房企投资布局“因时而变” 哪些城市成“必争之地”?

克而瑞地产研究   2017-06-12 10:07
核心提示:房企逐步将战略中心转移至一二线和强三线城市,龙湖、世茂等多数房企都开始积极调整其土储布局,加大一二线的拿地比重......

  房企投资布局“因时而变”

  回顾我国房地产行业的发展史,2008年末,金融危机到来,全球经济下滑,我国房地产行业也进入寒冬。2009年为了应对金融危机的影响,拉动经济增长,国家投入四万亿货币,在经济复苏的同时, 2009年12月-2013年2月国家展开对房地产行业的调控调控,先后发布了“国四条”、“国十一条”、“国五条”,伴随着一二线和强三线城市限购限贷的逐步升级,房企纷纷将目光转向具备发展潜力的三四线城市,在此阶段以恒大、碧桂园为首的立足三四线的房企开始迅速崛起。

  2014年,各限购城市逐步取消了限购限贷政策,加之三四线城市产能过剩,房企再次逐步将战略中心转移至一二线和强三线城市,龙湖、世茂等多数房企都开始积极调整其土储布局,加大一二线的拿地比重,在激烈的竞争下,土拍市场也开始地王频出,楼市也随之逐步升温。2015年公司债、中票等放松,房企融资渠道进一步拓宽,融资成本也随之下降,进一步加大了企业扩张的动力。

  时至2016年,楼市已然呈现“白热化”,核心一二线城市逢土拍必出“地王”,房价也随之节节攀升。为了抑制资产泡沫、防范金融风险,政府在三季度末开始了一轮全国性的政策调控,首先是去年“9•30”20城相继出台了一系列限购限贷政策,此后针对于企业的“限房价”、“限地价”“限制备案”等政策也陆续出台,部分热点城市甚至严苛要求房企拿地资金必须全部为自有资金。

  2016年四季度以来成交量下滑,但地价、房价仍缓慢上涨。2017年3月全国再开启了一轮全面调控政策,多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市,已经连续出台多次政策。在全方位多层次的调控下,多数房企将目标转向了具备产业承接和人口承接的环都市圈的三四线城市,一时间诸如嘉兴、无锡、保定、东莞等地的土拍竞争日趋激烈。之所以选择这类城市主要源于城市群已经成为我国未来城镇化的主体形态,房地产市场格局也更趋向于城市群模式。在这样的大格局下,一方面,房地产行业中的供应方即房企,已经确立了深耕城市群的发展战略,城市群视角下的布局策略正在快速推进;另一方面,随着时空距离的快速拉近,房地产行业中需求端的置业范围也逐步扩大到城市群。

  政策调控难压房企拿地热情

  40家房企拿地量价齐升

  2017年1-4月40家典型房企1的拿地总量和总价较同期均有所上升,拿地总量同比上升了26.51%,拿地总金额同比上升69.31%。40家房企中,24家拿地总建面上升,29家总价上升。成交均价也从去年的4323元/平米逐步拉升至5785元/平米,涨幅为34%。

  注:40家房企包含保利地产、保利置业、富力地产、佳兆业、金科集团、朗诗绿色地产、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、首创置业、首开股份、泰禾集团、万科地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中海地产

  可以看出,调控的升级并未打击房企的拿地积极性,多数房企还是对未来持乐观预期,因而呈现出“政策向左,市场向右”的情况。究其原因,第一,2016年项目大卖,良好的销售表现促进了大量现金回笼,也推动了房企积极补仓的热情。

  第二,近几年房地产市场的快速发展,一二线城市的供地数量越来越有限,尤其是城市核心区域,房企不惜高价相争;虽然近期政府也出台了“最高限价+抽签竞得”等多重方式为土地市场降温,但效果有限。加之,随着核心一二线城市相继被限,需求外溢,也促使许多“外环”城市崛起,如环上海的嘉兴、昆山、等地,土拍竞争同样激烈,地价居高不下。

  第三,拿地方式趋于多元化,各类成本收购、合作的方式也客观上分散了拿地风险,因而部分房企也选择在政策调整期加大投资力度。

  房企转战核心二线城市

  环都市圈三四线变为“香饽饽”

  梳理了40家典型房企2017年1-4月份新增土地数据,从城市分布角度来看,相比于2016年同期,二线及三四线城市成交比重变化最为明显。面积层面,二线城市面积比重同比增加3个百分点,达到47%,三四线城市从47%下滑至45%,一线城市较去年同期减少2个百分点。金额层面,三四线城市金额比重为25%,较去年同期增加4个百分点,二线城市从54%下滑至52%,一线城市则同比减少2个百分点。虽然一线城市金额、面积比重表现不及去年同期,但难掩土地价格高走现象,核心二线城市布局比重大增,成为房企热门投资区域。

  加码核心二线城市,是房企2017年布局的一个看点。其中,合肥、郑州、重庆、武汉、太原、南京都成为了投资热门,拿地体量均在300万方以上,且有多家房企在当地扩容土储。这点不难理解,一方面,一线城市土地价格的不断攀升,让房企拿地成本与后期风险不断增加;另一方面,三四线城市二手住房价格或上涨缓慢或有所下跌且库存积压严重,又让房企对其望而却步。在“两难”境地下,拥有发展潜力的二线城市无疑成为了“性价比”最高的选择,诸如碧桂园、恒大都在不断加强其在二线城市的布局。

  此外,值得关注的是,虽然40家典型房企在三四线城市拿地总建面占比减少,但总金额占比却有攀升趋势,拿地楼面价更是由2016年的1988元/平米上升至3137元/平米,增幅达58%,和一线及二线城市相比,涨幅最大。这主要源于环都市圈的概念开始兴起,各类环北京、环上海、环广州的三四线城市迎来了楼市发展的新契机,如保定、无锡、东莞等地,部分成交地块的楼面价甚至突破10000元/平米,以环上海圈为例,2016年11月30日,上海市政府通过了2040年的城市总体规划,提出未来24年内,人口增加85万,严控人口的意向十分明显;建设用地指标,在国家规定的范围内做负增长。在这样两大政策的驱动下,上海周边,北到南通、东到苏州东、南到浙江嘉兴、嘉善,有望迎来一轮规划红利期。也正是基于此,在2017年5月22日嘉兴的一场土拍中,出现了400余房企抢8幅地的盛况,房企拿地热情依旧高涨。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:克而瑞地产研究,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信