碧桂园、珠实、方圆、万祥59亿分食广州南沙4宗商住地

　　仍是底价成交！下午两点，南沙4宗商住、商服用地集中出让，开拍不过1分钟，4宗地块全部秒速成交。

　　其中，南沙体育馆北侧地块被珠江实业以底价16.8亿元拿下，折合楼面价8421元/平米。

　　南沙黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块花落方圆地产，楼面价8120元/平米。

　　同属于黄阁镇的南涌口村2017NJY-6地块归属广州市万祥房地产开发有限公司，成交价18.5亿元，折合楼面价8020元/平米。

　　南沙街坦头村2017NJY-7地块则被广州南实投资有限公司（即碧桂园）竞得，成交价109540万元，折合楼面价8181元/平米。

　　南沙体育馆地块：需引入文化体育类企业总部

　　广州中原研究发展部资料显示，南沙体育馆北侧地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育中心，总占地面积8.7万㎡，总起拍价16.8亿，涵盖居住、商服用途，其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持、配建等。此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。

　　该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。配套方面离目前金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目建成，则可共享商业配套。

　　目前地块周边一手项目价格在2.2-2.5万/㎡之间，作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区”，发展以珠江新城作为模板，加上自然环境条件佳，因此目前楼盘定价属区内中高水平；二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。

　　莲溪村地块：地铁上盖 周边无大型的商业配套

　　黄阁板块有2017NJY-5及2017NY-6两宗地块出让，两地块都有明显的定向出让痕迹，需与莲溪村签订开发协议，协议内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款。

　　网易房产实探黄阁板块两宗地发现，由于周边多主干道，主要为汽车厂、暂无重大规划等因素，黄阁板块买家一直以汽车城员工以及上下游产业员工为主，市场热度不及金洲、蕉门河、南沙湾等板块，居住环境、周边配套有待改善。

　　2017NJY-5与2017NJY-6两宗用地同属黄阁板块南部，位于南沙区的次中心。以往黄阁以汽车产业发展为主，南部居住生活区发展缓慢。目前板块在售新盘为南沙保利城，均价2万元/㎡。此外，万科南方公元和南沙境界属近两年新交楼的楼盘，二手售价接近一手楼盘价格，为1.4-2.0万元/㎡。板块内麒麟新村属2006年开发的旧楼盘，二手售价较周边其余楼盘实惠，售价为1.0-1.3万元/㎡。

　　作为本轮土拍中唯一的地铁上盖地块，2017NJY-5（以下简称“5号地块”）地块占地面积为5.98万平方米，挂牌总价12.85亿元，起始楼面价8120元/平。

　　5号地块位于地铁4号线黄阁汽车城站，地块南侧为莲溪村汽配园，西面临近次干道市南路以及隔着路的莲溪村，北侧为西涌。地块与黄阁汽车城地铁站的距离较近，加上邻近广州丰田汽车城及黄阁北部工业园区，大货车出入频繁，有一定的噪音影响。

　　地块内部未平整，草木茂盛。部分用作临时停车场、驾校、河涌绿化带以及已废弃的莲溪商业街。莲溪商业街的商户已全部搬离。广场内商业街还遗留众多酒家、餐馆、服装店的招牌。据悉，莲溪商业街占地面积约1.8万㎡，由莲溪经济联合社投资兴建，未来该商业街的拆迁补偿和平整费用，以及北部的树苗迁移补偿费用，将关系着地块的实质开发成本。

　　地块旁边无大型的商业配套，周边是只有村的大排档小商场等基本配套，大型的商业配套只能到5公里外的金洲板块的南沙万达广场。按照规划，地块一公里外的黄阁中学和黄阁医院一带将发展为黄阁老镇的新商务商业中心区，或将解决板块商业配套的短板。

　　教育配套方面，有多所学校，包括黄阁小学、莲溪小学、大塘小学、黄阁中学、红阳艺术幼儿园、东晖幼儿园、广州市浩今职业高级中学等，但均为镇区中小学，资质一般。

　　地块位于地铁4号线黄阁汽车城站上盖，可通达广州市中心和南沙金洲商圈。但公交出行便捷度不足，地块邻近黄阁汽车城公交站，路线主要通往金洲商圈、麒麟镇、大沥镇等南沙内部镇区，且各班次发车时间相隔20-30分钟。

　　地块长途交通便捷，临近市南大道，可通往番禺区客运站和南沙区中心。另外，地块附近即为京珠高速，且距庆盛高铁站仅有4公里的距离，现时庆盛高铁站已开通运营，庆盛地铁站处于工程验收阶段，未来地块可实现30分钟抵达东莞、深圳，1小时抵达香港。整体而言，地块长途交通便捷，对番禺、广州市中心及珠三角城市的客户有一定的吸引力。

　　南涌口地块：距京珠高速仅200米有噪音 公交出行不便利

　　2017NJY-6地块（以下简称“6号地块”）占地面积为9.22万平方米，挂牌总价18.49亿元，起始楼面价8020元/平。

　　6号地块位于京珠高速西侧，距离仅200米，没隔音挡板的遮挡，噪音较大。值得注意的是，地块附近为去年年底万科拿下的黄阁2016NJY-5地块，当时成交价为91829万元，配建人才房37800平米，成交楼面价为13743元/平，溢价率高达126.8%。网易房产实探发现，去年成交的地块目前正在施工挖掘。

　　相比5号地块，6号地块离地铁站距离较远（离地铁黄阁站）3公里，出行主要依靠600米外的亭角北或麒麟新城公交站，线路较少，仅能在黄阁镇内或南沙金洲商圈穿行。

　　从环境来看，地块周边均为农田，地面仍耕作着水稻、甘蔗、香蕉等农作物。地块属于未开发的处女地，水源、土壤、空气等环境指标较好。地块西部临近骝岗水道，日后地块西部建筑可享有优质的水景资源。根据出让文件，地块西侧规划建设有40米宽的市政道路，未来将接通万洲大桥入口路段，大大缩短地块与黄阁大道南和南沙大道的距离，改善地块的出行条件。

　　商业配套方面，地块3公里范围内无大型的商业中心，附近仅有麒麟新村和万科南方公园两个楼盘。麒麟新村规模较大，规划建设较为规整，村落环境整洁，设有麒麟小学和麒麟中学两间学校，但无上档次的商业和医院配套。村民生活需求主要依赖于4.5公里外的金洲商圈。但由于占地面积大，未来可在小区内建立相对完善的配套。

　　6号地块的长途交通较优，地块600米处即为黄阁镇的重要交通枢纽亭角立交。亭角立交为南沙大道、黄阁大道、滨水大道北、滨水大道南、京珠大道北、京珠大道南、番中公路和进港大道8条高速公路和城市主干道的交汇处。从亭角收费站进入京珠高速，可快速抵达广州市中心或东莞、深圳、中山、珠海等珠三角城市。从亭角立交出发，驾车半小时内可通往黄阁汽车城、蕉门河中心区块、明珠湾起步区区块及番禺区。

　　坦头存村地块：紧邻金洲地铁站，配套仍需完善

　　该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”，其占地面积4.67万㎡，计容建面为13.38万㎡，与去年11月以楼面价11772元/平米出让的坦头村2016NJY-4地块相距约800米。

　　由于地块处于南沙传统的“老城区”，生活氛围浓厚、居住环境较好，金洲商圈距离其约1公里；地块周边主要为大型楼盘、山体等，环境较佳；但地块离地铁较远，需要接驳公交，因此通勤效率一般。

　　网易房产小编实地探营南沙街坦头村2017NJY-7地块。地块位于南沙街坦头村环市大道北南侧。地块优势在于西南端被小山丘包围，自然景观条件较好；缺点是离地铁站较远，目前周边配套不足，且西北面约1公里处就是珠江电厂，高耸的烟囱很显眼。

　　外部环境方面，地块东侧与碧桂园天玺湾隔路相对，地块西、南侧为山体，自然景观条件较好；地块距离蝴蝶洲公园、黄山鲁森林公园入口约1.5公里。地块北侧靠近主干道环市大道北，由于环市大道北与虎门码头相连接，有较多大货车来往，有一定噪音、烟尘污染。

　　地块内部有多台挖掘机对土地进行平整，目前已有部分土地完成平整。据了解，地块北侧原有一鱼塘，现在已被填平。地块南端靠近一小山坡，有较多植被覆盖，地块西北侧可看到珠江电厂及烟囱，景观条件受一定影响。

　　从板块角度来看，地块所在南沙“老城区”金洲板块商业氛围浓厚，有万达广场、风信子商场等，但地块本身离地铁站距离较远，需要接驳公交。距离地块1公里左右有公交站天玺湾站、珠江电厂站。其中，珠江电厂站乘坐公交6站可达地铁站，但由于等车时间较长，不算方便。

　　配套方面，目前地块主要依托周边大型楼盘配套。碧桂园天玺湾有配套华润万家、文明绿色超市等小型便利商店。离地块一站路的华汇百货规模较大，业态较齐全。

　　教育方面，距地块较近的教育配套为天玺湾幼儿园，据现场了解，该幼儿园有望在今年9月开学。小学方面，金洲小学驾车前往约需9分钟左右。

　　2011年，南沙街进港大道北侧2011NJY-5号地块由碧桂园集团以9.1亿元一举夺得，折合楼盘地价2674.4元/平方米。后建成碧桂园天玺湾，如今售价在2.3万元/平方米左右，紧邻本次出让的地块。地块西侧的时代长岛项目售价在2.2万/平方米左右。

　　网易房产了解到，地块附近的坦头村村民自建房月租金低廉，250元可租到单间，450元可租到一房一厅。附近的外来务工人员表示，这里的房租10年未涨。

　　据悉，金洲板块2010年至今一直为商住用地出让重点板块，碧桂园、万科、时代、越秀等房企已通过各种方式落子，部分楼盘成熟大社区已成型，也聚集了不少人气，形成一定的生活氛围。预期未来随着楼盘交楼入住，将会形成更大规模的生活区，各种配套将更加完善。

　　当然，房价也水涨船高。目前金洲板块目前一手楼价格在1.8-2.3万元/平方米，优质二手楼价格在1.4-1.6万元/平方米之间。

　　而靠近地块周边的楼盘由于距地铁站较远，且规划中的地铁15号线仍未落实，片区均价比金洲地铁站周边楼盘低2000-3000元/平方米。