云南城投商业地产运营能力遭质疑?收购案引上交所质询

2017年07月10日10:51 来自:中国经营网 许永红
核心提示:日前,云南城投宣称,关于中国银泰等3家交易对方旗下8家公司股权资产组成的资产包的收购方案已获得云南省国资委批复。

  历时5多个月,云南城投置业股份有限公司(以下简称“云南城投”)收购重大资产一事取得了实质性进展。

  日前,云南城投宣称,关于中国银泰等3家交易对方旗下8家公司股权资产组成的资产包的收购方案已获得云南省国资委批复。这也意味着,经历了停牌、上交所问询等事件后,云南城投此番重大资产收购迎来了实质性的推进。

  作为以住宅类销售为主的房企,云南城投本次收购标的大都属于城市综合体项目,也有部分需要自持经营的购物中心。其商业地产项目的运营及招商能力,是上交所关注的重点。

  受访业内人士认为,商业项目相比住宅而言更为复杂,房企须转换住宅产品的开发思维,且在后续要做好运营和管理。针对重大资产收购以及商业地产运营等相关问题,《中国经营报》记者致函采访云南城投,但截至发稿并未收到相关回复。

  资产收购仍需时日

  6月14日,云南城投发布公告称,公司已于前一日收到云南省国资委出具的《云南省国资委关于云南城投置业股份有限公司拟购买重大资产有关事宜的批复》,原则同意公司此次重大资产购买方案,交易价款不高于经云南省国资委备案的资产评估结果。

  记者查阅公告获悉,1月18日云南城投表示正在筹划收购资产的重大事项,即日起停牌。4月18日,云南城投此次重大资产购买预案正式浮出水面。

  文件显示,云南城投拟以不超过27亿元现金收购中国银泰等3家交易对方旗下的8家公司股权资产组成的资产包,交易总价预计为25.9亿元。

  标的公司所开发的多个房地产项目涉及住宅、写字楼、购物中心、商业、酒店等各种类型,而其中有六个项目尚未竣工,未来建设仍需产生较大规模的工程款支付及相关利息支出。

  云南城投曾表示,此次交易完成后,上市公司控股股东、实际控制人均不发生变更,也不构成借壳上市。

  云南城投此次重大资产收购仍需时日。审批方面,获得云南省国资委批复后,此次交易尚需取得公司第二次董事会、股东大会审议批准,以及取得商务部对本次交易的反垄断审查意见,且存在两家标的公司少数股东不同意标的股权转让的可能。

  收购遭遇诸多质疑

  云南城投此次收购引起了上交所的关注,后者就整合风险、财务评估等多个事项提出了疑问。

  记者了解到,云南城投目前的营业收入以住宅销售业务为主。其2016年的营业收入为 98亿元,而房地产收入就达到了95亿元,占总收入的97%。从产品来看,住宅营业收入为79亿元,占房地产收入的83%,办公楼、商铺、酒店的营业收入合计仅约13.5亿元。

  不过,云南城投本次收购涵盖多个商业项目,这引起了上交所的质疑。

  受访业内人士告诉记者,商业项目对房企的招商能力要求较高,项目所处地段也十分重要。对商业项目经验较少的房企而言,首先要转换住宅产品的开发思维,而且后续要做好运营和管理方面的工作。

  利润方面,云南城投认为,上述在建项目2017年用于出售的地产项目预计可实现营业收入约50亿~55亿元,利润总额合计约11亿~13亿元,考虑到溢价摊销,将为公司2017年净利润增加约2亿~2.5亿元。

  现金收购的方式也受到了投资者的关注。在近期的网上投资者说明会上,云南城投方面表示,虽然采用现金支付,但不会影响到公司的日常经营现金流。

  拟设基金规模达180亿

  近年来,云南城投不断出手投资的同时,也在寻求新的资金渠道。

  投资的不断加大给云南城投带来了隐忧,其2015年和2016年的资产负债率分别为87.64%和89.22%,远超业内平均水平。而且,近年经营现金流的情况也难言乐观。2015年经营活动产生的现金流量净额为-12亿元,2016年为-19亿元。

  2017年,云南城投计划实现收入100亿元,计划投资180亿元。而在资金获取方面,有着国企背景的云南城投目前也在进行多种尝试。

  6月24日,云南城投获得7亿元借款。3月,云南城投通过抵押427亩土地获得11.2亿元融资,用于项目的后续开发。另据记者不完全统计,2016年底,在公司控股股东云南省城市建设投资集团有限公司的担保下,云南城投先后获得多笔信托贷款,合计逾40亿元。

  出售旗下资产也是云南城投获得资金的一个主要方式。在2016年底,曾以33.8亿元的价格挂牌两个商业项目,但最终无人问津。2017年4月,云南城投宣布拟对外公开挂牌转让陕西地产项目公司的70%股权,价值预计约3.9亿元。

  除此以外,云南城投也在为接下来的投资寻找新的资金渠道。

  2017年5月20日,云南城投对外宣告称,拟与长城资产管理股份有限公司共同设立城镇化并购基金——芜湖梦享投资中心,以及与九江银行股份有限公司设立契约型基金,资金规模分别为100亿元和80亿元,云南城投总出资额分别不超过25亿元、20亿元。这两宗交易尚需提交公司2017年第三次临时股东大会审议。

  用途方面,基金将投向公司现有及未来拟收购的文旅、康养项目和商业、住宅项目或城镇化项目。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,云南城投成立此类地产基金,更多的是为了扩张区域市场和获取更具前景的业务,后续也许会发力华东等区域市场,同时对一些三四线重点城市的文旅项目加大投资。

  严跃进指出,投资项目要保持稳健经营,否则将会面临资金退出不便、中小城市楼市不达预期等问题。

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