稳守“利润王”的中海地产:规模提速 拓展多元业态

全景网   2017-06-13 14:04
核心提示:2017年,对于中海来说的另一大改变是,开启了从销售规模到拿地投资增速,规模与利润并重的效益增长。

  连续14年,中海地产保持了行业净利润第一,稳居中国“最赚钱房企”之位。2016年,其全年营业收入为1640.7亿港元,净利润达370.2亿港元,净利润率为23%。在同行加速扩张、努力追逐规模之时,中海又展现出颇具优势的盈利水平与抗风险能力。

  2017年,对于中海来说的另一大改变是,开启了从销售规模到拿地投资增速,规模与利润并重的效益增长。除了坚守“利润王”的目标,中海正在从战略目标、拿地方式、管控模式等各方面进行优化。

  过去几年依靠整合并购增加资源之外,中海今年在土地市场更加积极,全年拿地预算高达1000亿元,销售规模的增长蓄势待发。

  除了传统的住宅业务,中海还发力商办物业,其商业地产规模已居行业领先地位;同时通过整合并购,结合自身资源优势,拓展了在创意设计产业、旅游地产、物流产业、教育产业等方面的多元化业态布局。

  规模提速

  今年1-5月,中海地产累计销售合约额为968亿港元,同比增长34%(按人民币口径增长45%),销售面积587万平方米,同比增长25%。

  对于中海自身而言,这是少见的高速增长。尤其在房地产调控的大潮下,中海依然保持了行业领先的售价,今年前5个月的销售均价约为16490港元/每平方米,相比去年同期增长7.3%,体现出不错的产品打造水平与盈利能力。

  5月8日,中海发布公告称执行董事兼主席肖肖因年龄原因辞任,颜建国获选为主席并将继续担任行政总裁。至此,中海地产新任领导班底正式落定。

  自去年12月以来,中海在公开市场拿地扩张的速度已明显加快。根据上市公司公开资料显示,去年12月至今年5月底,公司总计斥资552.17亿元在25个城市拿下39宗土地,新增土地储备面积约579.24万平方米,其中今年前5月土地投资支出已达343.91亿元。据了解,中海2017年的拿地预算是1000亿元,这一投入是近五年新高。

  源源不断的土地“输血”为中海业务的可持续增长奠定了基础。中海高层在3月份年度业绩会上透露,中海将继续追求利润总额的持续增长,同时,面对新的形势,加速规模增长也是中海地产未来几年的战略重点。

  据悉,中海新的领导团队,已经将更多投资拿地和营销决策权下放到了城市公司,将投资拿地列入城市公司的考核指标,要求各城市公司采取更多样化的投资手段,增加更多储备土地。在拿地方式上,中海也会通过联合拿地、积极参与棚改、一二级联动开发等方式获取更多土地资源。

  年报显示,除土地开支之外,2017年中海各项投入的数据都将大幅度提升:包括新开工面积从2016年的765万平方米增加至1900万平方米,增长148%;在建规模从2016年的2416万平方米增加至3300万平方米,增长37%。

  在3月的业绩会上,中海坚持了一贯的稳健和审慎,提出了2017年实现销售额2100亿港元的目标,与上一年持平。业内人士认为,如果以上计划一一兑现,中海未来几年的销售规模将进入高速增长期。

  稳守“利润王”

  过去几年,中海并不像其他房企一样热衷追求规模。但目前为止,中海地产仍是房地产业最赚钱的公司。

  2016年,中海销售规模保持在行业第六位,全年销售合约额2106亿港元,同比增长16.6%,迈上2000亿港元的新台阶,全年实现营业额1640.7亿港元。

  同时,中海的净利润率和负债比率依然出彩。2016年末,净利润总额达到了370.2亿港元,净利润率高达23%,仍然处于行业第一名;持有现金1571.6亿港元,净借贷比率处于7.5%的低水平,处于行业最低。

  国际国内投行对中海地产未来的发展预期良好。国泰君安研报预计,中海将加大土地补充,利润率也将维持稳定,同时持续实现国有资产的保值增值,财务风险为行业最低。

  出于对中海稳健发展、业务持续增长的信心,三大国际信用评级机构对其信用评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-,对公司持续发展均“展望稳定”,是行业内最高评级。

  尽管一些改变正在悄然发生,但中海对于利润的追求却是一以贯之的,目标是未来中海的毛利率要维持在30%以上。数据显示,2016年中海总体的毛利率在26%左右,剔除并购中信资产方面的影响,毛利率超过29%。

  但在房地产销售增速放缓、拿地成本不断提高的环境下,中海仍需面对盈利空间压缩的挑战。中海高层曾表示,公司注重价值创造能力的发展模式不会变,之前制定的2020年销售超过4000亿的目标也不会变。业内人士认为,4000亿的销售目标对中海地产而言应该是底线目标,届时可能达到更高的销售目标。

  发力商办市场,拓展多元业态

  中海认为,在中国房地产市场的毛利持续下降,过度扩张可能带来风险的情况下,持续提升投资物业盈利比重、加快相关多元化业务发展,寻找新的增长点,是必须的战略选择。

  去年开始,中海全面发力商业地产。2016年12月9日,中海商业商办资产管理品牌—COOC中海商务在深圳发布,被业内视为中海做大商业板块新的开端。

  根据中海公告的数据,中海地产商业地产项目遍布北京、上海、深圳、南京、沈阳、成都等20余座一二线城市,主要涵盖“中海系”甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列。截至2016年底,持有并已投入运营的商业地产面积已达250万平方米,包括海内外一二线城市的30栋写字楼、5座购物中心、10家星级酒店。2016年,商业项目的租金收入达到了21.4亿港元。

  同时,通过2016年成功并购中信集团相关业务,结合自身资源优势,中海还在旅游地产、物流产业、教育产业、文化产业等业态展开布局。

  例如,中海已在海南万宁神州半岛、江西九江庐山西海、安徽黄山等知名风景名胜区布局及发展旅游休闲度假产业。

  物流产业方面,中海地产在天津滨海新区持有规模超50万平方米的仓储物流基地,并与兄弟公司中海物流协同,推动深圳等地物流业务拓展。

  此外,中海还在广东佛山、东莞等地投资高质量的中小学教育产业,目前已持有运营广东实验中学南海学校、东莞市南开实验学校、东莞市东城朝天实验小学等多所名校。

  对于中海来说,如何实现规模和利润的平衡增长,并在更多的房地产创新领域捕捉新的市场机会,寻找未来的利润多元化方向颇为令人期待。

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