润发客流明显被分流。

  大润发:如今人气已不如13年前盛景

  东方广场:借“三旧”改造扩张商圈范围

  也就是2011年,东方广场管理方选择突破,提出了“四年四亿”升级改造计划,配合佛山旧城改造、城市升级、主动融入“大祖庙商圈”重要举措。

  进入2015年,喜欢开车的季志华发现,东方广场停车位增加了数百个,停车很方便。而且锦华路、永安路和庆宁路路面,美化横跨道路的多座人行天桥,新增了自行车绿道和绿化带。

  当然最令他惊叹的是,东方广场大刀阔斧借助周边“三旧”改造,将商圈范围进行扩张:今年“五一”节在东方广场对面启用的“东方新天地”,就是对莲升片区旧物业进行改造提升成果,现在该项目商铺基本抢购一空。季志华私下一打听,最近十年,东方广场商铺租金已经从200元/平方米涨至1000元/平方米。

  东方广场升级到2.0版本,顺德区部分市民也有些坐不住了,他们觉得地铁都快修好了,本地商业还这么低端,难以吸引消费人群。

  季志华有一些家住在禅桂地区,但在顺德上班的公务员朋友,这些人会不时跟顺德同事介绍,佛山地铁1号线建好后,禅桂地区围绕着这条线建立了很多商业中心,比如万达广场、万科广场、中海环宇城等,一下子就把区域商圈带旺了。

  去年顺德区相关部门终于将顺德大润发附近的顺德水果市场迁出,并拍出附近第一块“三旧”改造地块。但在季志华看来,顺德大润发附近拍一两块商业地没什么效果,因为商业体越来越多,这里的人气已不可能重现13年前盛景。

  话题

  有钱的顺德人不爱体验式消费?

  已经在佛山娶妻生女,走遍太多商业中心的季志华,现在还有逛超市狂热劲头吗?

  近几年宜家、万达广场等一批体验式消费机构进入佛山,改变了季志华等一大批“佛山人”消费概念,他们已经认同购物与体验享受应该是完美融合。李丽鲜是季志华的同事,她原来比季志华更爱逛超市,但是几乎都是直接回家,但是现在她会像季志华那样说,“我逛累了,要找点东西喝喝。”

  李丽鲜、季志华等人口中提到的喝点饮料,并不是15元左右的门店式消费,而是人均30元以上的消费。如今在东方广场,能满足他们消费习惯的美国星巴克进来了。目前东方广场连同岭南天地这方圆2平方公里范围内,就有3家星巴克门店。

  当然季志华也不是只喝有点苦涩的洋咖啡,如果遇到挑剔的朋友要喝果茶,在东方广场他也有办法,因为号称中国“星巴克”的喜茶也在此落户。根据“喜茶”本月发布的最新情况显示,全佛山仅有3家正牌门店,禅城东方广场有一家,而离顺德大润发最近的一家门店则有10分钟车程。

  不仅喝的有品味,今年五一刚开业的“东方新天地”让季志华、李丽鲜对东方广场商圈有了更多想法。从品牌规划上看,这个商业中心有亚洲国际知名影院CGV星聚汇影城(佛山首家直营店)、全广东最大的室内攀岩体验中心、三福百货(佛山首家旗舰店,建面1千平方米)也有法国时尚浪漫Cache-Cache、麦当劳、屈臣氏、真功夫等近百个商家登场。

  “顺德大润发也有真功夫,但是从综合体验效果看,东方广场显然更适合现代潮流,更丰富。”由于在顺德大润发附近有物业,季志华还会时不时回去看看买点商品,但是对于体验式消费,由于顺德大润发外围多是卖便宜的快消品,加上又多是暴露在公路边,他已不会在这些摊位上消费。

  令人稍有些期待的是,顺德大润发对面出现了“雅居乐都荟广场”,与大润发主攻零售业不同的是,作为雅居乐地产在佛山首个商业综合体,它引进了健身馆、电影院、KTV等现代休闲元素,让季志华觉得这个大良南区商业氛围还不至于与时代发展脱节。

  “顺德人有钱,他们肯定喜欢体验式消费,但为何本地商业抓不住他们的心呢,那换个外地的也行啊?现在的顺德人甚至不满足在广州购物了,因为他们从顺德港坐2小时的高速客轮,就能到达香港海港城,甚至免去了去深圳排队通关痛苦。”翻看手机,一个12年来困扰季志华的谜团继续发酵:2016年全年顺德居民人均生活消费支出35386.1元,增长10.4%,同期杭州居民人均消费支出达到32000多元。

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