高力国际陈厚桥：天河路商圈租金、坪效在全国位列前茅

　　作为华南第一商圈，在全长约2.8公里，商圈商业零售总面积近120万平方米，聚集了天河城、正佳广场、天环广场、太古汇、万菱汇、VT101、时尚天河、广百百货等购物中心、百货，以及天河电脑城、太平洋数码广场等6家电子产品集贸综合体。经过20年的发展，天河路商圈各商业项目历经了几轮调整，形成了如今的商业局面，并在2015年商品销售总额达8900亿元，社会消费品零售总额突破540亿元。天河路商会预计，到2020年，天河路商圈的商品销售总额将从千亿级进入万亿级，剑指世界级商业门户。

　　高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥认为，天河路商圈拥有超大商业体量，拥有位于广州新CBD的中轴线上的区位优势，并且商圈内的各个项目都进行差异化定位，在不同时期都积极面对市场的变化进行调整。对于广州一直给人国际化程度较低的印象，陈厚桥认为这跟一个城市整体定位以及整体的消费理念相关，但是从租金、销售额的角度，天河路商圈整体水平在国内各城市商圈都位列前茅，而且仍保持上升趋势。

　　赢商网：天河路商圈经过20多年的发展，在您看来经历了哪些阶段？不同阶段的主要特征有哪些？

　　陈厚桥：一个商圈的发展都是由标杆项目的开业推进的。以天河路商圈为例，主要经过3个发展阶段，而这三个阶段分别以天河城、正佳广场、太古汇三个标杆项目开业为起点，并代表着不同时期开发、运营理念，以及所带动的新消费模式。1996年开业的天河城可以说开启了国内购物中心，也是天河路商圈的第一个综合体项目，以百货、超市、影院再加上其他零售业态的作为购物中心的标配，这也是第一阶段购物中心的主要商业格局。

　　第二阶段就到了正佳广场的开业，从当时提出“亚洲动感之都”的定位就可以看出，开始往休闲娱乐、餐饮、体验方面发展，借鉴国外的购物中心理念，体量大、业态全、品牌丰富，这在当时是非常先进、超前的。

　　2015年开业的太古汇，标志着外资运营理念进入广州，也为天河路商圈注入高端消费的元素，形成不同商业定位组合。另外，也为广州带来更新的业态、品牌，更好的模式以及运营理念。

　　赢商网：与上海南京西路商圈、重庆解放碑商圈、成都春熙路商圈等相比，您认为天河路商圈的独特处以及局限在哪里？

　　陈厚桥：天河路商圈最大特点就是商业体量大，并且是位于广州新CBD的中轴线上，这就有了无以伦比的区位优势。

　　说到局限，第一，天河路商圈没有历史文化内涵，没有可追溯的文化根源；第二，天河路商圈发展空间有限，天河路很短，但是你看上海的南京路是上海的城市主干道，成都的春熙路也是四通八达，这样就造就了其辐射面或者发展纵深空间很大，但是天河路就短短的2.8公里；第三是交通方面的局限，因为一开始政府并没有对天河路商圈进行统一规划，交通就成了天河路商圈亟须需要解决的问题，虽然政府也在规划打通地下，但是一个核心商圈需要通畅的立体交通网络体系，地面交通、轨道交通、地下步行通道、空中连廊等。

　　赢商网：近几年，天河路商圈各个项目的调整幅度都很大，是否有反映出整体的消费趋势？天河路商圈的品牌同质化程度如何？

　　陈厚桥：这些项目调整反映的共同趋势就是往时尚、娱乐、体验方面调整，大家都想从这个大蛋糕里面分一杯羹，比如说天河城，不断在加大餐饮比例，原来只有6、7楼，现在基本上很多楼层都有餐饮，而且餐饮比例越来越大。正佳广场也在不断增加休闲、旅游、体验的元素，正佳海洋馆、linefriends等新引入品牌也是很好的体现。每个项目都在通过业态、品牌的调整，能够让自己的吸引力更强。

　　我不认同天河路品牌同质化的说法，各个项目都在非常默契地做差异化，虽然可能大家都在不断提高餐饮业态的比例，但是餐饮品牌绝大部分是不一样的，少量品牌重复是不可避免的，大家都在小心翼翼区别开来。大的方面差异化的话，天河城给人的感觉很亲民，任何人进去都不会有心理压力；天环广场给人的感觉更接近生态，因为整个建筑设计是半开放式的；而正佳广场就像是一个大的游乐场所一样，在里面什么东西都可以找到；而太古汇则是典型的港式购物中心，一进去空间感非常震撼，逛起来很舒服；而万菱汇也往潮流的方向在调整。

　　赢商网：如今，可以说是一个商圈竞争的时代，有业内观点认为，珠江新城商圈将成为天河路商圈的主要竞争对手，您如何看待天河路商圈和珠江新城商圈的竞争？

　　陈厚桥：我觉得珠江新城很难与天河路商圈形成同量级别的竞争。因为珠江新城定位毕竟是CBD，天河路商圈的商场是两种不同的风格。珠江新城以办公人群为主，到了晚上，停留的人很少，天河路商圈更加有生活气息。当然，K11和天汇广场的品牌号召力也很强，但是我觉得很难形成天河路商圈这样的商圈氛围。

　　赢商网：随着白云新城商圈、番禺万博商圈等新商圈的崛起，是否会对天河路商圈进行分流？天河路商圈该如何应对广州未来商圈格局的变化？

　　陈厚桥：在广州这种一线城市，最终都要向多中心格局发展的，毕竟一个有1200万人口的城市只有一个商圈是不正常，不可能都挤到天河来，加上人口分部的分散以及轨道交通的便捷，多中心发展是必然的趋势。

　　我们看上海，静安、徐家汇、黄浦、陆家嘴都形成独立的商圈，而近的像深圳，有罗湖、福田、南山、后海、前海、龙岗、龙华等都有不同的商圈。当然，这里面肯定有主有次，比如说香港肯定IFC周边才是最核心；铜锣湾、尖沙咀、九龙这些都是次一级。广州也是一样，天河路毕竟是广州新中轴线的中心，肯定还是广州最核心的市级商圈。

　　如果说分流，我觉得也是有限的，可能日常消费会就近，但是人平时大活动、节假日还是需要过来天河路，这个分流还是有限的。但广州还是要构建多中心格局，有主有次。一方面是方便家庭消费，有就近区域的商业中心，一方面有市一级的商圈，这样的格局才是合理并健康的。

　　赢商网：相较其他一线城市，广州的国际化程度一直较低，作为广州商业的代表，天河路商圈如何打破这样的格局以及吸引更多国际知名品牌入驻？

　　陈厚桥：这不是天河路商圈单个商圈的问题，这是城市级别的问题，当这个城市没有达到国际化，或者没有得到世界的认同，国际品牌肯定会觉得开店有风险。如果广州城市形象、城市级别不提升，单靠天河路商圈提升是很难的。

　　第一，还是要回到城市营销的层面上来，可能达不到像纽约、东京这种级别，但是要努力达到新加坡这种次一级的级别。其实，从全国来看，2016年广州的社会零售综合排名第一，而且是遥遥领先其他城市，但是广州一直都是比较低调的城市，而且消费的主流不像成都、重庆等城市一样在奢侈品、护肤品、服装方面，更多在吃喝玩乐方面。

　　所以，这个局面并不是天河路商圈或者某个项目可以改变，这跟城市形象、城市定位、人口结构、消费模式、文化理念等密切相关，我们不能纯粹说，要引进多少个国际品牌来衡量这个城市消费潜力，因为每个地方的人都有自己的文化或者消费观念。

　　赢商网：您认为天河路商圈购物中心在租金收入方面表现如何？

　　陈厚桥：如果从租金、平效的角度而言，天河路商圈表现还是非常不错的。比如广州天河城，首层平均租金2000元/㎡/月，这样的水平在全国肯定排名前三。另外，从营业额的角度，正佳广场近两年年销售额都在60亿左右，也是排名前茅。另外，广州市中心区购物中心的租金仍保持在上升态势。

　　在国际化程度以及引入国际大牌的角度上，广州乃至天河路商圈都茶歇，但是实际的运营能力以及收益情况是很强的，如果真正比较城市商圈竞争力，从租金的角度，天河路商圈还是比较强的，这和广州城市低调、内敛的气质也是一致的。