空置率上升活力不足，天津购物中心应如何突围？

　　近年来，天津市购物中心出现了大体量新增供应、一味同质化扩张的情况，导致后期入市购物中心压力巨大，市场竞争非常激烈。从2015年开始，随着购物中心增量增幅有所下降，购物中心开发热度不断降温，天津市场开始走向成熟的消化期。

　　赢商大数据显示，截至2017年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近544.2万㎡；2017年第一季度购物中心首层平均租金约457元/㎡/月，空置率高达12.5%。巨大的存量，同质化定位严重，再加上品牌入驻率和市场活跃度不足，让天津购物中心面临很大挑战，这也使得“饱和”与“转型”成为了如今天津商业被提及最多的关键词。

　　总存量近544.2万㎡  同质化竞争严重

　　据赢商大数据显示，截至2017年一季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近544.2万㎡，位居全国第八。 早在2011年，天津购物中心增量就达到峰值，同比增长率达73%， 2012-2014年之间增速浮动较大，但从2015年开始，天津购物中心增量增幅有所下降。

　　数据来源：赢商大数据中心

　　早在四月份，第一太平戴维斯发布了第一季度华北区物业市场研究报告，报告显示，北京购物中心存量增至880万平方米，百货商场市场存量减少210万平方米。虽然天津购物中心存量比北京少了300多万平方米，但是相较于北京市场，天津流动人口少，消费观念较为传统，购买力也没办法与北京相提并论，544.2万㎡的总存量对于天津来说无疑是巨大的，而购买力却不足以支撑。

　　对此，天津天河城购物中心管理人员表示担忧，他认为根据目前的实际情况看，天津购物中心存量过剩，可以说已经严重饱和了，加之天津市场活跃度不足，竞争极为激烈。“就看这些购物中心谁先倒下了。”

　　购物中心首层平均租金下降  空置率却在上升

　　购物中心首层租金，从侧面体现了品牌商户对商场“门面位置”的争夺，也是体现购物中心受品牌欢迎程度和经营状况的好坏。

　　数据显示，2015年一季度至2017年一季度，天津市购物中心平均首层租金在420-475元/㎡/月之间浮动，季度平均环比增幅在1%左右。截止2017年第一季度，受新入市项目的影响，天津购物中心首层平均租金环比微降2.0%至每月每平方米457.0元。

　　数据来源：赢商大数据中心/第三方机构

　　然而，一味同质化扩张导致后期入市购物中心压力巨大，市场竞争非常激烈，整体面临空置压力。截至2017年第一季度，全市购物中心整体平均空置率已上升至12.5%，首层平均租金降至457元/㎡/月。

　　事实上，受经济大环境的影响和电商的冲击，其他典型城市购物中心空置率也有一定程度的上升。以北京为例，截止2017年第一季度，购物中心入住率环比下降1.7个百分点至93.3%。也就是说空置率为6.7%，与之相比，天津12.5%的数据明显偏高，这是什么原因导致的？

　　天津大悦城的一位管理人员告诉笔者，在天津地区的商业项目呈现一种区域性特点，就是“走不出，进不来。”首先，天津商业项目定位同质化严重，很多购物中心定位模糊，没有特色。其次，在品牌上来看，很多优质的品牌不愿意入驻天津市场，全国乃至全球商品知名的商业品牌都不会把天津作为一个重点城市来培育，所以导致天津商业市场活力和动力不足。但是空置率的提升，也促使部分购物中心为吸引客户积极地进行了品牌调整。

　　老牌传统百货危机重重  转型迫在眉睫

　　经过房地产黄金十年的快速发展，全国多数城市商业地产在量上已经并不稀缺，但优质项目依然缺乏，天津也是如此。

　　近年来，天津老牌传统百货如亨泰百货、劝业场百货西南角店、远东百货、百盛纷纷先后闭店。从业绩上看，某些传统老字号百货商场在2015年的的跌幅更是达到了21.9%，老牌传统百货迎来了前所未有的危机，转型迫在眉睫，很多购物中心都在做出积极尝试。

　　传统百货业面临洗牌，大批后来者争相进入开发购物中心，以新理念、新科技打造购物强体验，颠覆传统商业模式。

　　在此情况下，购物中心如何才能在竞争中脱颖而出？答案就是找准自身项目定位的细分客群，并做出创新、做出特色。有针对性的品牌组合策略和特色服务将是吸引客流、提高租金的有力渠道。

　　在定位方面，无论是针对18-25岁追求新奇但消费能力有限的学生和刚毕业的年轻人，还是针对25-40岁追求品质，消费能力强劲的都市新贵，抑或是针对家庭群体的亲子购物和体验需求，都需要商业地产运营方根据所处区位、项目特色、资源情况等做出选择。

　　例如天津大悦城项目，作为天津购物中心一大标杆项目，一直坚持针对年轻时尚人群的定位，通过情景场景营造、引进新锐品牌、会员平台搭建等手段，吸引目标客群到店，提升消费的附加值。天津银河购物中心，是天津最著名的高端购物中心，以大体量和齐全的奢侈品品牌以及良好的购物体验著称。天河城管理人员认为，其实，消费者到底需要什么是个伪命题，对于天津市场来说，流动人口不多造成了整个市场不活跃，市场不活跃就反过来影响到购物中心的热情，然后购物中心热情不足，又反过来影响到消费者的热情，这是一个不良循环，也是一个无法追根溯源的难题。