杨现领：租赁是中国未来房地产仅剩的红利 运营核心在于服务

　　链家研究院院长杨现领在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会上发表主题为“租房让城市变得更美好”的演讲。他提到，租赁的活力是城市未来的希望所在，租赁是中国未来房地产仅剩的红利，租赁也是人和产业运营离不开的要素，但并不是所有的城市都要发展租赁，否则，会带来租赁的库存。

链家研究院院长杨现领

　　观点一：租赁的活力是城市未来的希望所在。

　　一个城市未来有没有发展的空间，在很大程度上取决于租赁的市场发展是否有活力。

　　而衡量活力有3个指标：一是租赁人口不断增加。越是国际大都市，越是房价高的城市，租赁人口的占比就高。因为只有年轻人通过租赁到宜居的产品和服务，才能够在城市落脚、生存。在纽约和伦敦，超过50%的年轻人是通过租赁来解决居住的问题，所以这是发展的动力。有一本书叫《落脚城市》，有一个结论，这个城市平民的数量代表了城市的未来和希望。今天的中国也是一样，如果城市能够让年轻人立足，能够让大学生有生存的空间，这个城市才有希望。

　　二是租金收入比。衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上，30%是一个临界值，或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起，平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下，一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%，中国的北京、上海、深圳的租赁收入比还相对比较低。因为这些城市里面存在一大批的租赁运营机构，通过合租的形式，让年轻人租得起，其租金收入比的水平大概不到30%。

　　三是租金收入弹性。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国的比例低于1，是可以接受的合理情况。

　　租赁市场发展的活力是城市的活力所在，要想达到这个活力，需要达到3个条件，第一是有40%左右的租赁人口，能够让年轻人在租赁市场上活下来；二是有相对比较合理的租金收入比，不能显著的超过30%；三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性。

　　观点二：租赁是中国未来房地产仅剩的红利

　　中国的租赁市场呈现三足鼎立的格局，2016年新房交易市场的规模是12万亿，二手房交易规模是6.5-7万亿，租赁市场是1万亿。

　　日本人喜欢租房子，是因为日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人清楚的是房子是用来住的，不是用来炒的，在这样的情况下，大家对租赁的热情是长求的，所以市场才能有发展。

　　我们的发展空间还很大，我相信，租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

　　2017年，最大的开发商的交易额突破7千亿，大概超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了，但是大的背后，代表着我们强吗？代表着我们的产品和服务好吗？我觉得这是完全不一样的概念。我们的企业很大，但是未来在哪里。所以我相信，未来一定是在租赁市场，我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场，我相信是好的开始。

　　观点三：租赁的运营核心在于服务

　　租赁本质上是运营的生意，租赁的运营核心在于服务。如果我们不能为消费者，为我们的租客提供好的服务，我相信进入租赁市场的开发商，一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上，如果保持不了，一定会亏钱。

　　今天中国最大的房务资产管理公司，或者是租赁运营机构，它的规模是50万间租客、62万人，员工有9千人，里面有3千名是房屋管家，还有2千名的保洁阿姨、2千人的互联网团队、447名的客服专员，及700名的装修配置专员。要做好租赁这件事，首先你是一个中介公司，因为你要拿房和出房；其次你还得是装修公司，管理好你的库存；你还得是一个家政公司，因为要提供大量的服务，还得是互联网公司，管理好这个团队和团队，靠人是不行的，得靠系统和技术以及互联网。

　　观点四：不是所有的城市都要发展租赁

　　在国家政策的推动下，很多城市都开始做租赁，但是，中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，是北京、上海、深圳，不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。

　　如果我们一拥而上的话，带来的问题就是租赁的库存。未来在这种情况下，我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢？就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源，北京的存量房源有750万套，有30%是超过200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，房屋才能再生。

　　观点五：人和产业的运营，离不开租赁市场的发展

　　大家都知道，城市其实是一个生态系统，这个生态系统里，不仅仅是需要制造业，也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要屌丝的中级收入群体，也需要高收入群体。所以，低收入的群体和中高收入的群体都不能少，少了之后就是不完整的。假如有一天，北京把低收入群体全部疏解了，劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升，高收入人群的生活质量会受到影响。所以，这是相互依赖、相互依存的关系，也因此，产业的发展服务业的发展，需要的是完整的基于人的生态系统。

　　我们希望能够让白领有房住，能够让有钱的中产阶级买得起房子，然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体，特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住，能够租得起房。这样，我们的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。所以，城市的运营，核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起，而人和产业的运营，本质上，离不开我们租赁市场的发展。