林中：未来5年内旭辉要进入行业TOP8 城市布局扩至70个

　　旭辉新五年战略发布会上，旭辉集团董事长林中宣布，旭辉未来5年内，要实现以年均大于40%的复合增长率突破3千亿销售规模，千亿市值，在2020年之前进入行业TOP8，城市布局扩展至70个。

　　作为一个500亿量级的企业，旭辉定下3千亿目标显然雄心勃勃。但3千亿或许依旧是个保守值，其真正目标是进入行业TOP8。“希望未来能进入行业TOP8。TOP8需要3千亿，我们肯定超过3千亿，TOP8需要4千亿，我们要做到4千亿，成为行业第一方阵的房企。”

　　为什么要抢占地产行业第8席位？林中称，在内部讨论时要定一个具体的数字，觉得“8”很吉利。这听上去相当随意与自信。林中的这份底气，或许来自两个方面。

　　一方面是对地产下半场增强市场的持续看好，林中判断，未来地产行业年成交最高峰可能可以到15万亿，在6千亿之前旭辉不应触碰天花板。

　　另一方面是基于旭辉本身的快速发展。以2017作为临界点来看，上市后的第一个五年，旭辉以年均53%的复合增长率，从96亿逐年递增至530亿。相形之下，以今年年中上调为800亿业绩作为基数，只要每年实现140%增长就可完成3千亿的规模命题。

　　看好增量市场并不意味着，旭辉要放弃存量市场。在旭辉“二五战略”中，主业规模是其一，“房地产+”及金融化是其二。旭辉官方将其表述为“一体两翼”。“一体”是“主航道战略”，“两翼”是“房地产+”和“地产金融化”。

　　“房地产+”是指未来5年内，旭辉将推动由商业、物业、长租公寓、EPC、教育、工程建设组成的六小龙，独立化、市场化及资本化。简单来说，则是要剥离这6大业务板块，独立上市，且锁定A股市场。

　　地产金融化则是指实现产业资本和金融资本的结合和资产证券化。意味着未来旭辉将逐步转向“开发销售+经营持有”的模式。

　　向万科学习  主次业务一手抓

　　主业业务管控 "房地产+"战略管控          

　　林中给旭辉的未来定了个调，叫城市生活综合服务商。这和万科转型城市配套服务商思路颇为类似，在坚持做强做大地产主业的同时，利用主业的资源、平台和优势，在产业链中拓展独立的相关多元化业务，寻找新的业务增长点。

　　围绕于此，未来集团的组织管控模式也做了调整，即以房地产为主业，单一业务主导的相关多元化企业集团。这句颇为拗口的话，可进一步阐释为，未来地产业务、规模、收入，还将占集团90%或以上的业务比重，作为“房地产+”战略的六小龙，至少要占据10%的比重。因此集团将对地产主业采取业务管控，对“房地产+”采取战略管控。

　　主业方面，旭辉提出“大平台+小集团+项目集群”，大平台是指集团总部，小集团则是区域，项目集群则是500甚至600个项目集聚，解决项目整合、运营的问题，以此作为3千亿至6千亿规模集团的组织架构。

　　旭辉要将业务下沉到一线，小集团将承接更多来自集团的业务和职能，保持一定的自主权。按照旭辉的计划，区域小集团未来会达到21个，小集团销售规模平均值需在200亿以上。

　　网易房产留意到，在新进不久的区域，旭辉都有给了业绩指标。去年进入的海南区域，已拥有三亚铂悦亚龙湾、三亚新澳立洋、海口誉城农庄、海口石山小镇四个项目，计划三年时间内销售金额突破100亿。华南区域，旭辉在广佛已布局5个项目，计划5年内销售金额达300亿。

　　“十年后增量市场逐步缩小，存量市场越来越大，开发商要利用自己的优势，关注存量市场。林中说，存量市场中各种各样的服务、租赁、资产管理等有巨大的机会，旭辉要先把“矿”给占了。

　　“房地产+”则采用控股、参股两种模式。旭辉的“房地产+”业务分为两类，用林中的话来说，则是“有资产纽带、资源纽带，可以协同增效（的业务），采取控股。平台、资源、资金优势不明显但未来发展前景好、有策略性联盟作用的采取参股模式。”

　　据网易房产了解，以商业、物业、长租公寓、EPC、教育、工程建设组成的六小龙采用的是集团直接控股。旭辉的控股模式采用的是“四三三”合伙人制度。也就是说其中30%的股份给予了管理团队。

　　比如，旭辉旗下独立上市公司永升物业的股权结构为，旭辉发展、旭辉集团、上海景助、上海景骏持股比例分别为40%、30%、20%、10%。旗下上海领昱公寓管理有限公司，由旭辉控股、旭辉企业、歆珏和璞儒分别持股30%、40%、20%和10%。

　　林中言称的“未来发展前景好、有策略性联盟作用”的公司，是指哪些？目前旭辉参股的有链家、易居及智能家居、3D打印住宅等新技术类的公司。

　　3千亿规模悬念

　　70城、地产金融化          

　　对旭辉来说，3千亿规模是一盘大棋，不止于全国化布局，还包含对资金的更多考量。

　　进入2017年，旭辉在土地市场的投资力度明显加大。今年过半旭辉就已获取32宗地块，总规划建筑面积达442.55万平方米。其中，仅6月份就新增15宗地块。在深耕原有华东、华北区域的同时，在加速布局华中、华南甚至是粤港大湾区。目前已布局31个城市。

　　“要成为3000亿、5000亿的大企业，一线都市圈，二线、强三四线都要全面布局。”为此林中提出，接下来旭辉全国化布局城市由目前的31个城市增加到70个。

　　此前，旭辉遵循的是“战略聚焦、深耕一二线”的城市布局策略。而城市布局增加到70个，也就意味着，旭辉未来要全面布局一二线及

　　会进入哪40个城市？一二线城市中，除了拉萨、乌鲁木齐、西宁，其余全部都要进入；三四线城市，则侧重长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈的强三四线城市。

　　依旭辉惯例，仍按照抢占一二线城市，后下沉至周边三四线城市的纵深战略布局。比如在江苏省，旭辉设有苏南和南京两个事业部。苏南总部是苏州，在苏州做到市场第一后，开始向无锡、南通，江阴，宜兴，张家港、常熟，等百强县以上的城市进军。

　　南京事业部主要负责环南京及苏北区域。在南京做大后，开始进入句容、马鞍山、滁州、涞水。接下来的目标城市则是如银城、淮阴的苏北强三线的城市。

　　一个众所周知的行业规律是，规模越大，金融属性则越强。70个城市的深耕和拓荒之旅，对旭辉在资金方面提出更高要求。2017年刚过半，旭辉买地32宗共花费210.69亿。

　　“上半年，我们有一天交拍地保证金交了130亿。”林中称，地产的金融属性越来越强。

　　增强企业在土地资源端的竞争力，或许是旭辉将地产金融化列为战略方向之一的主原因。地产金融化方向有三，产业资本和金融资本的结合是其一，资产证券化是其二，加深与金融企业合作是其三。

　　目前，在旭辉内部，住宅和商办类产品的比重分别是85%和15%。但在“开发—销售”模式已成为过去式的京、沪等一线城市，只能依靠“经营持有”来抢占市场份额。 

　　因此旭辉给上海、北京等区域的未来指标是销售和持有并举，同时不断提高租金比重，实现资产证券化。反之，在不得不增加持有物业比例情况下，不采取资产证券化模式，旭辉负债率将会大幅提升。 

　　发展是硬道理。规模赋予企业在资源、土地、资金、人才等方面更强的配置能力。这是旭辉始终奉行的准则之一，但如影随形的是另外一条准则，保持增长率、利润率和负债率三者动态平衡。

　　规模指标3千亿，毛利率、净利率分别在25%、12%或以上，净负债率不升，加强金融属性已成为旭辉未来的重要手段。