石家庄商业变奏曲 核心商圈与区域性商圈掀起接力赛

　　编者按：京津冀一体化大背景下，探寻河北商业零售业的投资与发展机会，立足石家庄、唐山、邯郸、保定等城市，我们会陆续推出针对城市商圈、知名商业项目、业态和品牌的系列报道，此文为第四篇。

　　（赢商网报道）商圈竞争时代，单一的项目越来越难以生存，地理位置上相近的项目之间通过联通和互动，差异化运营形成合力，有利于扩大商圈的整体辐射力。

　　当下，石家庄核心商圈与区域性商圈正掀起接力赛，在业态调整和品牌引进上你追我赶，正在使城市商业变得越来越有活力。

　　北国商圈内各项目通过差异化运营，焕发着越来越强的生命力。万象城的进驻使新百商圈内各项目加紧调整，但是做好客群和业态细分并不容易。裕华万达广场和东胜广场经过多年耕耘，逐渐发挥着具有区域商圈影响力的效应，面临的挑战也不少。

　　北国商圈：北国商城与勒泰中心的差异化

　　以建设大街与中山东路交叉口的北国商城为核心，向周边延伸1公里，是石家庄最重要的商圈——北国商圈。北国商圈范围内的项目包括北国商城、勒泰中心、乐U新天地、乐汇城、新源峰巢、北国先天下购物中心、北国优客城市奥莱，涵盖了百货商场、奢侈品购物中心、一站式年轻时尚购物中心、奥特莱斯等。以北国商城和勒泰中心为中心，两个项目面对不同的消费客群，以差异化的形式运营，是石家庄居民十分重要的消费主场。

　　北国商城开业于1996年，是营业面积为7万平方米的百货店，2015年4月完成西扩后成为集百货+购物中心于一体的项目，营业面积15万平方米，总建筑面积20.2万平方米。有关数据显示，北国商城2015年、2016年的销售额是分别33亿元、34.5亿元。

　　据悉，北国商城的百货零售业态以女性商品为主，2015年该商场的女装大类销售额达5亿元，珠宝大类销售额达5.2亿元，化妆大类达销售额3亿元。百货业态之外还有北国超市、西西弗书店以及超过30家餐饮商户。

北国商城

　　在商业消费升级的趋势下，北国商城在想方设法使自己变得年轻化。正在商场楼顶建设1.1万平方米的空中花园项目，融合水元素、科技元素、室内绿洲等，打造集休闲娱乐互动为一体的体验式空间，计划今年十一之前营业。

　　与北国商城针对成熟中高端客群不同，勒泰中心以差异化的方式运营，瞄准年轻时尚人群，打造了一站式的“城市生活共同体”，除了提供购物功能外，还囊括了更加丰富、富于活力和吸引力的各类体验业态。

　　勒泰中心总建筑面积超62万平方米，包括4栋超高层建筑和大型商业，商业包括购物中心、庄里街、空中广场、屋顶花园，购物中心进驻了优衣库、ZARA、MUJI、奥地利欧悦冰场、美国一兆韦德、香港UME影院、上海小南国、特力和乐等15个国家的336个知名品牌，商场年销售额超过20亿元，为石家庄商业市场注入了一剂强心剂。

　　在北国商城、勒泰中心这两个强大的项目面前要脱颖而出，就必须选择与众不同的玩法，新源峰巢深谙此理。

　　新源蜂巢是由新源集团开发，是个占地面积9300平方米，总建筑面积13万平方米的商业综合体。负1层至8层为持有商业，正在招商洽谈中，新源蜂巢将为时尚潮流人群搭建一个个性、时尚、轻松自由的潮流主题商业。

　　据悉，凭借将商业“纵向拉伸”的设想，该项目将打造出独特的垂直街区，通过立体交通动线的合理布局、屋顶花园的承上启下、空中潮流主题秀场的打造等，让石家庄人让逛街的方式，从横向转换成纵向。

　　新源集团旗下的乐汇城购物中心已经开业整整5年，这个距离北国商城仅800米的项目进驻了H&M、C&A、SEPHORA、JACK&JONES、La Chapelle、puella等时尚零售品牌，也拥有影院、餐饮、儿童、体育业态。今年5月，位于负一层的沃尔玛超市撤出，乐汇城欲引进一家精品超市，并对商场内的动线进行改动和完善，增强项目的整体营收能力。

　　新百商圈：新百广场、海悦天地、万象天成的调整之路

　　万象城的进驻将使石家庄的商业消费拔高一级，使项目所在新百商圈的凝聚力和影响力大为提高。商圈内的各个项目包括新百广场、海悦天地、万象天成、银座东购、苏宁广场等，必须根据万象城的品牌组合情况、开业表现进行错位经营，差异化、有针对性地形成项目独有的消费特征。

　　那么，新百商圈内的项目当下的经营表现如何？是否能根据物业条件、客群基础、品牌进驻情况，发挥先发优势，在万象城开业之前做好应对举措呢？

　　新百广场与万象城都位于石家庄地铁1号线与3号线的交汇处，万象城的进驻和地铁的开通，对于这个营业面积达10万平方米、有70年历史的老百货商场带来了变革的压力。虽然营业规模适当，在传统百货业态的基础上，新百广场还分布着北国超市、金棕榈世纪影城、黄牛党潮汕火锅、呷哺呷哺、蜜粤餐厅、一茶一坐，但是商场总体以服饰零售和运动家居为主，加上物业设施陈旧，难以通过大整改的形式实现“老树换新颜”。

　　趁着地铁的开通，新百广场进行了小范围的改造。商场在与地铁出站口对接的负1层打造了Ulife优生活主题街区，引进快餐简餐、甜品、潮牌杂品、百货精品、集合店以及彩妆、美发、美瞳、文绣、美甲体验店等，满足地铁客流的消费体验需求。

　　开业于2013年7月26日的金正海悦天地与万象城相隔仅1公里，是个集购物、休闲、美食、娱乐为一体的情景式体验购物中心，建筑面积共16万平方米。项目引进了星美国际影城、迪卡侬、孩子王等主力店，在西侧负一层打造了总建筑面积约10000平方米的石家庄海洋公园，商场4层还参照澳门威尼斯人规划了运河美食街区，引进皇城根、老牌坊鲁菜、高第街港式餐厅、小南美自助烤肉、川人百味、京馅云南菜、船语、额娘春饼、海底捞等热门餐饮店。

　　由于海悦天地所在的楼盘金正缔景城是个包含住宅、写字楼、酒店的大型地产项目，周边也分布着不少写字楼，项目多元化的业态对家庭客群有较强的吸引力，使海悦天地迈入节节攀升的发展期，商场周一到周五的日均客流量约3万人次，周末和节假日高峰期的客流量可达10万人次。

　　但制约海悦天地未来发展的，是开发商金正集团5年前将海悦天地约40%的商铺出售给小业主，这带来了一系列的问题。

　　一位业内人士告诉笔者，开发商持有海悦天地4层、5层、1层的内街、负1层一半的商铺，散售的是2层、3层、1层的外街、负1层一半的商铺，“5年前，开发商以各种形式与小业主签了商铺销售合同，但以每年返租或折扣房款的形式，保留了商铺5-8年不等的经营权，今年9月份开始，这些已售商铺的经营权陆续到期，交房给小业主们的时间到了，如若交房，势必造成与品牌租户合作的违约，因为当初招商时，1层很多商铺的进深不够、面积不够，就把小业主的外街商铺隔墙拆除打通，占用了小业主的商铺面积，现在经营权到期，开发商不打算回购商铺，势必会造成与小业主和部分品牌商的纠纷”。

　　“另外，海悦天地二、三层目前很多商铺在空置，开发商计划做调整，打算引进KTV、健身房、生鲜超市等，完善业态组合，但是交房后这些商铺的经营权归小业主，能否落实新品牌引进计划，就成了未知数”，上述业内人士表示。

万象天成

　　由河北天成企业集团开发运营的万象天成位于海悦天地对面，是个包含购物中心、写字楼、酒店、商住公寓为一体的综合商业地产项目，建筑面积17万平方米。该项目由获得詹天佑大奖的美国设计师王弄极担当设计，购物中心包含B2层至L5层，有着很好的物业基础和动线设计。

　　据悉，万象天成购物中心定位为区域型精品购物中心，但2013年8月主力店百盛百货撤出后，该项目的业态组合就失序、混乱，客流的导入面临很大的问题。笔者踩盘该项目发现，商场人气很差，在影院、超市、餐饮、运动、儿童业态之外，没有一家快时尚品牌进驻。

　　有知情人士表示，万象天成购物中心近年来往情景化、文化创意的方向上转型，本来可以做好客群和业态细分，聚焦白领人士多做文章，但是百盛撤出后多年来没有大量更换品牌，只是将原有品牌在不同楼层挪动，品牌更新太慢，调整步伐太慢，没有跟上市场的节奏，加之高管频繁换人，每个高管入主后短期内又离职，出现了多轮管理空档期，所以整体并不乐观。

　　万达与东胜的赛跑：区域性商圈开始成型

　　裕华万达广场和东胜广场是各自所在区域的商业领头羊，多年耕耘后，这两个项目都在与时间赛跑，欲使所在片区成为具有较大辐射力的区域性商圈。

　　众所周知，2011年开业的裕华万达广场是石家庄首个面世的大型商业综合体，第一次为石家庄带来众多消费品牌，包括万达百货、万达影城IMAX、华润万家、国美电器、大玩家、H&M、C&A、丝芙兰、SASA等，形成集购物、休闲、餐饮、娱乐于的丰富体验。

　　裕华万达广场的成功让更多开发商看到了石家庄商业市场的消费潜力，效仿万达者众，一定程度上助推了shoppingmall时代的到来。2014年11月8日，距离裕华万达广场2.5公里的怀特商业广场开业，永辉超市、北国电器、中影星美千子星未来影城、百丽等品牌进驻。

裕华万达广场

　　经过这两个商业项目的几年耕耘，石家庄东南片区建华南大街一带形成了万达商圈这个区域性商圈。目前，石家庄东南片区只有万达广场、怀特广场2个商业项目，急需更有品质的购物中心满足人们不断增长的消费升级需求。未来几年内，依托于大型楼盘规划的中冶盛世国际广场、东南智汇城Hi77商业中心等项目将开业，期待更有创新性的商业凝聚消费客群。

　　具有区域性商圈潜力的项目还有东胜广场，该项目位于中山东路谈固公交枢纽对面，于2014年9月开业，汇集了环球美食、影音娱乐、时尚零售、儿童娱乐、文体康乐等多样化的业态，引进了永辉超市、UR、横店影城、宝力健身、麦颂KTV等主力品牌，以及u哈儿童主题乐园等数十个儿童品牌，对家庭儿童客群、年轻时尚客群具有很大的吸引力。

　　东胜广场周边运营中的项目有紫光都购物广场、嘉和广场，随着石家庄第2座万达广场的进驻，东胜广场受到了越来越多的关注。

　　今年上半年，石家庄市城乡规划局发布了《关于石家庄长安万达广场建设项目设计方案批前公示的通告》，石家庄国瑞城房地产开发有限公司与万达商业共同开发长安万达广场，国瑞地产早前规划的瑞城商业中心将变身为万达广场，该项目位于中山东路、谈固大街东。

　　一位业内人士表示，面对万达强大的品牌招商能力和商业规划能力，东胜广场、紫光都购物广场、嘉和广场可能会受到不同程度的冲击，在竞争对手到来之前抢先引进独有品牌，形成独特的消费吸引力十分重要。