昆明商业地产目前存量为547万㎡ 去库存需要9年多

　　7月14日，锐理数据昆明分公司发布的2017年上半年楼市数据显示：2017年上半年，昆明住宅供销两旺，但商业库存大，去库存约需110个月。

　　昆明土地市场

　　热点区域是南市区与西市区

　　分析数据指出：2016年房价上涨的背景是货币增发、实体经济不振、宽松信贷政策以及地方债剧增。而房价上涨过快引来了史上范围最广、最严厉的调控政策。国内一线城市及部分二线城市接连出台限购政策为楼市降温，楼市走向会越加趋于理性。但昆明并未出台有效的限购政策，政策相对来说较为宽松，昆明楼市一时之间也较为火热。

　　2017年上半年，昆明土地市场成果喜人，量价齐升，出现整体供销两旺的景象。土地供应相对减少，但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨，土地市场一路飘红。

　　昆明的南市区和西市区是2017年上半年土地供求热点区域。鑫海汇、北大资源、恒大、金科等一线房企布局会展板块；万达和新希望则将目标转向西市区；未来房地产热门地区将围绕广福路和环湖东路沿线，以及呈贡高铁和东、西三环地铁附近。

　　目前昆明土地市场以挂牌为主，透明度低，纯住宅与纯商业用地为主流供地方式。从挂牌价格来看，昆明土地市场利润空间高，但除去“外挂成本”，利润空间与拍卖价格差异不大。外来开发商在昆明陷入“有钱拿不到地”的尴尬局面，为破局，多数外来开发商采用合作开发、收购、城中村改造等多元化拿地方式。

　　商业地产库存较大

　　楼宇经济或迎来巨大红利时代

　　商品住宅一直是市场购买主力。上半年市场购买力强劲且平稳，使得昆明的商品住宅一直处于去库存状态，成交量及均价均有不俗表现。

　　按照2017年上半年月均去化来算，商品住宅去化周期为7.6个月。而从今年5月开始，昆明商品住宅均价已进入万元时代。整个供销中，高层为供销存主力，核心成交主力房型为90-110平方米、均价80万-100万元。在众多项目中，俊发城以销售面积19.48万平方米及总价19.92亿元，位居榜首。

　　昆明是二线半、三线典型城市，库存大，去化难度大。商业和商务地产体量尤为明显，依旧较难翻身。目前昆明商业地产存量为547万平方米，按照近半年的月均去化速度来看，需110个月（约9年多）才能消化。今年上半年，置信银河广场商业地产以销售面积2.78万平方木及总价6.86亿元，位居榜首。

　　写字楼因为存量较大，去化任务仍然艰巨。公寓市场SOHO占88%，LOFT占12%，库存巨大。近年，昆明开始出台一系列刺激楼宇经济转型发展的新政，楼宇经济或将迎来巨大红利时代。

　　上半年，中国楼市的限购、限贷、限价、限售、限商，对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。在房地产税方面，预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。被严厉调控围堵的投资需求和资金从核心城市“外溢”至其它城市，受此影响，上半年中国许多三四线城市房地两市双双“逆势”升温。

　　昆明由于房市政策持续宽松，大批投资客在昆置业，致使昆明房价一路飙升，楼市火热。