楼市半年报·土地篇：重庆市场气氛活跃 房企阵容扩大

　　今年上半年，重庆土地市场可以用两个字来形容，那就是“活跃”，释放出如同打了鸡血般的激情。

　　政府层面，推出大量优质地块，总量、金额远超去年同期，从供应量上完成城市版图扩张的计划，调节房地产市场的供需平衡。开发商层面，无论是积极的参与土地拍卖竞价，还是“大鱼吃小鱼”的热衷并购，房地产开发商在短时间内高调进行土地储备。甚至，重庆的土地市场还吸引着外来房企的首次入渝。

　　根据今年上半年重庆土地市场的表现，主要呈现出四个特点：

　　特点一：集中放量 **区域+二环区域地块均衡供应

　　根据重庆市国土资源和房屋管理局官方网站和数据机构公布的数据统计，2017年1-6月重庆主城区共出让居住、商业、商务类用地共68宗，土地面积共688.89万方，建筑体量1484.13万方，平均楼面地价4364元/平方米。

　　其中，6月份土地集中式供应，仅1个月土地成交量就达到了30宗，占上半年总量的近50%。

　　与去年上半年相比，今年土地供应量明显增多。去年1-6月重庆主城区居住、商业、商务类用地成交仅37宗，土地面积为今年同期的41%，可建筑体量仅为今年同期的42%。

　　值得注意的是，今年上半年推出的地块位置主要分布在蔡家、龙兴、李家沱、大渡口、西永等二环新兴区域，占比超过60%。另外，仍有多宗地块位于冉家坝、弹子石、南坪商圈、三峡广场等城市**区。

　　特点二：拍卖占比多 地块单价高 首次采取熔断机制

　　今年上半年，重庆土地市场呈现出一个明显特点，就是开发商拿地积极性高。数据显示，以拍卖形式成交的地块占比超过54%，而去年同期占比仅有22%。

　　从楼面地价榜单看，单价最高的前八名的地块均为纯居住类用地。其中，首钢拿下的悦来地块楼面地价最高，达到了11711元/平方米。绿城拿下的冉家坝地块排名第二，为11500元/平方米。金地弹子石地块排名第三，为10000元/平方米。

　　据悉，在多场土地拍卖现场，开发商竞价热情高，地价不断拉高，重庆首次引入了熔断机制，采取拍卖竞价+评标的形式出让地块。

　　6月9日，弹子石一宗面积2.54万方的居住类用地拍卖，金地、保利、碧桂园、首创等近十家知名品牌开发商参与竞价。该地块溢价率达到100%后，金地和首创进入综合评标阶段。6月13日，在多项经营指标的评比中，金地摘得弹子石地块。这是重庆土地市场首次引入评标标准。

　　同样，冉家坝地块也采取了拍卖+评标的形式出让地块。在6月27日，冉家坝地块在拍卖竞价过程中，楼面价达到11500元/平米，香港置地、新希望、鲁商、绿城、保利、中海，以及华宇旭辉联合体共7家企业进入评标阶段。最终，绿城评标****，以8.72亿元拿下冉家坝地块。

　　特点三：土地市场出现新面孔 外来房企阵营扩大

　　自去年荣盛、北京北辰、新天地等房企首次进入重庆以来，今年，重庆外来房企的阵营规模又进一步扩大。今年上半年，浙江荣安、新城控股、金地、中洲投 资控股、华夏幸福等多家企业以拿地的形式首次进入重庆房地产市场。

　　其中，金地斥资55.85亿元在共拿下四宗居住类地块，分别为弹子石1宗，大渡口3宗，建筑体量共124.91万方。从金地集团官方网站获悉，金地总部设于深圳，布局于北京、广州、上海、南京、天津、杭州、武汉等26个城市，重庆成为了金地全国布局的第27座城市。资料显示，截至2016年末，金地在全国的土地储备约2950万平方米。

　　浙江荣安拿下两宗地块，鱼洞组团O分区2.47万方的居住类用地和大渡口组团M分区6.93万方的居住类用地，两宗地块总建筑体量共26.59万方。资料显示，浙江荣安主要集中于长三角区域发展，项目分布在宁波、杭州、苏州、台州等地，总开发面积约600多万方。

　　3月，新城控股以4.88亿元竞价拿下渝北两路组团A分区4.56万方的居住用地，建筑体量15.6万方。据了解，新城控股集团已开发及开发中项目150余个，分布于上海、南京、杭州、苏州、天津长春、海口、武汉、长沙、成都、济南、青岛等50个国内大、中型城市。

　　5月，中洲地产以7.05亿元拿下大渡口区一宗面积7.57万方的居住、商业综合用地，建筑体量18.07万方。目前，中洲地产在深圳惠州、成都均有项目。

　　特点四：品牌房企大量囤地 联手拿地、并购开发案例多

　　自去年四季度以来，重庆主城区商品房存量快速去化，大部分开发商需要加快土地储备，抢先占领市场份额。所以，在上半年重庆土地市场上，可以明显看到品牌房企表现出拿地的积极性。

　　在渝派房企阵营中，金科表现十分抢眼，在上半年金科在全国新增土地项目投 资超过200亿元。在重庆主城区斥资75.53亿元共拿地6宗，在蔡家、龙兴、李家沱、大渡口区域均有新增土地储备，储备建筑体量共187.84万方。从拿地金额和新增土地储备量来看，金科均****。

　　除此之外，金科在2017上半年也加大了在西南地区、长三角地区的布局，首次进入了湖北、河北、浙江三个省份，包括武汉、石家庄、嘉兴、雅安、常州等城市。1月24日，金科斩获武昌**区域100万方优质地块；6月，金科首入河北，获取石家庄正定新区85.42亩、55.51亩两宗优质地块；6月20日，金科首入浙江，获取嘉兴市嘉善县姚庄镇37.67亩，21.76亩两宗地块。

　　另外，在2月8日，金科获得云南昆明官渡区滇池133亩地块；4月11日，金科获得广西省柳州市柳南区40.78亩地块；4月25日，金科完成无锡蠡湖一号393亩项目并购；4月26日，金科拿下苏州常熟83.76亩、55.16亩两宗地块；5月，金科获取四川雅安50.5亩、83亩两宗地块；6月21日，金科在江苏常州获取76亩优质地块。

　　龙湖在重庆主城区斥资54.6亿元共拿地3宗，新增储备建筑体量105.49万方，分布在三峡广场和西永。据悉，三峡广场地块将打造“天街”系产品。另外，华宇、协信、东原也有少量土地储备。

　　在外来房企阵营中，今年首次入渝的金地，以及去年入渝的荣盛两家房企值得一提，两家房企分别排名拿地总金额（独资）第二、第三。其中，荣盛斥资67.35亿元拿地4宗，储备建筑体量146.61万方。金地斥资55.85亿元拿地4宗，储备建筑体量124.91万方。

　　除了房企独资拿地外，上半年土地市场也出现了房企联手拿地的案例，共有四宗地块。其中，东原在上半年拿地战略上采取了联合拿地方式，东原+旭辉联合体斥资39.2亿元拿下大杨石组团一宗建筑体量47.56万方的居住用地。东原+碧桂园联合体斥资9.65亿元拿下茶园一宗建筑体量21.24万方的居住用地。

　　另外，旭辉+碧桂园联合体也斥资21.1亿元拿下李家沱一宗建筑体量41.98万方的商业居住综合用地。

　　当然，也有部分房企选择并购的方式加大土地储备和项目储备，如万科、保利、融创、蓝光、中建，以及新鸥鹏六家房企。

　　其中，重庆融创以总价21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权，涉及江北嘴国际金融中心项目。万科以41.33亿收购瑞房重庆天地部分项目79.2%权益。中建信和收购巴南区公路公司名下两宗土地，共44万方。新鸥鹏集团和美全置业举行了资产重组战略合作签约仪式，获得美全置业在江北、南岸区的两个项目。

　　2017上半年的重庆土地市场可谓热火朝天，竞争激烈，那么，下半年重庆土地市场会呈现怎样的变化呢？

　　主城已完成50%土地供应计划  下半年有525.93万方待嫁

　　7月4日，重庆市公共资源交易网发布《重庆主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》（后简称《计划》）。

　　《计划》表明，2017-2021年，主城区计划供应住宅用地9.5万亩，充分保障今后五年主城区各类住宅用地需求。2017-2019年计划供应5.8万亩（其中：2017年1.8万亩，2018年2万亩，2019年2万亩）；2020-2021年计划供应3.7万亩。

　　2017年上半年，重庆主城区已经完成了688.89万方（约1万亩）的土地供应，按照《计划》推算，今年下半年，重庆主城区还将供应约533.33万方（0.8万亩）的土地。

　　目前，重庆主城区土地存量主要聚集在大竹林-礼嘉、西永、悦来、钓鱼嘴、中央公园等板块。

　　从上半年重庆土地市场各区域供应量可以看出，未来一年时间，蔡家、龙兴、李家沱、大渡口等新兴区域的住宅项目将会大量集中供应。另外，随着三峡广场、弹子石、南坪商圈等城市**区的城市形象规划改造，也释放出少量土地，实力房企的拿地，也会给区域带来全新的面貌。

　　乐居点评：上半年重庆土地市场的“活跃”反映出，由于开发商在前几个月大量的去库存，聚集了充足的资金，而加大力度储备土地，表现出强烈的提前抢占市场的积极心态。同时，与以往不同的是，龙兴、大渡口、李家沱等冷门区域也成为开发商的“食物”，可见，开发商普遍对重庆楼市**预期信心十足。

　　可以明显看到，今年重庆主城区土地楼面地价集体拉高，尤其是**区域地块，三宗地块楼面地价破万。在重庆土地市场，甚至首次引入竞价+评标的形式方式出让土地，为了限制地价。

　　除了资金实力雄厚的房企能够独立拿地外，也有不少房企选择联合拿地、并购的形式来储备土地，由此来降低拿地成本、缓解资金压力、分摊风险、互惠互利，最终实现共赢。

　　相比其他城市，重庆房地产市场的政策相对宽松，以致不断吸引着外来房企的加入。去年，荣盛、北京北辰、新天地入渝，今年再次迎来金地、新城控股等强力房企。同时，也有如瑞安、阳光100等房企选择售卖项目股权。重庆房地产市场或许也正在一场洗牌，行业集中度也会进一步加强，“大鱼吃小鱼”的现象或将成为常态。

　　备注 | 文中数据来源于重庆市国土资源和房屋管理局官方网站（2017年1月1日~2017年6月16日）、数据机构（2017年6月17日~2017年6月30日）