重庆购物中心20年 商圈发展综述篇

　　目前，在全国乃至世界范围内还没有一个公认的商圈概念。一般人们认为，商圈是指在一定经济区域内，以大型商场或中心商业区为核心，向周围扩散，形成商业商务集聚区，具有相当知名度和认可度，具有较强的辐射力，对顾客吸引而形成一定范围的商业商务区域。商圈是城市商业商务要素集聚区，一般包括大型零售设施、中心广场或步行街区、大型商务楼宇、星级酒店等业态。　　 

　　商圈,已经成为当代都市的集大成者,对于多年来都以“五大商圈”所津津乐道的重庆来说,商圈建设的重要性更是不言而喻。　　 

　　重庆商圈是因重庆多中心、组团式的城市布局结构而逐渐形成的，从一定意义上来说，属于全国范围内所称的“商业街”范畴。　　 

　　重庆商圈商业文明历史悠久 商业文化积淀丰厚　　 

　　重庆历史悠久，巴渝文化古朴厚重，商业文明源远流长，商贸兴起于秦汉，发展于明清，繁荣于民国，鼎盛于直辖，自古为西南地区工商业重镇。重庆商圈植根于深厚的商业文化土壤。丰厚的商业文化积淀是重庆商圈产生和创新的动力源泉。　　 

　　1997年，重庆成为中国第四个直辖市，商贸发展翻开了新篇章，商圈建设也迎来辉煌时期。直辖之初，重庆作为老工业中心城市，产业基础薄弱，商贸设施落后。市委、市政府将产业转型和城市改造的突破口，放在了商圈建设上，就此拉开了新兴直辖市建设的大幕。　 

　　1997年，市政府和渝中区投入3000多万元，以解放碑为中心，改造建成中国最早的商业街之一——解放碑中心购物广场。2003年，沙坪坝区三峡广场建成，成为继解放碑之后重庆的第二个城市商圈。江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音桥商圈，成功处置十余栋“烂尾楼”，盘活商业设施50万平方米，成为商圈建设的经典案例。之后杨家坪和南坪商圈相继建成，形成了主城区五大商圈发展、五朵金花绽放的格局。万州、涪陵、永川等城市也建成区域特色商圈。　　 

　　多年来，重庆商业市场一直保持着五大传统商圈各雄踞一方的局面。但是，随着社会经济发展、轨道交通建设、政府弹性规划、居民消费升级等一列因素的推动，原有的商圈格局逐渐被打破，新兴商圈如雨后春笋般涌现出来，重庆商业地产呈现多核心发展趋势。一方面五大传统商圈不断扩容，增强自身影响力；另一方面，新兴商圈逐步崛起，对传统商圈消费人群进行了分流，与传统商圈形成激烈的竞争。　　 

　　截止到2015年，重庆全市100亿级商圈达到10个，其中400亿级商圈1个，300亿级商圈2个，200亿级商圈3个，100亿级商圈4个。按照规划，到2020年，我市将建成50个城市核心商圈、1000个乡镇社区便民商圈。　　 

　　商圈的兴衰代表了一座城市商业的发展历程，1997年解放碑商圈建设正式拉开大幕，时至今日，重庆商圈已有20年的发展历史。2017年6月18日，重庆也迎来直辖20周年盛典。借此契机，赢商网启动了“重庆购物中心二十年——重庆商圈观察”系列报道，赢商网将结合当前市场，对重庆现有商圈的形成和发展进行回顾，总结商圈发展经验，把握新常态下商圈发展趋势，为行业发展提供参考，旨在推动重庆商业地产的科学健康发展。　　 

       五大传统商圈把脉重庆经济

　　过去相当长的一段时间里，解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝，五大商圈撑起了重庆主城区的商贸需求，被称为重庆“五大传统商圈”。截止到2015年，重庆主城区五大核心商圈实现社零1625亿元，增长8.7%，占全市社零总额的25.3%，五大核心商圈每天人流量超过120万人。　　 

　　1 解放碑商圈

　　3000年江州城、800年重庆府、100年解放碑。解放碑地区沿循着“城市发祥地——商业步行街——商贸中心区——中央商务区——中央活力区”这样一个发展轨迹，逐渐演变发展成为长江上游的总部经济集聚区、高端商业承载区、以金融业为核心的现代服务业集聚地、商旅文融合发展示范区。作为重庆历史最悠久的商业中心，解放碑商圈拥有的知名项目最多，商业总体量最大。解放碑商圈建设总规模达780万平方米，其中商业设施面积为256万平方米，商务面积为205万平方米，住宅、酒店及酒店式公寓面积达249万平方米。现有商业、商务建筑面积比例为1.25:1，二者发展相对均衡，但仍以商业为主。

　　2 观音桥商圈

　　2003年，江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音桥商圈，成功处置十余栋“烂尾楼”，盘活商业设施50万平方米。2005年，以北城天街商业为主力的观音桥商圈正式开街，到2013年观音桥成为重庆千亿级商圈，观音桥商圈的快速崛起，被称为“深圳速度”。目前观音桥商圈的日均人流量已达46万人。10余年间，它逐渐和解放碑商圈形成“双雄争霸”的局面，自上世纪90年代中期起一度被评为重庆第二大商圈。商圈拥有商业商务面积185万平方米，营业面积达129万平方米。2015年，平均每平方米营业额达25281元。

　　3 沙坪坝商圈

　　沙坪坝商圈起源于三峡移民文化，坐拥巴渝文化、沙磁文化、红岩文化、抗战文化四大文化为根基的沙区文化腹地，文化底蕴优势凸显。沙坪坝商圈是重庆市主城区建设比较成熟的商业步行街区之一，1997年，沙坪坝商圈因为三峡广场的兴建逐步成型。辖区面积0.27平方公里。其中，步行街区面积8万平方米、绿化覆盖率达37%，总建筑面积128万平方米（商业面积64万平方米、住宅面积54万平方米、商务建筑面积10万平方米），商圈内百货店、超市业态占比达到53%，与主城其他商圈相比，沙坪坝的消费水平相对较低，商圈商业以中低端为主导。

　　4 南坪商圈

　　南坪商圈是重庆市主城区五大核心商圈之一。1989年南坪商业大楼营业，拉开了南坪商圈建设的序幕。改革开放30多年来，南坪商圈发生了翻天覆地的变化，从以前办公、购物完全依靠解放碑商圈而存活的生活组团，发展为融商业、金融、物流、会展、旅游等功能为一体的综合型商贸片区，成为辐射巴南、九龙坡、两路口等地屈指可数的一流商圈。商圈占地面积2.89平方公里。商业商务设施建筑面积319.3万平方米，其中商业设施建筑面积179.3万平方米，写字楼建筑面积140万平方米，居住建筑面积为93万平方米，现有商务、商业建筑面积比例为1:1.28，二者发展相对均衡，但仍以商业为主。

　　5 杨家坪商圈

　　杨家坪商圈作为重庆老牌商圈，位于素有工业老区之称的九龙坡区，作为九龙坡区的城市中心，杨家坪商圈板块承担着建设现代商贸集聚区，打造政务商务和服务高地，引领重庆西部消费市场的历史使命。杨家坪商圈面积12.8平方公里，常住人口29.4万人。其拥有庞大的居住人群，整个商圈的消费能力不容小觑。板块区域存量商业面积200余万平方米，线上商贸企业81家。相比解放碑、观音桥商圈，杨家坪商圈的起步还是比较晚的，设施设备较为缺乏，目前正处于发展阶段。　　 

       商圈发展问题凸显 亟需转型升级

　　直辖以来，重庆商圈取得较快发展，为全市经济社会发展和城市品质提升作出了主要贡献。重庆商圈作为重庆打造长江上游地区商贸物流中心的一张名片，对重庆经济发展发挥了举足轻重的作用。　　 

　　但是，随着人们消费需求及消费习惯的转变，商圈发展中的一些问题也逐渐暴露出来，各商圈品牌同质化严重，经营档次不高；商圈规划上普遍缺乏统一管理和超前意识；商圈基础设施建设相对滞后；高端消费外流严重；商圈转型缓慢；商圈商务功能不强等都阻碍了商圈的进一步发展，商圈转型升级急需创新思维和系统思维。                                  

　　“1+18”商圈建设 助力重庆商业发展

　　为了促进商圈健康合理的发展，进一步加快商圈建设，形成中央商务区、城市核心商圈、社区便民商圈（乡镇商圈）三级现代商圈体系，重庆市委在2012年、2013年先后出台《重庆市人民政府关于加快商圈建设的意见》 和 《重庆市人民政府关于加快中央商务区建设的意见》 ，按照层次分明、结构合理、布局科学功能互补的要求，着力构建以中央商务区为龙头，主城区核心商圈和远郊区县核心商圈为骨干商圈布局体系。　　                                                             

　　商圈建设的第一层级是中央商务区，《重庆市人民政府关于加快中央商务区建设的意见》明确重庆中央商务区“规划总面积10平方公里，其中解放碑地区约3.5平方公里、江北嘴地区约3.5平方公里、弹子石地区约3平方公里。规划范围内商务商业用地2.4平方公里，商务商业建筑量1500万平方米；居住用地约2平方公里，居住建筑量约1100万平方米。”商圈建设第二个层级是城市核心商圈，包括建成、续建和新建的16个主城核心商圈和远郊区县城市核心商圈。16个核心商圈包括：沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南岸茶园、两江新区龙盛、九龙坡陶家、巴南区龙洲湾、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪、渝中区大坪、大渡口九宫庙、北碚缙云、渝北两路空港、渝北嘉州、巴南李家沱。商圈建设第三个层级是社区便民商圈，要求在半径1平方公里以内范围内，服务人口1万人以上，最大限度满足消费者需要。　　 

　　随后，针对近年来大型商业设施过热倾向和商圈布局分散导致商业资源流失的倾向，重庆市委及时调整商圈规划布局思路，在三级商圈体系的基础上按照中央商务区、城市核心商圈、城市次级商圈、社区商圈（乡镇商圈）四个层级推进商圈建设，确立了主城区“1+18”商圈布局规划，新增蔡家和金州两个市级商圈。　　 .

　　在构建商圈体系的同时，重庆市委、市政府高度重视智慧商圈建设工作，于2015年出台了《重庆市智慧商圈建设实施方案》，提出建设全市智慧商圈信息服务平台，利用物联网、云计算和大数据等先进技术，增强智能化服务功能，提升商圈服务体验，促进商圈线上线下融合发展。从2013年3月开始，政府首先在观音桥和南坪商圈进行试点建设，目前，两个商圈已完成智慧商圈基础设施建设。　　 

　　商圈是城市商业不断发展演变的结果，是现代城市的商业文化符号，是城市核心竞争力的重要一环。重庆商圈在其起源和发展过程中，在功能上完成了由单一的满足消费者购物的基本需求向集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、运动等多元化需求的转变；在商圈规划建设上经历了由杂乱无章的自由发展阶段到由政府主导、逐步完善、整体布局协调的成熟阶段；在经营业态构造上，逐步实现了网点布局、经营结构、经营形态、门市铺面等配置的合理化与高级化。　　 

　　（备注：文章部分数据来源于《重庆商圈发展报告》，数据录入截止时间为2015年）

       报道背景：回望重庆商业地产，以1997年出现的第一个真正意义上的购物中心大都会为界，往前走只能说是百货业态的单一竞争，而往后则是重庆购物中心20年发展的黄金期。回顾过去的20年，从百货为王到购物中心集中涌现，重庆的购物中心走过了一条辉煌的崛起之路。2017年9月，赢商网发起主办“第五届商业推动地产西南峰会”，将以“见证  变迁 新纪元”为关键词，“重庆购物中心20年与直辖同行”为主题，共同探讨重庆在当前开发量大增背景下的商业地产可持续发展之路。 

　　在此之前，赢商网独家策划“重庆购物中心20年系列报道”，共同回顾与展望重庆购物中心20年！

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