美国零售购物中心价值受重创 商业地产价格直线下滑

至诚财经网   2017-06-12 11:06
核心提示:5月份美国商业地产价格再度下跌0.4%,美国商业地产的价格又一次直线下滑,零售购物中心的价值受到实体店零售垮台的重创是主要推力之一。

  据BI报道,商业地产长达八年的繁荣已经触及令人惊心动魄的水平,就连美联储都一直将它视为收紧货币政策的原因之一。鉴于商业地产部门的规模、影响力以及在金融危机期间对银行的所作所为,美联储很是忧心。现如今,美国商业地产的价格正在又一次直线下滑。

  根据美国房地产研究机构Green Street发布的“商业地产价格指数(Commercial Property PriceIndex)”,5月份美国商业地产价格再度下跌0.4%,至2016年5月份以来的最低水平。

  这并不是因为有某种危机而发生的。这不是一次崩溃,不像金融危机期间那样——水龙头突然被关上,流动性瞬间消失不见。相反,这是一个缓慢的过程,发生在超低长期利率、市场流动性充裕以及由追求收益率的冒险投资者推动的超宽松金融环境共存的情况下。

  造成商业地产价格下滑的主要推力之一,是零售购物中心的价值受到实体店零售垮台的重创。实体店零售垮台,导致很多店铺关闭和租户破产。其他疲软的领域为公寓大楼。但是,工业空间——比如说仓库——仍保持强劲增长势头。

  波士顿联储主席罗森格伦——最早一批呼吁退出量化宽松的央行官员之一——去年开始就商业地产泡沫发出警告。数月前,他用一些令人震惊的图表阐述了商业地产可能会给“金融稳定”带来什么。

  他说,商业和住宅地产的“抵押品价值明显下滑”,是“金融危机的根源”。现在,金融机构持有3.8万亿美元的商业地产贷款:

  银行:2.02万亿美元,或为商业地产贷款总额的53%

  人寿保险商:4600亿美元,或为商业地产贷款总额的12%

  政府赞助企业(比如说房利美)和机构商业抵押贷款证券:5210亿美元,或为商业地产贷款总额的14%

  非机构商业抵押贷款证券:5440亿美元,或为商业地产贷款总额的14%。

  就银行而言的话,陷入困境的是那些较小银行(资产不足500亿美元):他们持有1.2万亿美元的商业地产贷款。较大银行(资产超过500亿美元)持有7670亿美元的商业地产贷款。换言之,商业地产价格下滑将会冲击很多准备最不充分的小银行,这也是美联储所担心的事情。

  一段时间以来,业内专业人士一直在预测美国商业地产会跌入低迷。在长达六七年的繁荣之后,每个人都开始寻找商业地产下一轮崩溃的迹象,而这样的迹象已经开始出现。

  比如说,商业地产交易量大幅度下滑。根据Real Capital Analytics发布的数据,在今年前四个月内,美国商业地产交易量同比锐减17%,至1210亿美元,较比2015年同期减少30%。

  在报告中,Jim Costello写道,“在当前市场内,那些致力于最昂贵交易的参与者,正面临最大的挑战”,“大交易——规模超5亿美元——经历着幅度最大的下滑:今年第一季度内,这些最昂贵交易的交易量,较比巅峰时的价值下滑44%;价格介于1亿美元-5亿美元之间的交易,下滑幅度为第二大,较比巅峰时的价值下滑10%。

  不过,目前尚处于美国商业地产令人痛苦且漫长的下行循环的初期阶段。

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