万达、万科等瞄准地下商业 三四线城市蕴藏更大商机

　　随着城市化进程的进一步加快，城市中心区域已变得“寸土寸金”，近几年来，城市规划者和商业地产开发商都自发地将目光瞄准了地下商业这座尚待开采的金矿。不论是作为中国最大商业不动产帝国的万达集团，还是其他如万科、恒大、绿地等商业地产巨头，都在国内城市的地下商业竞争中打得火热。

　　从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，也是形成“立体商业”，实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。一二线城市的地下商业繁荣吸引了三四线城市的目光，后者也在加快布局地下商业的步伐。但同一二线城市相比，三四线城市的地下商业发展不平衡的现象表现的更为明显，开发成功的地下商城获利颇丰，而经营不善的案例也是不胜枚举。其实，不论是一二线城市还是三四线城市，地下商业地产的开发关键还是在于找准定位，通过整合资源来打造优势，进而吸引消费。

　　电商崛起，供应过剩，传统地产商业亟待革新

　　从当前国内商业发展形势来看，商业地产开发已经走到了一个极速发展过后的瓶颈期，看似繁荣的背后其实是商业地产的整体回落。近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍，“主力店上演关店潮”和“奢侈品关店降价求生”逐渐成为常态，万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布了关闭旗下部分亏损门店。而这种现象背后的原因正是商业地产的供应过剩以及电商崛起对于实体商城的消费冲击，传统地产商业已到了亟待革新的地步。

　　先来看供应过剩的问题。据统计，预计至2025年或将有7000家新购物中心建成开业，使中国各类购物中心总数超过1万家。新项目遍地开花，局部地区出现超饱和，竞争加剧及优胜劣汰的状况，必然导致整个地产商业的生态破坏。此外，随着电商的崛起，在线消费的低成本和便捷性正在让消费者养成足不出户就能解决一切消费需求的习惯，这无疑会减少实体商城的消费流量，而消费客流的减少意味着商城运营的链条断裂，盈利和持续运营就变得难上加难。

　　相比于一二线城市，三四线城市的地产商业开发还未成型，尤其是地下商业，开发成功的案例屈指可数。因此，参照一二线城市的地下商业开发经验，结合三四线城市特有优势，在传统地下商业模式的基础上，注重用户体验，更好地利用现有资源实现商业聚集和消费热点的打造，将是未来三四线城市地下商业开发的重要渠道。

　　整合资源，建立优势，三四线城市的地下商业更具潜力

　　地下商业发展的要素无非是形成商业集聚、主体功能丰富、交通便利和客流集中，但从实际发展情况来看，光有这些条件还是远远不够，缺乏商业运营模式的创新是很多商业群体无法成功的重要因素。那么，三四线城市的地产商业究竟该如何操作才能实现良性运营呢?在此我们有必要通过一个真实的典型案例来做进一步说明。

　　在东北地产商业开发领域，嘉财恒润房地产开发公司是名副其实的地下商业开发巨头，其在辽阳开发的“时尚天地”是当地首家产权体验式地下商圈经济体，是一个将服饰、餐饮、数码、休闲等国际化业态有机组合的，超级时尚生活娱乐广场。无论是在商城的开发定位、资源整合还是吸引消费的优势打造上，时尚天地都占尽了“天时地利人和”。

　　首先，时尚天地拥有强大的区位优势。不仅位于辽阳西关商圈核心地带，雄踞辽阳商业旺地，而且毗邻辽阳唯一商业步行街，京都、新世纪等大型百货商场、专卖店、旗舰店、特色店共同形成了该区域鼎盛的商业集聚效应。同时，该商圈连通西关所有骨干交通脉络及城市景观轴心，立体的交通网格，形成一个有特色的景观商业轴线，日均数万的有效消费人流云集于此，保证了客流的集中。

　　其次，注重用户体验才是时尚天地得以成功的重要因素。电商的价格优势和服务便捷是吸引了消费人群，但在人们对生活品质追求越来越高的趋势下，用户体验就成为了他们的缺陷，要知道，线上购物远没有线下实体消费的用户体验性高，而这就是地下商业的竞争优势。而时尚天地总面积达4万(余)平米，打造了服装百货，数码通讯，餐饮娱乐等几大主题区域，将购物、餐饮、休闲、娱乐等元素有机结合，满足了消费者一切日常消费需求，而且在体验服务上做到了极致，让消费者拥有身体力行的畅快消费体验。很多当地消费者表示，“去时尚天地感觉真的是一种时尚，体验感太好了。”

　　据了解，嘉财恒润房地产开发有限公司已经拥有10年地下商业街开发经验，专注于都市综合体的开发与运营，已在辽宁、黑龙江等城市成功开发10余个地下商业项目。而这一切离不开嘉财恒润的总经理宋萌萌在早期提出的极具魄力的开发战略。在2009年，年仅26岁的宋萌萌就推动嘉财恒润与世界500强企业之一家乐福达成战略合作，建立了全国首个全地下商圈时尚天地，在当地开创了“人防+商业”的新模式。时至今日，其盈利性和成熟度已有目共睹。他表示，“家乐福与时尚天地共同进驻辽阳，将进一步推动辽阳市政配套的升级和区域经济的发展。”

　　可以看出，嘉财恒润在地下商业开发的成功并不是偶然，而是基于现有开发条件之上的创新融合。尽管没有一线城市在客流、交通以及政策等方面的强大优势，但以辽阳时尚天地为代表的三四线城市地下商业的开发仍旧蕴藏着无限的潜力，而这些潜力将随着地下商业的开发热潮而逐渐释放。