如何重塑华强北商圈？需要时间重组 适应城市更新

　　关于华强北之生死，这里有一个新的视角

　　对于深圳以外的人来说，深圳早些年的名片就是华强北与世界之窗。

　　但是，华强北这张名片，让深圳人又爱又恨。

　　如果只看媒体报道，这条930米长的“中国电子第一街”曾经有多辉煌，现在就有多衰败。随着我们的手机消费一路从“诺基亚”到“苹果”、从山寨机到“小米”，深圳不再是“世界工厂”，华强北一米柜台也失去了一夜暴富的吸引力。

　　一切都要升级的大时代，山寨的华强北很自然地被看衰，“华强北，是时候离开了吗?”、“谁杀死了华强北?”都是新近发表的大作。而哪怕7年前华强北就开始严打山寨，清退了2000多家手机商户;今天的华强北，依然撕不掉山寨的标签。

　　华强北真的死了吗?这成了DT君开始深入探索深圳这座城市时，最先关注到的问题。

　　从诸多文章的描述来看，它确实具备了一个城市中心逐步走向崩塌的条件：在区域内部过度复制成功案例——数码电子商业，从而挤压了其它城市功能，以至于失去多样性。一旦唯一的长处不再强势，便泥沙俱下。

　　一座持续生机勃勃的城市及其城市区域，应该是复杂而有序的。如何评判之?我们进行了一次艰难但颇有成效的尝试：将深圳165个地铁站周围直径1公里的区域划定为辐射圈，对作为城市节点的地铁站辐射圈进行数据描像，试图为描述城市的复杂有序性提供一个新的视角，重构城市的认知坐标。

　　DT时代的倏然降临，让地铁站辐射圈内可采集的数据极大丰富：大众点评、高德地图、中原地产、e成招聘、百度地图......将这些数据进行标准化处理，形成了涵盖商业、居住、吃喝玩乐等14个功能指标的城市区域综合实力评价体系。

　　所以，在这个全新的视角下，华强北站在了哪里?

　　华强北仍然是一个有可能创造活力的街区

　　华强北这一区域的数据表现还真没有想象中那么丧，“你大爷即使老了，还是你大爷”，哪怕不复当年荣光。

　　东起上步路、西到华富路、南至深南中路、北抵红荔路，占地面积仅1.45平方公里的华强北商圈内，一共有华新、华强北、通新岭、燕南、科学馆、华强路6个地铁站，1号、2号、3号、7号四条地铁线方正整齐地在区域内交叉。

　　由于站点分布密集，6个地铁站点辐射区拼起来便覆盖了华强北商圈全部区域。最中心的“华强北站”，综合实力得分在深圳165个地铁站中排进了前10。

　　从这6个站点辐射区的各项指标表现来看，功能多样性倒没有被华强北最突出的电子数码特长完全抹杀掉，各项功能至少在数量上都展现了蓬勃的姿态。尤其是商业与休闲娱乐这两项，体现出绝对的密度优势，不过线上评论活跃度与消费力这两个代表等级的指标表现不佳。

　　多样性是维持街区活力的源泉。从这一点上来看，华强北仍旧是一个有可能创造活力的街区。

　　值得注意的是，华强北的“交通友好度”数值非常高，这得益于去年新增了一条可多线换乘的7号线。公共交通资源尤其是地铁线路的投入，带来的不仅仅是人流增加，更有开拓地下商业空间的各种可能。　

　　不过，在华强北路街面柜台的店主眼中，这大概是将华强北推向死亡的一大帮凶。

　　因地铁站施工而封路改造的过去4年，每一天都将他们的造富梦再打碎一些，熬不过的便也逃了——这也成为诊断华强北正在死去的一大证据。

　　这锅地铁背的多少有些冤，在华强北路主街刚被圈围时的2013年，就发生了诺基亚被拆卖给微软、黑莓被收购，电子数码业的历史进程，已经正式步入新的阶段。

　　不妨来回望一下过去的华强北，从而能更全面地用数据描画今天。

　　快40岁的华强北，按照政府当年的规划，是要建设主打电子产业的上步工业区的。

　　如果不是深圳市政府经费不足，无法拆掉电子大厦多占的10米主路，导致现在华强北段的深南大道比西段窄了10米，这里应该会建起更多厂房。但历史的吊诡之处就在于，道路的缩窄却无意间为商业活力创造了条件，1988年赛格开办的电子配套市场顺风顺水，将华强北推为深圳第一批发展起来的核心商业区域，工业相关功能反而逐渐迁出。

　　进入新世纪，谁也没想到联发科推出的低价芯片解决方案打破了手机制造业的技术壁垒，为山寨手机创造绝佳条件，华强北的山寨盈利模式迎来新的高潮，终于在2008年打败中关村赢得“中国电子第一街”的名号。

　　顶端之后便是意外的失意，抛物线向下走，国家发改委批准深圳为全国首个创建国家创新型城市试点，世界工厂要华丽转身，华强北的先富者逐渐离开，衰退的故事开始一个接一个讲起来。

　　计划赶不上变化在深圳格外正常，被时代大潮推着赶着，城市就这么风风火火地建起来了。华强北是其中的典型代表，顺势而为是这位“大爷”取得昔日成就的主要原因，这也格外需要今天的华强北人有能力自发形成复杂而有序的区域体系。从14个细化的功能指标分别来看，华强北做到了么?

　　商业足够多元，但多元还未共荣

　　在华强北多样性组成中，商业无疑是最核心的功能。华强北域内的6个地铁站点中，有5个在商业规模一项上表现优异，商铺密度大、类别多，可以满足人民群众丰富的购物需求。但整体看来，消费力仍旧保持在亲民的阶段。

　　华强北早年的商业战绩威名远扬不必多说。但在这个我们想象中应当密密麻麻全是配件或手机柜台的区域，电子数码却已经不是最强势的一个商铺品类。

　　从全部6个站点辐射区的数据来看，电子数码相关的商铺占比不到1/5，虽然电子数码配件卖场排满了区域中轴线“华强北路步行街”两侧，还是中心位置，但区域内其他类型商业繁茂得根本不像配角。服饰鞋帽店的数量比电子数码的还要多，便利店/小卖部/超市遍地都是，看起来气质最为不搭的珠宝商店，也能与它们和谐共存。

　　华强北的零售大业可以追溯到23年前，万科投建的全国首家仓储式平价超市万佳百货在华联发大厦一楼开业。临春节生意太好，王石也去超市里帮忙收银装袋。那时所谓电子第一街还没形成气候，去华强北必逛的地方是万佳百货。

　　跟想象不同，十几年前开始的电子数码的大爆发，并没把综合零售赶出这个区域。紫荆城、茂业百货、女人世界、顺电家居广场等综合零售渐次入驻。2003年第1期的面积就达到5万平方米的茂业百货，在21世纪初单店的年销售额超过20亿元人民币。

　　但随着传统电子配件商业式微，这种多种商业业态组合显得愈发诡异，相互之间差距拉开很大，我们甚至很难将元配件批发、综合购物中心与一站式珠宝展示交易中心放在同一购物链条上。

　　从现在的数据来看，商业功能在完成区域功能多样性时，本身也在演绎多样性，但这种多样性还没有生出一个有序的平衡体系。并不宽广的1.45平方公里内，已经出现发展不均的情况，直接体现在业态之间人气的巨大差距上。

　　九方购物中心里充满了年轻人，一楼奈雪の茶队伍排得熙熙攘攘，相连的世纪汇商家们却经营堪忧甚至跑到运营方楼下请愿;曾经人挤人的华强北步行街如今显得太过宽阔，数码商场的空铺率一直没救回来;或许是因为珠宝本来就不是个热闹的生意，华强珠宝世界里也十分冷清。

　　星巴克的高度青睐一定程度上体现出这家商业选址模板对华强北区域人气的认可，但所有站点在休闲娱乐活跃度这项指标上都表现得不温不火，也是活力不够高的一个证明，这让我们不由得对多元业态是否真的可以共生共荣产生怀疑。

　　商务和交通功能也开始刷存在感

　　对于华强北这样一个商业出尽风头的城市区域，其余城市功能都属于围绕它匹配的次要功能。

　　先看商务功能。华强北并非典型的商务区，区域内公司人聚集最密集的站点是华强北站-华强路站，公司人数量不及CBD市民中心站的1/5，即使跟老街相比，也只到一半。或许是由于我们的商务指标限制，一米柜台就能开业的数码公司与正在被华强北十分重视的创新创业公司，可能都会逃出指标监测范围。

　　当下，商务功能这一项正在被更多地提起。尽管商业见强，华强北还是能讲不少创新创业的故事。1998年的马化腾在赛格科技园二栋东的一个办公室内，一边给地方政府写黄页赚钱一边把QQ养大。只是，我们更熟悉的华强北创业是一大波围绕着电子产品柜台的造富故事，一米柜台后面是一条完整的电子产业链，从珠三角的某个工厂一直连到物流末端。

　　现在的创业故事又升级了——建起创客中心，要做硬件硅谷。要做这事儿全靠过去几十年创业的积累，比如电子柜台背后的产业链可以提供“智能硬件生态系统”，比如山寨手机公司可以提供“创客”，再比如腾讯可以投资重点扶持硬件创业公司。

　　除了商务，华强北交通功能的存在感也越来越强。封街修地铁引起商户们强烈不满可能是一个主要的原因，更重要的还是，被地铁改造的华强北，向下挖掘空间能为商业发展提供更多可能。

　　居住指标大概是华强北指标中最不显眼但也最不会被改造的，区域内的居住功能主要集中在燕南与科学馆两个站附近。这块居住区处在大剧院与华强北之间，实际上是两个中心的居住辅助区。与华强北紧密相连，保证了居住便利度。

　　重塑华强北气质，需要时间

　　我们在上面将华强北的各项指标得分拆为两部分进行分析，其实已经可以回答“华强北真的死了吗”这个问题。

　　重新将14项指标合起来之后，再来具体感受下华强北的气质。

　　正如前面提到，华强北仍具备活力型城市区域基本品质：多样性。但是这些多样的功能内部暂时失去了稳定的运行秩序，表现在数据上就是，商业等级已经拔高，但消费力仍停留在较低的水平;各项功能规模都庞大，但能凸显该区域对年轻城市人吸引力的休闲娱乐活跃度一项表现并不好。

　　城市更新可能是造成气质分裂的主要原因。华强北在稳住原有电子商业优势的基础上，进一步强化零售与创新，希望以此来找到新的增长点，曾经很好地支撑“中国电子第一街”运行的复杂系统，需要重新适应达到新的平衡。这需要时间，当然也可能会重组失败。

　　华强北style并非个例，我们将深圳地铁站点辐射区中特征相似的归到一起，发现与华强北站特征最为相似的是老街站，同是正在进行城市更新的老兄弟。获得这一发现的前提是，我们用海量数据完成了对深圳165个站点辐射区的考察，每个站点都生成了14项指标，华强北是其中一个研究样本。