2001年：房地产开始升温 购物中心向经典模式过渡

　　房地产的升温，港资企业的进军，国内开发商对购物中心的探索……构成了21世纪初，中国商业地产的基本面貌。自此，商业由“购物中心+主题百货”的构成模式，向经典的购物中心模式过渡。

　　在此期间，一些商业项目脱颖而出，至今仍是经典案例。如上海新天地（开业时间:2001-06、已签约206个品牌）、上海恒隆广场、厦门SM城市广场等，其中，上海新天地以超前的开发理念、独特的建筑风格、深厚的历史文化感、“只租不售”的经营模式及不断调整升级的品牌组合，为上海商业带来了新鲜元素，成为上海一大时尚文化坐标。

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　　新天地发展起来后，越来越多的港资企业进入上海，共同开发商业地产，助力城市打造欣欣向荣的商业氛围。上海新天地也由此成为城区改造工程的典范，进一步促进了当时行业对购物中心模式的创新探索。

　　【2001年商业发展大事件】

　　1.经历了购物中心的雏形阶段（20世纪80年代）和起源阶段（20世纪90年代），21世纪初，迎来了购物中心发展阶段。在此期间，中国的经济和城市建设发展迅速。2001年中国房地产业开始升温，对购物中心发展起到拉动作用。据国家统计局统计，2001年，全国房地产开发投资额6245亿元，比上年增长25.3%，其中，商业营业用房建设完成投资721亿元，增长31.6%。

　　2.上世纪90年代末，大量的港资企业进入内地，将香港的购物中心模式带进大陆。2001年，购物中心模式还处于香港模式，主要是办公楼下面建购物中心的形式。值得一提的是，2000-2006年，商业主要由“购物中心+主题百货”的构成模式，正逐渐向经典的购物中心模式过渡。

　　3.2001年，由香港瑞安集团开发的上海新天地竣工，该项目以石库门建筑旧区为基础，融合中西文化风貌，将带有上海历史、文化的老房子改造成集主题餐厅、国际画廊、咖啡酒吧、时装、演艺等功能的文化、时尚、休闲、娱乐商业中心，创新性打造体验式商业功能，成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新坐标，也成为中国房地产区域改造的经典案例。

　　4.2001年，万达的第一个万达广场——长春万达项目建成，标志着万达正式进军商业地产领域。2000-2010年，国内开发商开始起步，纷纷进军购物中心业态，万达、华润、中粮、宝龙等都在此期间崛起，它们开始布局二、三线城市，积累了大量开发经验和资本，做了开发规模，取得了不错的经营业绩。

　　5.2001年，上海恒隆广场开业，集中了众多世界顶尖品牌，一些中国大陆首家专卖店或旗舰店纷纷落户于此，成为中国乃至世界的时尚高地。2016年，上海恒隆广场进行资产优化，得益于国内一线城市的奢侈品零售复苏，如果不包括优化工程的影响，上海恒隆广场去年逆势实际录得6%的增长。

　　6.2001年，厦门SM城市广场开业，这是菲律宾SM集团投资中国市场的第一站，扼守进出厦门岛的两大交通主干道，众多国内外知名品牌的入驻，丰富的商品和齐全的业态，使得SM城市广场成为厦门市乃至周边地区地标式的消费首选地。此外，北京东方新天地、佛山南海城市广场等购物中心也在这一年亮相。

　　【2001年中国购物中心推荐：上海新天地】

　　为什么是他？

　　1.开发理念超前，为行业提供重要的实践案例。1997年，瑞安集团提出了石库门建筑改造的新理念，改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，提升土地价值，再推进后续办公楼、住宅、商业休闲等地块开发，获得投资回报，形成了良性互动格局和新的商业模式。加之上海新天地将海派文化与西方文化融合，以6万平米的街区式商业打造成具有国际水准的餐饮、商业、文化、娱乐的国际开放街区，为当时的商业地产行业提供了优质的改造案例及市场典范。

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　　2.修旧如旧，科学保护开发。上海上世纪90年代城市化建设的启动，使得历史风貌保护与现代城市发展的矛盾逐步凸显，城市更新面临产业转型的挑战。太平桥新天地地区控制性详细规‍划由区政府委托美国城市规划设计事务所SOM公司编制完成，坚持海派石库门建筑文化与时尚元素融合统一，确立了以“中心人工湖”为核心、“历史保护区、企业总部区、住宅区、零售及剧院区”四个功能区为主体的区域布局，为中心城区创造了一个标志性明显的区域中心和城市的大型公共空间。在新天地广场项目的建设过程中，提出了修旧如旧的思路，形成了不同类型石库门建筑开发性保护的模式，保持历史文化街区‍的历史风貌，并‍通过导入新的使用功能，成为整个区域的一大亮点。

　　3.“只租不售”的经营模式。上海新天地的商业模式是管理者与经营者分离，只租不卖，进行统一招租，整体运营，便于集中资源、调控业态和风格。对于商户，在运营过程中除收取一定的保定租金外，还享有租户一定比例的收成。

　　4.适时调整不断更新升级。随着新商圈的兴起和消费者习惯的变化，上海新天地也在不断进行调整升级，以北里为例，经过近20年的运营，许多长时间入驻的餐饮企业是去了新鲜感，为此，瑞安中国新天地团队详细盘整北里核心区的整体规划及调整，促使北里区域餐饮商户的更新升级。2014年—2016年间，新天地北里共有30余家新餐厅陆续亮相，更新面积超过60%。

　　【项目大事件】

　　2001年6月，上海新天地竣工，上海APEC会议期间，时任俄罗斯总统的普京等外国元首参观新天地，上海市市长国际企业家咨询会晚宴在新天地隆重举行。同一年，新天地北里开业，迅速成为上海时尚文化新坐标；

　　2002年，上海新天地南里开业，其新建筑为主、配合少量石库门建筑的形式与北里形成互补；

　　2011年，上海新天地三期项目——新天地时尚购物中心正式开业，是业内首个以原创设计为主打的购物中心，以35家设计师主导的商业品牌、28家中国独立设计师品牌及明星潮店以及逾15家买手店，突破当时传统商场租户选择模式，独创性地培育了众多国内原创设计师和消费群体；

　　2016年年初，一座由新天地88精品酒店重新改建的六层商业——The House新里试营业，同年12月正式开业，开创了将酒店重新改建成商场的市场先例。该项目以“创意体验”为核心主题，引进餐饮、零售、艺文等方面独具创意性的各类商户跨界合作；

　　2016年，上海新天地的另一项目湖滨道购物中心营业，这是目前浦西中心唯一以Lifestyle为主打概念，定位“健康、运动、生活”的购物中心，也是上海新天地深耕太平桥片区的又一次创新突破与尝试，与周边现有项目的差异化定位也将进一步完善和补充区域商业形态，助力黄浦区太平桥新天地地区整体商业的更新升级；

　　2011年起，上海新天地成为上海时装周的定点发布基地和长期战略合作伙伴，2017年，新天地与上海时装周签署了新的3年战略协议，双方将继续共同携手促进以时尚消费为核心的时尚产业生态圈，助力国内时尚消费市场的成长，实现由产业链升级向价值链升级的跨越成长，共同推进中国时尚产业的发展；

　　自2002年起上海新天地已举办12次上海新年倒计时活动，每年都吸引了众多市民、在沪外籍人士和中外游客的参与，成为上海新天地每年年末一大标志性活动，其辐射范围从行业到城市，使得上海新天地成为一张真正的 “城市名片”。

　　【行业启示】

　　上世纪90年代末，港资企业的到来，使得购物中心发展具备一定规模，然而金融风暴的袭击，也使得大投资遇到困难，原有单一的“办公楼+商场”的模式不再受用。

　　在时尚创建执行董事陈焯宾看来，进入21世纪，百货已经开始走下坡路，当时的上海缺乏高端及统一管理的休闲片区，上海新天地可谓应运而生。

　　对于一个商业项目而言，在打造初期获得市场并不难，但要持续保持市场竞争力,让顾客重复来访却不容易，上海新天地的魅力就在于招商和运营能力很强，并一直变化，有着持续性的生命力。

　　值得一提的是，城市更新项目面临还迁压力巨大、开发成本高、回收资金时间漫长等问题，对开发企业资金实力、开发经验等各方面有很高的要求。

　　报道背景：1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。