融创、万达战略迥异:前者继续理性扩张 后者加速去地产化

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2017年07月17日16:21来自:新金融观察
核心提示:日前,融创、万达632亿交易备受关注。融创、万达战略迥异,万达加速去地产化,转型轻资产,融创继续理性扩张,在资产上显得“越来越重”。

  632亿元,一个卖,一个买;在资产上,一个越来越轻,一个越来越重。万达专题阅读)与融创专题阅读),国内的两个神级房企,在发展战略的道路上,离得越来越远了。

  巨额交易

  7月10日,万达和融创,房企中的两个庞然大物毫无征兆地宣布达成巨额交易。

  公告显示:万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将位于南昌、合肥等地的13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目现有全部贷款;融创以335.95亿元收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议。

  632亿元,对于普通人来说是天文数字,对于财大气粗的房企同样是个大买卖。那么问题来了——在史上最严的楼市调控下,房企净利率持续走低,融创的巨资从何而来?

  2016年年报显示,融创中国实现营业收入353.4亿元,同比增长54%,但净利润仅24.78亿元,同比减少24.85%。显然,自有资金不足以支撑如此大手笔并购,通过银行、信托提前积累用于收购的资金,才是融创开疆拓土的关键。

  截至2016年年底,在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款311.78亿元,其他借贷357.32亿元,优先票据27.58亿元,资产支持证券31.71亿元。在无抵押借贷中,银行借款7600万元,其他借贷36.11亿元,公司债券99.21亿元……据此计算,融创中国去年的借贷总额达到1128.44亿元。

  以信托为主的“其他借贷”,是融创除银行借款外最重要的融资渠道。今年5月,名为“融创深圳债权投资集合资金信托计划”的产品,先后发行2亿元、7000万元,资金用于受让融创深圳旗下公司的借款债权以及惠州地产项目的后期开发建设;天津方面,1月荣享22号(融创团泊湖)集合资金信托计划成立,发行规模高达10亿元。

  畅通的融资渠道,让融创变身“现金流巨兽”。截至2016年年底,融创现金流约为698亿元,而“第一房企”万科的同期现金流也不过900亿元。对于这一数据,孙宏斌收购万达资产包时予以更新:“截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。”

  一个“还”字霸气侧漏,要知道这是融创向乐视输血后的数字……

  去地产化

  去年5月,万达董事长王健林豪言万达文旅项目将使迪士尼20年内无法在内地盈利。仅仅14个月后,王健林就将这些项目卖出,而上海迪士尼开园仅一年后就实现了盈利。

  对于如此“打脸”的并购交易,王健林给出的说法是为了压缩债务,并适应“轻房地产资产”的经营模式。有分析师猜测,剥离房地产属性,为回归A股扫清障碍,是万达此番出售资产的主因。

  2016年9月底,万达向股东支付了44亿美元从香港退市,寄望在内地以更高估值重新上市。因楼市调控趋严,如果万达继续以“房地产公司”身份申请上市很难获批。易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示:“万达剥离文旅产业这些尚不能盈利的资产,不仅能够降低负债率,而且增加了被列为非房地产企业的可能性。”

  交易的逻辑不止于此。渤海证券人士透露,因地价上行导致利润空间趋势性缩窄,运转多年的“万达模式”面临挑战。“万达开发项目中商业地产占比较大,容易沉淀资产并摊薄收益率,特别是综合体回报周期难言乐观。据测算,万达文旅项目的交易额虽不到300亿元,但全部建完需要两三千亿元。”

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文章关键词:融创 万达 王健林
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