珠海土拍开启全新模式:由竞价转为竞配人才住房

南方都市报 陈育   2017-06-05 10:35
核心提示:珠海土地拍卖正在开启全新模式,由竞价转为竞配人才住房或公租房,有地块还规定要竞争自持面积和规划设计方案,有的地块限制10年不得交易。

  珠海土地拍卖正在开启全新模式。与传统“价高者得”的模式不同,近期,珠海推出和成交的多宗地块采用新的竞拍模式,不少地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积;也有地块还规定要竞争自持面积和规划设计方案。此外,为了吸引产业进驻,部分地块还限制10年不得交易,只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区,政府还对部分地块做了投资强度和营业额规定。

  新模式 1

  由竞价转为竞配人才住房或公租房

  以往,珠海土地拍卖普遍采用“上不封顶,价高者得”的方式。最具代表性的地块则是被业界称为“7·15崇峰”和“8·26格力”两宗地块。

  去年7月15日,位于珠海金湾航空城一宗占地7.86万平方米的住宅地块拍卖,中冶置业、华发、金茂、招商、融创、碧桂园、龙光等超30家品牌开发商角逐竞拍,拍卖从下午1点一直持续到下午4点,最终,由珠海崇峰房地产开发有限公司以33.4亿元拍下,楼面地价19050元/平方米,溢价率382%。

  另一次具有代表性的拍地则在去年8月26日,珠海楼市迎来土地“四连拍”。经过现场房企的争夺,最终,中山市雅景房地产开发有限公司强势拿地,四地块收囊三块,分别以“28000元/㎡”、“28250元/㎡”、“28050元/㎡”的楼面价拿下。而珠海本土上市房企格力地产则以29120元/㎡夺得一宗地。

  到了去年10月6日以及今年4月8日,珠海先后两次出台楼市调控新政。其中规定,“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例,由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。这意味着,“竞配人才住房或公共租赁住房面积”将成为珠海土地市场拍卖的常态。

  就在上周五,备受期待的唐家5宗住宅用地开拍,此次拍出的五宗块地,除了一块被招商蛇口地产竞得,一块被黑龙江高盛地产竞得,另一块被仁恒置业竞得,其余两块地被万科地产收入囊中,5地块总价近35.97亿。

  与此前拍卖方式不同,这些地块起拍价均为15000元/平方米,限价20000元/平方米,竞得者还需配建人才住房和公共租房。

  当天拍卖的前两宗地块均被万科地产竞得,该企业以楼面价18400元/㎡、配建人才住房和公共租房2868.44㎡出让,总价8.8亿元,竞得第一宗住宅地,第二宗住宅地块也被万科以楼面价为1780 0元/㎡,配建人才住房和公共租房2005.34㎡竞得。

  当天拍卖的第三宗地块招商蛇口以楼面价20000元/㎡+600㎡配建面积竞得。第四宗地块黑龙江高盛地产以楼面价20000元/㎡+4331.42㎡配建面积竞得。第五宗地块则由仁恒置业以楼面价20000元/㎡+增500㎡配建面积竞得。

  而在上周四,位于珠海斗门区乾务镇珠峰大道北侧一二类住宅用地成功拍出。历经3个小时、130轮竞价,最终由品牌房企佳兆业以最高限价7500元/㎡、总价约2.2亿元加增配2820㎡的人才住房竞得地块。

  新模式 2

  限制10年不得交易

  上周四,位于高栏港经济区平沙新城铭恩路西北侧、平海路东北侧一宗2.6万平方米的住宅、商业用地成功出让,珠海万华房地产开发有限公司以2亿元的总价竞得。

  该地块的出让条件中规定,地块用于企业员工生活配套项目建设,项目所建住宅仅限销售给珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工,员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让,具体须符合高栏港区管委会制订的相关管理细则,并由高栏港区管委会负责核准企业员工身份。

  当天拍出的高栏港经济区平沙新城一宗近5万平方米的二类居住用地则被三一海洋重工有限公司以6.4亿元竞得。该地块出让条件也规定,项目所建住宅仅限销售给竞得人及其实际投资人在本地的关联企业员工或珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工,员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。

  新模式 3

  竞争自持面积和规划设计方案

  而在寸土寸金的横琴新区,土地拍卖还有了新的“玩法”。

  本月底,横琴将拍卖一宗16.9万平方米的二类居住用地、中小学用地(小学)、社会停车场用地、道路用地、公园绿地,地块编号为珠横国土储2017-05,位于横琴新区千寿道东侧、爱琴路南侧、千福道西侧、环岛北路北侧,计容积率总建筑面积约22.7万平方米,起拍楼面价为20000元/平方米,最高限价28000元/平方米,该地块光是保证金就达到了45亿元。

  与此前出让的其他地块不同,该地块的出让条件规定,当地块的最终竞买价格未达到最高限价时,报价最高者为竞得人。当地块的竞买价格达到最高限价时,转为竞人才住房和公共租赁住房面积,人才住房和公共租赁住房面积按增配幅度为500平方米/次进行竞拍,竞人才住房和公共租赁住房设置最高增配面积为20406平方米(约为住宅功能总建筑面积的10%),竞买人报出增配面积未达到最高增配面积的,报出增配面积最大者为竞得人。

  值得一提的是,当竞买人报出增配面积达到最高增配面积时,转为竞企业自持商品住房面积,自持商品住房面积按增幅500平方米/次进行竞拍,本次竞自持商品住房面积设置最高自持面积为61219平方米(约为住宅功能总建筑面积的30%)。竞买人报出自持商品房面积未达到最高自持面积的,报出自持面积最大者为竞得人。而当竞买人报出企业自持商品房面积达到最高自持面积时,转为评审规划设计方案,竞买人在签署同意参加规划设计方案评审的《承诺书》后进入规划设计方案评审环节,通过专家评审得分最高的规划设计方案提供者为竞得人。

  新模式 4

  规定投资强度和营业额

  而在本月21日,斗门区乾务镇珠峰大道南侧一宗占地1 .5万平方米的旅馆、商务、商业用地将公开拍卖,该地块出让年限40年,起始楼面地价1460元/平方米。

  值得一提的是,出让条件规定,该地块项目自竣工验收之日起一年内,竞得人应进驻项目并与省级以上资质的艺术馆以及文化企业签订合作(或进驻)协议,此外,地块项目自竣工验收之日起第二个年度内,土地投资强度不低于人民币5000元/平方米;项目自竣工验收之日起第三个年度内,年营业额(含进驻项目企业)不低于人民币8亿元,项目年纳税额(含进驻项目企业)不低于人民币1500万元。如果未能履行约定,竞得企业还将面临罚款。

  业界分析

  房企部分自持物业

  有助留住企业和税收

  大家地产董事陈志指出,珠海是一座移民城市,全国乃至全球关注度较高,物业资产价格变化较大,为了稳定市场发展,政府通过规定房企部分自持物业,一定程度上可以降低楼面地价和未来房价数据。此外,通过自持以及增加配建的方式,让政府手上有更多资源留住人才,减缓资产的流动性,把能长期投资珠海的企业引入。“以限制10年不能销售的新规为例,未来项目建成后,房子将直接给企业卖给员工,一方面可以留住人才,另一方面也让拿地企业对珠海有持续投入,无论是留企业、留人还是留税收,都是非常有效的方式。”

  “如果不改变土地拍卖的模式,按照传统方式,很多地产企业为了拿到土地,不惜先重金参与拍卖,之后再通过偷工减料的方式降低成本,这对于购房者而言,可能意味着花更高的价格,却只能买到质量更差的房子。”横琴纬业董事总经理谭新指出,如今,政府通过修改部分地块的出让规则,在行政控制下更进一步放手,让开发商企业配建人才配套房和公租房,一方面是减少行政干预市场的行为,也减轻了政府相关职能部门的负担,值得肯定。“至于部分地块限制10年销售,我觉得是一个良好的开端,有效避免了部分企业前来‘骗地’,如果未来这种模式成熟,限售的年限甚至可以规定得更久一点,更有利于企业、产业长期落户珠海。”

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