杨现领:租赁是中国未来房地产仅剩的红利 运营核心在于服务

——博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会实时报道

赢商网上海站   2017-07-22 13:07
核心提示:在链家研究院院长杨现领看来,租赁的活力是城市未来的希望所在,但并不是所有的城市都要发展租赁。

  链家(需求面积:100-300平方米、已进驻15家购物中心)研究院院长杨现领在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会上发表主题为“租房让城市变得更美好”的演讲。他提到,租赁的活力是城市未来的希望所在,租赁是中国未来房地产仅剩的红利,租赁也是人和产业运营离不开的要素,但并不是所有的城市都要发展租赁,否则,会带来租赁的库存。

链家研究院院长杨现领

  观点一:租赁的活力是城市未来的希望所在。

  一个城市未来有没有发展的空间,在很大程度上取决于租赁的市场发展是否有活力。

  而衡量活力有3个指标:一是租赁人口不断增加。越是国际大都市,越是房价高的城市,租赁人口的占比就高。因为只有年轻人通过租赁到宜居的产品和服务,才能够在城市落脚、生存。在纽约和伦敦,超过50%的年轻人是通过租赁来解决居住的问题,所以这是发展的动力。有一本书叫《落脚城市》,有一个结论,这个城市平民的数量代表了城市的未来和希望。今天的中国也是一样,如果城市能够让年轻人立足,能够让大学生有生存的空间,这个城市才有希望。

  二是租金收入比。衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上,30%是一个临界值,或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起,平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下,一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%,中国的北京、上海、深圳的租赁收入比还相对比较低。因为这些城市里面存在一大批的租赁运营机构,通过合租的形式,让年轻人租得起,其租金收入比的水平大概不到30%。

  三是租金收入弹性。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国的比例低于1,是可以接受的合理情况。

  租赁市场发展的活力是城市的活力所在,要想达到这个活力,需要达到3个条件,第一是有40%左右的租赁人口,能够让年轻人在租赁市场上活下来;二是有相对比较合理的租金收入比,不能显著的超过30%;三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性。

  观点二:租赁是中国未来房地产仅剩的红利

  中国的租赁市场呈现三足鼎立的格局,2016年新房交易市场的规模是12万亿,二手房交易规模是6.5-7万亿,租赁市场是1万亿。

  日本人喜欢租房子,是因为日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫,日本人清楚的是房子是用来住的,不是用来炒的,在这样的情况下,大家对租赁的热情是长求的,所以市场才能有发展。

  我们的发展空间还很大,我相信,租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

  2017年,最大的开发商的交易额突破7千亿,大概超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了,但是大的背后,代表着我们强吗?代表着我们的产品和服务好吗?我觉得这是完全不一样的概念。我们的企业很大,但是未来在哪里。所以我相信,未来一定是在租赁市场,我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场,我相信是好的开始。

  观点三:租赁的运营核心在于服务

  租赁本质上是运营的生意,租赁的运营核心在于服务。如果我们不能为消费者,为我们的租客提供好的服务,我相信进入租赁市场的开发商,一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上,如果保持不了,一定会亏钱。

  今天中国最大的房务资产管理公司,或者是租赁运营机构,它的规模是50万间租客、62万人,员工有9千人,里面有3千名是房屋管家,还有2千名的保洁阿姨、2千人的互联网团队、447名的客服专员,及700名的装修配置专员。要做好租赁这件事,首先你是一个中介公司,因为你要拿房和出房;其次你还得是装修公司,管理好你的库存;你还得是一个家政公司,因为要提供大量的服务,还得是互联网公司,管理好这个团队和团队,靠人是不行的,得靠系统和技术以及互联网。

  观点四:不是所有的城市都要发展租赁

  在国家政策的推动下,很多城市都开始做租赁,但是,中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市,是北京、上海、深圳,不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。

  如果我们一拥而上的话,带来的问题就是租赁的库存。未来在这种情况下,我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢?就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源,北京的存量房源有750万套,有30%是超过200万套的房龄在20年以上,都是城市的核心中心,只有通过旧房的改造,城市的改造,房屋才能再生。

  观点五:人和产业的运营,离不开租赁市场的发展

  大家都知道,城市其实是一个生态系统,这个生态系统里,不仅仅是需要制造业,也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要屌丝的中级收入群体,也需要高收入群体。所以,低收入的群体和中高收入的群体都不能少,少了之后就是不完整的。假如有一天,北京把低收入群体全部疏解了,劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升,高收入人群的生活质量会受到影响。所以,这是相互依赖、相互依存的关系,也因此,产业的发展服务业的发展,需要的是完整的基于人的生态系统。

  我们希望能够让白领有房住,能够让有钱的中产阶级买得起房子,然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体,特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住,能够租得起房。这样,我们的城市运营才能够落地生根,才能够发扬,城市的未来才有希望。所以,城市的运营,核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起,而人和产业的运营,本质上,离不开我们租赁市场的发展。    

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