王健林甩卖资产激起千层浪 万达仍留有两成土地储备

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2017年07月16日15:59来自:证券时报 见习记者 王媛媛
核心提示:王健林、潘石屹的近期动作引人瞩目,却并非完全撤离国内市场,而是精耕细作向轻资产运营转型。

  王健林专题阅读)甩楼套现激起千层浪,市场对于背后原因有诸多猜测。但可以确定的是,大佬们的一系列行动传达出地产界高增长的黄金时代正在离去,投机造富神话即将终结,未来需理性关注房产商转型。

  央行数据从侧面也证明了这一点。从央行最近公布的广义货币量(M2),继5月末同比增速首次回落至个位数后,6月末增速9.4%,较上月再降0.2个百分点,创下2008年以来新低。机构预测,未来M2持续低迷将成为新常态,当前的金融去杠杆加速了这一进程。分析原因,这主要是土地货币化速度放缓,货币投放面临资产存量市场约束所致。一方面,改革开放30年是增量资产的市场,大量土地通过政府出售进入市场,使得土地货币化,并容纳了大量资金。近年来我国人均居住面积已超欧美国家,土地需求总体放缓。有研究发现,近年政府来源于土地出售的存款总额出现下降;另一方面,股权融资市场已具较大规模,直接融资及再融资渠道如定增等亦受到严格监管,整体增速放缓。显然,宏观数据印证了房产市场趋于冷静的现实。

  以北京为例,部分区域进入到有价无市阶段,房产成交萎靡,房价波动大。因此现阶段买房,需要去除博傻的投机心理,考虑房子的真实价值。以上海为代表的“租赁住房”政策出台,预示未来将会有越来越多的一、二线城市培育住房租赁市场。在当前的房市环境下,这显然对地产商的盈利带来冲击。泡沫过高的房价带动拿地价格的上升,“租赁住房”政策规定房产商必须全部持有住宅地块,但以目前的租售比来看,靠出租住房来回笼资金,显然不是那么乐观。

  一个地方的房屋平均租金水平与该地区周围的人均收入联系紧密,目前中国家庭的收入水平,尤其是新晋劳动力,明显不足以负担类似欧美20倍左右租售比的租金水平。当前过低的房屋租金水平,对现在的房地产开发商来说,以租代售本来就不是一个赚钱买卖。如此地产收益率下降,或是拥有大笔资金的地产商寻求转型的根本动力,但这也并不意味着地产商的集体撤离。地产行业未来增速虽然低,但仍是国家的支柱产业,关系国计民生,会有一部分人留下来,精耕细作,服务国家。只是,类似过去几十年的粗犷和高速发展模式一去不复返了。

  实际上,尽管王健林、潘石屹专题阅读)的近期动作引人瞩目,却并非完全撤离国内市场,而是精耕细作向轻资产运营转型。根据万达集团2017年半年报,目前万达商业累计持有物业面积3387万平方米,累计土地储备面积7332.6万平方米。而融创此次收购的项目包含建设用地接近6000万平方米,意味着万达仍留有两成土地储备。另外,万达集团表态还是会做房产轻资产业务,重点是商业地产。同样,引起市场注意的SOHO中国,算上2016年7月出售给国华人寿的项目,至今出售了4处自持物业,手中仍握有18处物业。据潘石屹公开表态,出售项目是SOHO中国从重资产模式逐步向轻资产模式转变的步骤,出售楼盘的回笼资金将主要用于新推出的移动共享办公产品SOHO 3Q,这也将成为未来SOHO中国的主营业务。

  实际上,万达和SOHO中国并非以住宅地产为本的房地产商,在国内的房产商中,排名并不十分靠前。根据国内房产公司2016年年报显示,销售金额排名前十的房产公司分别为:中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产(10.880, 0.40, 3.82%)、中海地产、融创中国、华夏幸福、绿城中国和万达集团。

  从排名前三的公司来看,尽管恒大集团早前就已经转型开拓保险业务,以恒大人寿进入金融行业,但其房产业务依然表现乐观,并在去年成为“销售一哥”;排名第二的地产商万科,仍未放弃开发地产项目,包括最近以551亿元巨资接盘广州土地资产包;碧桂园则是紧跟政府意愿,安心扮演好自己的角色,赚房地产商该赚的钱。

  不难看出,在高速增长的黄金时代过去后,更多的地产公司仍然专注于本身房产业务,而王健林、潘石屹等引发关注,不仅仅与公司业务有关,还与其个人社会影响力关联紧密。同时,非常明确的是,这两家明星公司出售的项目均为休闲、公共类地产,并非以居住性地产为主。

文章关键词:王健林 潘石屹 SOHO中国
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