龙湖集团副总裁袁春:千亿时代的守正法则和创新基因

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赢商网 http://www.winshang.com2017年06月16日11:49来自:经济观察网 张雅楠
核心提示:龙湖集团副总裁袁春表示,千亿时代还是万亿时代不重要,房地产企业应该思考如何在做好主营业务以外还能做什么?

  6月13日,龙湖专题阅读)集团副总裁袁春出席了经济观察报主办的第十四届中国蓝筹地产年会。

  袁春的演讲题目是《千亿时代的增长驱动:守正与出新》,他说,千亿时代可能有点过时了,现在已经有企业有万亿的提法了,其实,千亿时代还是万亿时代不重要,它更多是指新房市场,这块蛋糕是有天花板的,房地产企业应该思考如何在做好主营业务以外还能做什么?

  守正

  作为一个有着21年地产从业经历的地产老人,袁春谈了他的思考,他认为,房地产企业创造价值的方式不外乎四点:时间,空间,头寸,创新运营。

  能够做到这四点,一个项目基本上就成功了90%,特别是2008年之前,基本处于买方市场,拿到一些项目只要不太折腾,基本都能挣钱。

  这几年市场波动比较大,对企业来说,对头寸的管理、对创新运营的态度可能是更关键的竞争力,头寸管理包括了资产负债率,包括资金成本。

  “大家都清楚,规模的加大,跟资产负债率有很大的关系,想做大的话,把负债表放大一点,适度激进一点可以拿到更多的钱,背后对应的要承担一定的风险,取决于一个企业对市场下一步的预判,到现在大家的选择都不会有太大错误。”袁春说。

  因为从城镇化率角度看,中国房地产还处在大周期内,虽然局部市场会出现一些资源错配,但总的来说,机会依然存在,只是对房地产企业的主动预判和应对能力要求更强了。

  在大周期背景下,袁春表示,龙湖非常坚定未来的机会属于一线和二线城市,会兼做销售型和持有型项目。龙湖未必会是短周期的赢家,但要做长周期的赢家,因此会严格管控头寸,管控负债率,坚持降低融资成本,哪怕因此可能损失一些速度。截至去年底,龙湖拿到了境外三大评级机构的投资级评级。

  而在地点选择上,坚定核心布局环渤海、长三角、华南、华中和西部五大板块,在城市生根,并据此深耕客户价值。

  从龙湖的实际情况看,客户群体也在发生着变化,年龄层呈现年轻化,以前做客户分析时,客群在30-50岁,40岁以上的偏多,现在特别是在一线二线城市,客户的年轻化非常普遍,30-40岁居多。

  客户面貌发生了变化,消费习惯也在变化。所谓地产黄金十年,解决的是住的问题,这一轮更多的是上一轮需求的改善,针对这些变化,龙湖的产品会相应地更新,坚守产品逻辑,以此应对未来五到十年的市场变化。

  出新

  随着市场的成熟,租金收入也应该成为开发企业的重要收入来源。对龙湖来说,为了收割未来1500亿-2000亿元的商业租金市场份额,龙湖提出了网格化商业布局概念;而为了切入千亿长租公寓市场,龙湖还推出冠寓品牌,长租公寓今年会开出1.5万间。

  袁春认为,从长周期看,写字楼在一些核心地点是有价值的,但对抗周期能力略差于商业,酒店的营业收入非常高,只是一块收入是被管理公司吃掉了,这个问题需要解决。

  从传统的做新房开发向新业务延伸,创新非常重要,对龙湖来说,低权力距离、简单直接、操心员工、匠人文化、结果导向和企业家精神是创新的基因。

  面对宏伟愿景,龙湖希望有统一的数字化运营平台,将底层数据打通。打通过程是很痛苦的,但这是趋势必须要做,不论是工程、成本、营销、运营。底层数据就是客户,上面对应着地产、商业、物业、创新业务,这是龙湖为未来不可预计的市场变化周期做的准备。

文章关键词:龙湖 袁春 房地产企业
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